閱讀提示：本案例載于《最高人民法院公報》2017年第12期（總第254期），確立了締約過失責任的賠償范圍包括可得利益損失。但是本書作者也關注到，在本案例裁判文書作出之前，最高法院以往的裁判文書認為締約過失責任的賠償范圍不包括可得利益損失（延伸閱讀案例）。因此，本案例的裁判規則未來能否成為普適性的裁判規則，有待法律或司法解釋予以進一步的明確。
一、締約過失責任制度是實現誠實守信這一民法基本原則的具體保障。通過要求締約過失責任人承擔損害賠償責任，填補善意相對人信賴利益損失，以敦促各類民事主體善良行事，恪守承諾。通常情況下，締約過失責任人對善意相對人締約過程中支出的直接費用等直接損失予以賠償，即可使善意相對人利益得到恢復。但如果善意相對人確實因締約過失責任人的行為遭受交易機會損失等間接損失，則締約過失責任人也應當予以適當賠償。
二、交易機會損失數額應考慮締約過失人獲益情況、善意相對人交易成本支出情況等，綜合衡量確定。
一、2011年11月29日，鞍山財政局為委托方，沈交所為受托方，雙方簽訂一份《產權轉讓掛牌登記委托協議》，約定鞍山財政局作為出讓方將鞍山銀行6.93億股國有股權出讓信息委托沈陽聯合產權交易所登記并掛牌公布。
二、2012年3月28日，標榜公司摘牌上述股權2.25億股。
三、2012年4月17日，鞍山財政局（甲方）與標榜公司（乙方）簽訂《股份轉讓合同書》，約定甲方將其持有的標的公司2.25億股份（9.9986%）以5億元（每股2.00元）的價格轉讓給乙方，本次轉讓依法應上報有權審批機關審批，本合同依律、行政法規規定獲得有權審批機關批準后生效。
四、鞍山財政局于2013年6月6日以國有資產明顯增值為由，向沈交所發出鞍《終止鞍山銀行國有股權轉讓的函》，沈交所根據該函，于2013年6月14日向標榜公司發出終止鞍山銀行國有股權轉讓的通知。2013年10月11日，宏運集團代表標榜公司向鞍山財政局發出《關于要求返還交易保證金的函》。
五、2013年12月31日，鞍山財政局在北京金融資產交易所將上述股權重新掛牌轉讓。后以2.5元/股的價格將涉案股權另行出售
六、標榜公司向遼寧高院起訴，請求：鞍山財政局賠償標榜公司交易費用損失27.846535萬元及利息損失、交易保證金利息損失、交易可得利益損失11250萬元。
七、遼寧高院認為，《股份轉讓合同書》成立但未生效，鞍山財政局應承擔締約過失賠償責任，只賠償給標榜公司造成的實際損失，未支持標榜公司請求賠償可得利益損失的請求。故判決：鞍山財政局賠償標榜公司交易費本金27.846535萬元及相應利息、1350萬元的保證金利息、1294.30693萬元的保證金利息。
八、標榜公司不服，上訴至最高法院。最高法院支持標榜公司賠償可得利益損失的訴求，判決鞍山財政局賠償標榜公司可得利益損失1125萬元。
第一，《股份轉讓合同書》為成立未生效合同。涉案《股份轉讓合同書》的轉讓標的為鞍山財政局持有的鞍山銀行9.9986%即22500萬股股權，系金融企業國有資產，轉讓股份總額已經超過鞍山銀行股份總額的5%。依據國務院辦公廳《關于加強國有企業產權交易管理的通知》、《中華人民共和國商業銀行法》等有關規定，該合同應經有批準權的政府及金融行業監督管理部門批準方可產生法律效力。由此，本案《股份轉讓合同書》雖已經成立，但因未經有權機關批準，應認定其效力為未生效。
