2020年6月10日，法治周末報邀請上海錦天城福州律師事務所合伙人蔡思斌律師針對民法典中涉及房屋的相關規定發表法律觀點，新聞標題為《民法典，還有這些規定與你的房子相關》。
民法典中跟房子相關的三個話題：住宅商用問題怎么解決、物業催繳物業費的方式有何改變、居住權對未來房屋交易環節有何影響？
01住宅商用可能要承擔法律責任
民法典第279條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
在全國各地，住宅商用并不鮮見，不少人為了節約資金，用自己的房子或租來的住宅當作辦公室。
北京市民李旭告訴法治周末記者，她們家對面長期處于無人居住狀態，后來業主租給了一家公司，每天都有人站樓道里抽煙，李旭的家里也經常可以聞到濃濃的煙味。
李旭曾經向物業反映此事，也未能得到有效解決。
蔡思斌律師看法及建議
為徹底解決這類問題，工商登記部門也應進一步完善審批手續，例如，要求申請改變房屋用途的人出具所有利害關系人一致同意的聲明書。
當然，這在實務操作中肯定存在很多細節問題。例如，如何認定及由誰認定有利害關系的業主名單？有利害關系業主如何表達同意或者反對意見？相關利害關系業主的同意或反對聲明由誰確認真實性等。
有些住宅轉化為經營性用房根本不辦理相關證照手續，所以后續對此行為的處罰機關應予以明確，同時明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業主的權利，否則該類行為都通過訴訟途徑解決，過于耗時耗力。
02嚴禁暴力催繳物業費
在很多小區，未成立業主委員會前，物業公司和業主之間的關系相對來說并不對等，業主繳納物業費后，無論物業公司的服務如何，都很難對物業公司的服務有所要求，于是不少業主選擇緩繳或不繳物業費，倒逼物業公司優化服務。
李旭就對法治周末記者表示，她入住自己的房子第一年起，就發現窗戶有嚴重的漏風問題，但是每年冬天物業都拖著不解決，今年已經是第5年了。去年她試圖通過不交物業費與物業公司抗爭，結果卻是收到了物業公司發來的律師函。
李旭提到此事非常憤怒，認為物業公司收錢最為積極，但解決業主問題卻一拖再拖。
李旭所在小區的物業公司催繳物業費的手段已經算比較文明了，公開報道顯示，還有小區通過斷電、斷水或切斷燃氣的方式，促使業主繳費。
從事房產類業務多年的蔡思斌律師觀點
此前有的物業公司為保證自身行為的合法性，甚至會在物業服務合同中明確約定如果業主不繳納物業費可以采取停水停電等方式。這種暴力催收物業費方式，給業主帶來很大困擾。
為此，民法典在第944條中明確規定“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱供燃氣等方式催交物業費”。
民法典同時規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
僅憑民法典這一條規定可能并不能馬上起到保護業主的作用。目前實施的物業管理條例并未對物業公司停水、停電、停氣等暴力追討行為如何處罰作出規定，建議物業管理條例作出相應配套修改，明確物業公司如有上述暴力催討行為，行政機關可以對其行政處罰，或者對其經營資質予以一定的限制，這樣才更有利保障業主權利。
03買房需要關注居住權
與房子相關的內容中，民法典中居住權的相關約定也非常重要。
民法典規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
蔡思斌律師觀點
過去房產交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應當查詢是否存在居住權。居住權設立之后，即便房產在居住權年限內被原所有權人轉手賣掉，買家事后獲得不動產證、拿到所有權，但此時買家取得所有權并非完整的，無法對抗已設立的居住權，無權趕走居住權人，類似于‘買賣不破租賃’。
居住權的制度設計可能有助于保護租戶的利益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂居住權合同，設立與租賃年限同等時間的居住權，將進一步保障租客的權益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權期限未滿，租賃合同解除后，房東也無法再次出租獲利。
居住權也可能帶來更多的社會反饋，相關的延伸問題也值得注意：如果老賴已經資不抵債，但他在房子里設置一個終生居住權，導致房屋無法被執行，該怎么辦？居住權存續期間，居住權人是否有權對房屋進行裝修，裝修附加價值如何處理？
一個新制度設立，必然帶來許多新的問題，具體如何處理這些問題，還有待相關部門后續出臺的法律法規。
