案情簡介：
陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，協(xié)議載明：陳均同意把位于臨城鎮(zhèn)古井村私有住宅［證號：（2006）第0××7號］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時，陳均須無條件協(xié)助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房兩間。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。
另查，涉案房屋項下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據(jù)魯政函［1994］第41號文件批準，申請集體土地使用權(quán)變更為國有土地使用權(quán)。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國有土地使用權(quán)證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。
山東棗莊薛城區(qū)法院觀點
本案中，涉案《房屋買賣協(xié)議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實清晰明確。同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，不具有對土地使用權(quán)進行處分的權(quán)利，故涉案《房屋買賣協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效。
山東棗莊中院觀點
案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國有土地并取得國有土地使用權(quán)證，本案雙方當事人之間系房屋買賣合同關(guān)系，并非直接以國有土地使用權(quán)作為合同標的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會侵害國家利益和社會公共利益，故一審法院確認案涉《房屋買賣協(xié)議書》無效，法律依據(jù)不足。案涉《房屋買賣協(xié)議書》簽訂后，張士即交付購房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進行翻蓋，主要權(quán)利義務履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認合同無效、返還房屋，亦有違誠信原則。
福州律師蔡思斌評析：
將宅基地上的房屋出售目前司法實踐中的通說觀點系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時已由宅基地轉(zhuǎn)換為國有土地。對此，一審法院的觀點認為通過劃撥取得國有土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過審批，案涉合同未經(jīng)審批因此合同無效。但根據(jù)《合同法司法解釋二》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強制性規(guī)定的合同才無效，而《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應是管理性規(guī)范，而非效力性的強制規(guī)范。故一審法院以此為由認定案涉合同無效屬法律適用錯誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標的系房屋而非國有土地使用權(quán)，而出售房屋并不會侵害國家利益和社會公共利益，因而不應當認定合同無效。
案例索引：(2021)魯04民終3462號，以上涉及名字均為化名。
蔡思斌
2022年3月23日