第二，鞍山財政局未將涉案合同報送批準存在締約過失，惡意阻止合同生效的過錯明顯。《股份轉讓合同書》第7.1條約定，本次轉讓依法應上報有權審批機關審批。甲、乙雙方應履行或協助履行向審批機關申報的義務。并盡最大努力，配合處理任何審批機關提出的合理要求和質詢，以獲得審批機關對本合同及其項下股權交易的批準；第11.2條約定，標榜公司作為乙方保證向甲方及沈交所提交的各項證明文件及資料均真實、準確、完整。上述約定雖未明確涉案合同報批義務及協助報批義務具體由哪一方負擔，但根據約定標榜公司的主要義務是提供相關證明文件、資料，主要是協助報批。據此，應認定涉案合同報批義務由鞍山財政局負擔。但鞍山財政局違反合同約定，未履行報批義務，亦未按照有權機關要求補充報送相關材料，其行為屬于合同法第四十二條第（三）項規定的“其他違背誠實信用原則的行為”，應認定鞍山財政局存在締約過失。而且，鞍山財政局還將涉案股權在很短時間內另行高價出售，惡意阻止涉案合同生效，其行為明顯違反誠實信用原則，過錯明顯。
第三，當事人客觀合理的交易機會損失應屬于締約過失責任賠償范圍。針對標榜公司的交易機會損失，最高法院綜合考慮鞍山財政局的獲益情況、標榜公司的交易成本支出情況，酌定按鞍山財政局轉售涉案股權價差的10%予以確定，以涉案股權轉售價2.5元/股減去涉案股權轉讓合同價2元/股乘以22500萬股再乘以10%計算，即1125萬元。
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、合同當事人應當恪守誠實信用原則，履行合同生效前的報批義務等先合同義務。根據本案最高法院的裁判規則，不履行報批義務將承擔締約過失責任，締約過失責任的賠償范圍包括可得利益損失。但是本書作者也關注到，在本案例裁判文書作出之前，最高法院以往的裁判文書認為締約過失的賠償范圍不包括可得利益損失（延伸閱讀案例）。因此，本案例的裁判規則能否成為普適性的裁判規則，有待法律或司法解釋予以進一步的明確。
二、《最高人民法院關于審理礦業權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：“礦業權轉讓合同依法成立后，轉讓人無正當理由拒不履行報批義務，受讓人請求解除合同、返還已付轉讓款及利息，并由轉讓人承擔違約責任的，人民法院應予支持。”據此，在礦業權轉讓交易中，轉讓人不履行報批義務，受讓人有權主張違約責任，即意味著受讓人可主張可得利益損失。
《中華人民共和國合同法》
第八條 ?依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第四十二條 ?當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠實信用原則的行為。
第四十四條 ?依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》
第八條 ?依照法律、行政法規的規定經批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務辦理申請批準或者申請登記等手續的一方當事人未按照法律規定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項規定的“其他違背誠實信用原則的行為”，人民法院可以根據案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關手續；對方當事人對由此產生的費用和給相對人造成的實際損失，應當承擔損害賠償責任。
《國務院辦公廳關于加強國有企業產權交易管理的通知》（國辦發明電〔1994〕12號）
二、國有企業產權屬國家所有。地方管理的國有企業產權轉讓，要經地級市以上人民政府審批，其中有中央投資的，要事先征得國務院有關部門同意，屬中央投資部分的產權收入歸中央。中央管理的國有企業產權轉讓，由國務院有關部門報國務院審批。所有特大型、大型國有企業（包括地方管理的）的產權轉讓，報國務院審批。
《中華人民共和國商業銀行法》
第二十八條 ?任何單位和個人購買商業銀行股份總額百分之五以上的，應當事先經國務院銀行業監督管理機構批準。
財政部《金融企業國有資產轉讓管理辦法》
