以福州地區(qū)為例，根據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權(quán)人若是在限售期內(nèi)通過(guò)中介機(jī)構(gòu)賣(mài)房，與不知情的買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，該合同效力如何？若是合法有效買(mǎi)受人，又該如何維護(hù)權(quán)益呢？對(duì)此，福建明安律師事務(wù)所首席律師鄭淑瓊為我們帶來(lái)了一組關(guān)于法拍房糾紛案例判定結(jié)果，并圍繞案件做出了詳細(xì)的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號(hào)

事件經(jīng)過(guò)：

被告人邱兵因未向買(mǎi)受人薛某說(shuō)明房屋限售情況，導(dǎo)致買(mǎi)受人薛某造成經(jīng)濟(jì)上的損失。而后因私下商界無(wú)果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書(shū)告上法院。

案件審判結(jié)果：

一審法院認(rèn)為，被告邱兵作為房屋的所有權(quán)人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶(hù)口，非福州本地戶(hù)口，更應(yīng)當(dāng)負(fù)有全面審查房屋限售情況并向買(mǎi)受人予以說(shuō)明的義務(wù)。故被告邱兵未能于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情形，不構(gòu)成不可抗力。因此，被告邱兵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，就本案合同的實(shí)際履行情況，因《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，且原告薛雪梅作為房屋的買(mǎi)受方，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)亦應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關(guān)信息，對(duì)合同的解除亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。故一審法院依法對(duì)邱兵應(yīng)支付給薛雪梅的違約金數(shù)額酌情予以減少，將違約金數(shù)額酌定為合同總價(jià)款4650000元的3%，即139500元。對(duì)于原告薛雪梅所主張違約金超過(guò)該數(shù)額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認(rèn)為，福州市人民政府在2017年3月28日發(fā)布《福州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第一套住房，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿(mǎn)2年的，不得上市交易。訟爭(zhēng)房屋屬于上述通知規(guī)定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人和房屋買(mǎi)賣(mài)交易的出賣(mài)人，其在交易前應(yīng)確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認(rèn)清楚的情況下將訟爭(zhēng)房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產(chǎn)交易的情形”的保證，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度以及薛雪梅的實(shí)際損失，一審判決將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為合同總價(jià)款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對(duì)此案件審判結(jié)果，福建明安律師事務(wù)所鄭淑瓊律師表示：根據(jù)《民法典》第九百六十二條“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”房產(chǎn)中介作為專(zhuān)業(yè)從事居間服務(wù)的機(jī)構(gòu)，具有專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)能力，對(duì)于當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策信息非常清楚，且具有了解義務(wù)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核相關(guān)信息、完整如實(shí)的向買(mǎi)賣(mài)雙方披露相關(guān)信息和交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分盡到告知義務(wù)，不得隱瞞任何與交易相關(guān)的信息，否則對(duì)于所造成的損害應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

不僅如此，對(duì)于出賣(mài)方而言，其負(fù)有審慎義務(wù)，買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)卣撸谫u(mài)房時(shí)建立合同關(guān)系之前如實(shí)告知出售房產(chǎn)的信息及自身基本情況的責(zé)任，因此在合同無(wú)法履行的情況下不能簡(jiǎn)單的以“未與買(mǎi)受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責(zé)，而應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。

所以，當(dāng)房屋所有權(quán)人通過(guò)中介賣(mài)限售房，買(mǎi)受人不知情且發(fā)生無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況下，可以向出賣(mài)人與中介機(jī)構(gòu)追究違約責(zé)任，而未盡到告知義務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不僅不能收取中介費(fèi)還要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因?yàn)橘I(mǎi)受人亦未盡到合理的注意義務(wù)，未對(duì)訟爭(zhēng)房屋是否允許上市交易進(jìn)行必要的審查因此也存在過(guò)錯(cuò)，所以法院會(huì)綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度與實(shí)際損失，一般將違約金標(biāo)準(zhǔn)定為合同總價(jià)款的3%左右，不大可能完全依據(jù)合同約定違約責(zé)任進(jìn)行賠償。

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作為福建明安律師事務(wù)所創(chuàng)始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領(lǐng)域10年之久，曾先后在福建省內(nèi)大型律所、全國(guó)綜合排名前五律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。從業(yè)期間，代理過(guò)一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協(xié)商、爭(zhēng)取孩子撫養(yǎng)權(quán)、遺產(chǎn)繼承、房屋爭(zhēng)議、財(cái)富傳承、合同見(jiàn)證等領(lǐng)域擁有豐富的訴訟代理與非訴協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)高效的辦案技能與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

針對(duì)本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過(guò)“精準(zhǔn)普法”方式，以身邊的真實(shí)案例讓廣大民眾對(duì)法律有更多的認(rèn)識(shí)與了解，增強(qiáng)對(duì)法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來(lái)保護(hù)自身權(quán)益不受損害。

