福州房地產(chǎn)審判觀察匯編推薦閱讀。福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實(shí)例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。
除非是經(jīng)濟(jì)適用房，可訴請過戶
開發(fā)區(qū)鄭先生咨詢：去年，我計(jì)劃在海南買一套房，經(jīng)親戚孫某勸說，以他的朋友趙某的名義替我購買了一套海景房。當(dāng)時(shí)，我與趙某簽定的《代為購房協(xié)議》約定，一年后他無條件將房屋過戶給我，但我應(yīng)支付他 2 萬元好處費(fèi)。如今，到了約定應(yīng)過戶的時(shí)間，我將 2 萬元好處費(fèi)打入了趙某的銀行賬戶，沒想到他又給我打了回來。我問其究竟，趙某說我的親戚孫某欠他 100 萬元借款，因?yàn)閷O某一時(shí)又還不上錢，二人剛簽了《分配協(xié)議》，同意將趙某代我所購房屋價(jià)格上漲產(chǎn)生的一半收益歸趙某所有，故我若想房屋過戶至我名下，按他二人約定及現(xiàn)在的市場漲價(jià)幅度，我需給他 80 萬元才行。我想知道，我有權(quán)要求趙某繼續(xù)履行《代為購房協(xié)議》所約定的過戶事宜嗎？趙某與孫某二人簽訂的分配協(xié)議對我有效嗎？
法律幫辦：實(shí)踐中，由于購房資格限制、獲取貸款等原因，買賣雙方約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形已不罕見，對于雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理的問題，” 法律幫辦 ” 認(rèn)為，當(dāng)事人之間關(guān)于借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即屬有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。
但是，借他人之名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房的情形除外。經(jīng)濟(jì)適用房，是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，主要面向廣大中低收入家庭。國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定：” 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭 “。購買人不具有購買條件，而通過借用資格，以低收入家庭或特困戶的名義進(jìn)行購買，顯然違反了國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的相關(guān)規(guī)定。這種借名購房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機(jī)會購買和獲得房屋權(quán)利，非法占有社會公共資源，使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，損害了社會公共利益，應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，認(rèn)定合同無效。在這種情況下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不應(yīng)得到支持。
具體到本案，只要涉案房產(chǎn)不是經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，且鄭先生又滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的房產(chǎn)登記人條件的，鄭先生可起訴趙某，要求其配合辦理房產(chǎn)過戶更名手續(xù)。至于趙某與孫某二人簽訂的《分配協(xié)議》，二人無權(quán)處分鄭先生的房產(chǎn)利益，二人之間的約定對趙先生依法不構(gòu)成拘束力。