第七條 ?金融企業國有資產轉讓按照統一政策、分級管理的原則，由財政部門負責監督管理。財政部門轉讓金融企業國有資產，應當報本級人民政府批準。政府授權投資主體轉讓金融企業國有資產，應當報本級財政部門批準。
金融企業國有資產轉讓過程中，涉及政府社會公共管理和金融行業監督管理事項的，應當根據國家規定，報經政府有關部門批準。
以境外投資人為受讓方的，應當符合國家有關外商投資的監督管理規定，由轉讓方按照有關規定報經政府有關部門批準。
以下為本案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
（一）涉案《股份轉讓合同書》應認定為成立未生效合同。
《中華人民共和國合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。國務院辦公廳國辦發明電（1994）12號《關于加強國有企業產權交易管理的通知》第二條規定，地方管理的國有企業產權轉讓，要經地級市以上人民政府審批，其中有中央投資的，要事先征得國務院有關部門同意，屬中央投資部分的產權收入歸中央。中央管理的國有企業產權轉讓，由國務院有關部門報國務院審批。所有特大型、大型國有企業（包括地方管理的）的產權轉讓，報國務院審批。財政部《金融企業國有資產轉讓管理辦法》第七條規定，金融企業國有資產轉讓按照統一政策、分級管理的原則，由財政部門負責監督管理。財政部門轉讓金融企業國有資產，應當報本級人民政府批準。政府授權投資主體轉讓金融企業國有資產，應當報本級財政部門批準。金融企業國有資產轉讓過程中，涉及政府社會公共管理和金融行業監督管理事項的，應當根據國家規定，報經政府有關部門批準。《中華人民共和國商業銀行法》第二十八條規定，任何單位和個人購買商業銀行股份總額百分之五以上的，應當事先經過國務院銀行業監督管理機構批準。涉案《股份轉讓合同書》的轉讓標的為鞍山財政局持有的鞍山銀行9.9986%即22500萬股股權，系金融企業國有資產，轉讓股份總額已經超過鞍山銀行股份總額的5%。依據上述規定,該合同應經有批準權的政府及金融行業監督管理部門批準方產生法律效力。由此，本案的《股份轉讓合同書》雖已經成立，但因未經有權機關批準，應認定其效力為未生效。標榜公司主張涉案合同已經鞍山市人民政府批準，其所依據的是鞍山市國有銀行股權轉讓說明書，但該說明書僅是鞍山市人民政府對涉案股權掛牌出讓的批準，并非對涉案《股份轉讓合同書》的批準。標榜公司關于涉案合同已生效的上訴理由,不符合法律規定，不能成立。……
（三）關于鞍山財政局應否賠償標榜公司交易費、保證金利息及可得利益損失的問題。
《中華人民共和國民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。《中華人民共和國合同法》第四十二條規定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。上述法律規定確立了締約過失責任，即在合同締約過程中，如一方當事人違背誠實信用原則，不履行相關先合同義務，其應對相對人因此所受損失承擔賠償責任。根據法律規定及本案事實，對本案合同解除后鞍山財政局所應承擔的責任性質、賠償范圍及具體數額，分析如下：
1、鞍山財政局未將涉案合同報送批準存在締約過失。
首先，鞍山財政局未履行報批義務違反合同約定。《中華人民共和國合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第八條規定，依照法律、行政法規的規定經批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務辦理申請批準或者申請登記等手續的一方當事人未按照法律規定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項規定的“其他違背誠實信用原則的行為”，人民法院可以根據案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關手續；對方當事人對由此產生的費用和給相對人造成的實際損失，應當承擔損害賠償責任。