? ? ? ?房主以房產(chǎn)抵押借款，因無(wú)力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產(chǎn)幫其償還債務(wù)后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價(jià)出售房產(chǎn)損害其利益為由，起訴要求確認(rèn)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，受托人應(yīng)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院對(duì)該案作出二審判決，認(rèn)為房主何某的訴訟行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請(qǐng)求。

何某是廈門(mén)某小區(qū)業(yè)主，其房產(chǎn)證上記載何某將該小區(qū)房產(chǎn)分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬(wàn)元和90萬(wàn)元。

2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產(chǎn)，代理權(quán)限包括：代為選定買(mǎi)方并與其商定房產(chǎn)價(jià)格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項(xiàng)條款，代為簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；代為收取房款、有權(quán)向銀行申請(qǐng)還貸、結(jié)清貸款本息，有權(quán)到房管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)；代為辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并簽署與房產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件，代為繳交相應(yīng)稅費(fèi)；代為與買(mǎi)方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件交由江某保管。

2016年1月，江某根據(jù)委托約定代表何某與周某簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定何某將上述房產(chǎn)出售給周某，成交價(jià)140萬(wàn)元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購(gòu)房款。江某將所收取的購(gòu)房款中的45萬(wàn)元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬(wàn)元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷(xiāo)其在該房產(chǎn)上設(shè)定的兩處抵押權(quán)，余款5萬(wàn)余元仍保管在江某處。

在周某已取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，何某夫妻仍居住使用上述房產(chǎn)。2016年8月，何某將江某告上廈門(mén)市思明區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效；周某將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)歸還何某并賠償其經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元。

一審期間，經(jīng)法院依法委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為184萬(wàn)元。思明法院一審認(rèn)為何某的訴訟請(qǐng)求不成立，遂駁回其請(qǐng)求。何某不服判決上訴至廈門(mén)中院。

廈門(mén)中院經(jīng)審理認(rèn)為，江某基于何某夫妻的公證授權(quán)委托及持有何某夫妻交予的訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。而周某亦基于對(duì)公證授權(quán)委托的信賴(lài)及江某持有訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書(shū)原件，有理由相信江某有權(quán)代為出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)，因此，訟爭(zhēng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。且江某在收到周某支付的購(gòu)房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設(shè)定在訟爭(zhēng)房產(chǎn)上的債務(wù)，注銷(xiāo)了訟爭(zhēng)房產(chǎn)上的抵押權(quán)。根據(jù)公證委托書(shū)的授權(quán)權(quán)限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭(zhēng)房屋、代為選定買(mǎi)方并與其商定房產(chǎn)交易價(jià)格、房款支付方式等義務(wù)。

江某、周某根據(jù)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的實(shí)際情況，最終商定以140萬(wàn)元作為成交價(jià)，符合交易自愿的原則。而根據(jù)廈門(mén)市現(xiàn)行的二手房交易管理制度，房管部門(mén)對(duì)二手房交易成交價(jià)合理與否采取審核制，并最終確定是否以買(mǎi)賣(mài)雙方申報(bào)的價(jià)格作計(jì)稅依據(jù)。本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的成交價(jià)140萬(wàn)元已經(jīng)房管部門(mén)的審核通過(guò)，并作為計(jì)稅依據(jù)，說(shuō)明該成交價(jià)尚屬合理范圍。該交易價(jià)格未明顯低于市場(chǎng)交易價(jià)的70%，并非“明顯不合理的低價(jià)”。何某夫妻在債務(wù)銷(xiāo)除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價(jià)出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)等理由提起本案訴訟，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此不予支持。

據(jù)此，法院作出上述判決。

來(lái)源：人民法院報(bào)（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）

近年，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的增強(qiáng)，在是否繳納物業(yè)費(fèi)及如何繳納物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提出的抗辯意見(jiàn)，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見(jiàn)呢？本文針對(duì)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要抗辯意見(jiàn)分析如下：

前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)還未成立時(shí)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況，無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過(guò)程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時(shí)也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說(shuō)前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋?zhuān)┑?條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無(wú)證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無(wú)法得到法院支持。

業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財(cái)產(chǎn)損失、違約行為與財(cái)產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時(shí)，其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)專(zhuān)有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制，即是對(duì)該部分的合法占有。在無(wú)特別約定時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)于專(zhuān)有部分的占有通過(guò)建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國(guó)司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開(kāi)發(fā)商交付房屋鑰匙或者買(mǎi)受人在交房通知書(shū)上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時(shí)無(wú)論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無(wú)論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

維修義務(wù)主要來(lái)源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專(zhuān)有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專(zhuān)有部分的維修責(zé)任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿(mǎn)后，專(zhuān)有部分由專(zhuān)有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性及無(wú)法計(jì)量性，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)衡量。對(duì)于合同約定較為概括，則可以參考我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒(méi)有補(bǔ)充性規(guī)定時(shí)，應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)衡量。同時(shí)依據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無(wú)法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

作者：三木，來(lái)源：兩高法律資訊