根據上述法律和司法解釋規定，如果合同已成立，合同中關于股權轉讓的相關約定雖然需經有權機關批準方產生法律效力，但合同中關于報批義務的約定自合同成立后即對當事人具有法律約束力。當事人應按約履行報批義務，積極促成合同生效。本案中，《股份轉讓合同書》第7.1條規定，本次轉讓依法應上報有權審批機關審批。甲、乙雙方應履行或協助履行向審批機關申報的義務。并盡最大努力，配合處理任何審批機關提出的合理要求和質詢，以獲得審批機關對本合同及其項下股權交易的批準；第11.2條規定，標榜公司作為乙方保證向甲方及沈交所提交的各項證明文件及資料均真實、準確、完整。上述約定雖未明確涉案合同報批義務及協助報批義務具體由哪一方負擔，但根據約定標榜公司的主要義務是提供相關證明文件、資料，主要是協助報批。據此，應認定涉案合同報批義務由鞍山財政局負擔。但鞍山財政局違反合同約定，未履行報批義務，亦未按照有權機關要求補充報送相關材料，依據上述司法解釋規定，其行為屬于合同法第四十二條第（三）項規定的“其他違背誠實信用原則的行為”，應認定鞍山財政局存在締約過失。鞍山銀行并非涉案《股份轉讓合同書》的當事人，鞍山財政局上訴主張報批義務由鞍山銀行承擔，沒有合同依據，不予支持。
其次，鞍山財政局不履行報批義務的抗辯理由不能成立。一方面，鞍山財政局關于標榜公司等四戶企業存在關聯關系導致其不具有受讓涉案股權資格的證據不足。根據查明的事實，鞍山市××委于2013年3月25日作出鞍國資函[2013]13號《關于終止鞍山銀行國有股權受讓的函》，以標榜公司等四戶企業存在關聯交易為由終止涉案股權轉讓。但在標榜公司等企業提出異議后，鞍山市××委又于2013年5月2日發函對標榜公司等四戶企業呈報資料進行審計，并按審計結果上報監管部門審定。由于審計報告的作出時間早于鞍山財政局終止涉案股權轉讓的時間，審計結論亦未明確否定標榜公司等企業不具有受讓資格，因此，鞍山財政局關于標榜公司因存在關聯關系等原因不具有涉案股權受讓資格的上訴理由，證據不足，不能成立。另一方面，鞍山財政局拒不報送審批材料無合法依據。在鞍山財政局已與標榜公司簽訂涉案合同的情況下，應視為其認可標榜公司具有合同主體資格。涉案《股份轉讓合同書》是否批準，應由政府及金融行業監管部門決定，鞍山財政局作為合同一方當事人，不具有審批權力，不能以其自身判斷而違反合同約定免除其報送審批的義務。鞍山財政局關于涉案合同因標榜公司等不具有受讓資格而無需報批的上訴理由，無事實和法律依據，不能成立。
綜上，鞍山財政局無正當理由不履行涉案合同報批義務，其行為已構成合同法第四十二條規定的“其他違反誠實信用原則的行為”，應認定其存在締約過失。
2、鞍山財政局對標榜公司的直接損失應予賠償。
根據上述分析，鞍山財政局違反誠實信用原則，存在締約過失。標榜公司在締約過程中支付交易費及保證金利息,屬于標榜公司的直接損失，應由鞍山財政局承擔賠償責任。具體分析如下：首先，關于交易費及利息問題。根據查明的事實，標榜公司于2012年3月30日向沈交所交付了涉案交易費用，鞍山財政局退還的保證金亦扣除了交易費，該費用系標榜公司在合同簽訂過程中實際財產的減損，該費用及相應利息均應由鞍山財政局予以賠償。標榜公司已向沈交所保證無論交易成功與否均不退還交易費，故在交易不成功的情況下，該筆交易費已經構成其損失，且是因鞍山財政局不誠信行為導致。因此，鞍山財政局主張其不應賠償的上訴理由不能成立。其次，關于保證金利息問題。鞍山財政局雖已將標榜公司支付的保證金返還，但標榜公司作為商事主體，無論是否以自有資金支付保證金，均因保證金的支付產生財務成本。因此，標榜公司所支付保證金的相應利息屬于直接損失，應當由鞍山財政局予以賠償。最后，關于利息計算標準問題。原審判決以人民銀行同期貸款利率作為計算上述交易費及保證金利息的標準，符合通常的計算標準，并無不當。鞍山財政局主張應以同期銀行存款利率為標準計算利息，沒有法律依據，不予支持。鞍山財政局關于不付利息是行業慣例的上訴理由，無證據證明，應當不予采信。
3、鞍山財政局對標榜公司所主張的可得利益損失應予適當賠償。
（1）當事人客觀合理的交易機會損失應屬于締約過失責任賠償范圍。
締約過失責任制度是實現誠實守信這一民法基本原則的具體保障。通過要求締約過失責任人承擔損害賠償責任，填補善意相對人信賴利益損失，以敦促各類民事主體善良行事，恪守承諾。通常情況下，締約過失責任人對善意相對人締約過程中支出的直接費用等直接損失予以賠償，即可使善意相對人利益得到恢復。但如果善意相對人確實因締約過失責任人的行為遭受交易機會損失等間接損失，則締約過失責任人也應當予以適當賠償。
一方面，免除締約過失責任人對相對人間接損失的賠償責任沒有法律依據。合同法第四十二條規定的“損失”并未限定于直接損失。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第八條規定在報批生效合同當事人未履行報批義務的，如合同尚有報批可能，且相對人選擇自行辦理批準手續的，可以由相對人自行辦理報批手續，并由締約過失責任人賠償相對人的相關實際損失。上述規定均未排除締約過失責任人對相對人交易機會損失等間接損失的賠償責任。
另一方面，締約過失責任人對于相對人客觀合理的間接損失承擔賠償責任也是貫徹誠實信用原則，保護無過錯方利益的應有之義。雖然交易機會本身存在的不確定性對相應損害賠償數額的認定存在影響，應當根據具體案情予以確定，但不應因此而一概免除締約過失責任人的間接損失賠償責任。
（2）關于鞍山財政局應否對標榜公司其他損失承擔賠償責任的問題。
首先，鞍山財政局惡意阻止合同生效的過錯明顯。鞍山財政局作為政府部門，在國有產權交易過程中,既應踐行誠實信用價值觀念，有約必守；更要遵循政務誠信準則，取信于民，引領全社會建設誠信守信市場秩序。但在本案中，其在能夠將涉案合同報送有權機關批準的情況下，拒不按照銀監部門的要求提交相應材料,導致銀監部門對相關行政許可事項不予以受理,致使合同不能生效。不僅如此，還將涉案股權在很短時間內另行高價出售。鞍山財政局惡意阻止涉案合同生效，其行為明顯違反誠實信用原則，過錯明顯。
其次，標榜公司存在客觀合理的交易機會損失。標榜公司主張的可得利益損失實際系喪失取得涉案股權的交易機會所帶來的損失。所謂機會，是指特定利益形成或者特定損害避免的部分條件已經具備，但能否最終具備尚不確定的狀態。而所謂機會損失，則是當事人獲取特定利益或避免特定損害的可能性降低或者喪失。一般而言，在交易磋商階段，合同是否能夠訂立以及合同訂立所帶來的交易機會能否最終實現均屬未知，故此時交易機會尚不具有可能性。但如果雙方已經達成合意并簽訂合同，在合同生效要件具備前，雙方的相互信賴的程度已經達到更高程度，因信賴對方誠實守信的履行相關義務從而獲取特定利益的機會也具有相當的可能性。此時，如一方當事人不誠實守信履行報批義務，其應當預見對方因此而遭受損失。
就本案而言，涉案《股份轉讓合同書》訂立后，雖須經有權機關批準方才生效，但雙方已就標榜公司購買鞍山銀行股權達成合意，在無證據證明該合同不能獲得有權機關批準的情況下，標榜公司有合理理由信賴鞍山財政局恪守承諾，及時妥善的履行報批手續，從而使涉案合同的效力得到確定,進而通過合同的履行實際取得涉案股權，獲取相關利益。因此，標榜公司獲得涉案股權的可能性現實存在。但因鞍山財政局拒不將涉案合同報批，繼而還將涉案股權另行高價出售，其不誠信行為直接導致標榜公司獲得涉案股權的可能性完全喪失，導致標榜公司因此而獲得相關利益的現實性完全喪失。綜上，標榜公司因鞍山財政局的不誠信行為存在客觀現實的交易機會損失。
最后，鞍山財政局對標榜公司交易機會損失承擔賠償責任是維護公平正義和市場交易秩序的需要。一方面，鞍山財政局對標榜公司交易機會損失承擔賠償責任符合公平原則。鞍山財政局所獲得的股權出售價差利益，是以標榜公司喪失購買涉案股權的機會為代價。在鞍山財政局因其過錯行為獲得利益的情況下，如果不對標榜公司的交易機會損失予以賠償，將導致雙方利益嚴重失衡，不符合公平原則。另一方面，鞍山財政局在賠償標榜公司直接損失的基礎上，對標榜公司間接損失承擔適當賠償責任，以使其為不誠信行為付出相應代價，有利于敦促各類民事主體善良行事，恪守誠實信用，也有利于維護誠實守信的市場交易秩序。
深圳市標榜投資發展有限公司、鞍山市財政局股權轉讓糾紛二審民事判決書，最高人民法院（2016）最高法民終802號，《最高人民法院公報》2017年第12期（總第254期）。
在本案例裁判文書作出之前，最高法院以往的裁判文書認為締約過失的賠償范圍不包括可得利益損失：
案例1：王富與蘭州市七里河區人民檢察院房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第2703號]認為，“從王富的訴訟請求看，其所主張的損失為訟爭房屋升值部分的損失，屬于可得利益損失。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規定，可得利益損失是在合同有效情形下可以獲得的賠償。合同無效后的責任應屬于締約過失責任，當事人所能請求賠償的損失為信賴利益損失，信賴利益損失不包括諸如本案中王富所主張的房價升值部分損失等可得利益損失。”
案例2：湖北金廈房地產開發有限公司與武漢市硚口區宗關街漢西村村民委員會、武漢市硚口區漢西路道路排水改造指揮部等合資、合作開發房地產合同糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第2677號]認為，“從金廈公司的訴訟請求看，其所主張的損失為商務區投資公司支付給漢西村的土地補償費用8312.5萬元，性質應屬于可得利益損失。根據《合同法》第一百一十三條之規定，可得利益損失是在合同有效情形下可以獲得的賠償。合同無效后的責任應屬于締約過失責任，當事人所能請求賠償的損失為信賴利益損失，不包括可得利益損失。故二審判決對于金廈公司的該訴訟請求未予支持并無不妥。金廈公司關于漢西指揮部未履行《聯合開發合同書》約定的合同義務導致該合同不能繼續履行，其要求賠償8312.5萬元損失符合《合同法》第一百一十三條關于可得利益的規定等申請理由不能成立。”
案例3：甘肅三寶房地產開發有限公司與蘭州雙箭礦機有限責任公司、甘肅省城市建筑第三工程公司建設用地使用權出讓合同糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院（2016）最高法民申297號]認為，“合同無效的處理原則為恢復原狀，過錯方對對方所負賠償責任是基于締約過失責任而發生的，這種賠償責任應受到兩方面的限制：首先，應在信賴利益范疇之內，以當事人訂立合同時可以預期得到的范圍為限；其次，應以過錯方在侵權行為發生之時給對方造成的實際損失為限，不應包括可得利益。
本案中，2014年報告與2004年報告對涉案商鋪估價差距巨大，是基于以下幾個原因：首先，該差價是由于房地產市場變動造成的，而2014年報告所認定的商鋪價值，超出當事人在訂立合同時所能預期的范圍；其次，雙箭公司于1999年8月占有涉案商鋪，2004年報告對商鋪價值的認定，相比于2014年報告，更接近侵權行為發生時的實際損失；最后，2014年報告并未考慮涉案房產的土地仍為國有劃撥土地的現狀。故涉案商鋪的價值認定應以2004年報告為準。”
