案情簡介：
2019年8月8日，金艷波與大白置業(yè)公司簽署《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協(xié)議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。上述內(nèi)容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協(xié)議每頁簽字并按捺手印。
訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網(wǎng)絡(luò)新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據(jù)此主張無理由退房。
一審山東榮成法院觀點：
一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”金艷波與大白置業(yè)公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業(yè)公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業(yè)公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標(biāo)注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產(chǎn)項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內(nèi)容均已知曉，該合同附件中的內(nèi)容已明確否定了金艷波的任意解除權(quán)。綜上，金艷波要求解除與大白置業(yè)公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），理由不當(dāng)，一審法院不予支持。
二審山東威海中院觀點：
本院認(rèn)為，涉案《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）由金艷波與大白置業(yè)公司簽訂，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協(xié)議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。據(jù)此涉案樓盤的相關(guān)宣傳資料均不構(gòu)成合同要約內(nèi)容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協(xié)議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據(jù)大黑集團公司關(guān)于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內(nèi)容要求解除合同，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
福州律師蔡思斌評析：
雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對于“無理由退房”這類宣傳應(yīng)當(dāng)視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發(fā)商已經(jīng)在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內(nèi)容，并且已經(jīng)在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權(quán)再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據(jù)，但大黑集團與大白置業(yè)公司系兩個獨立法人，即便其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，購房者亦不能依據(jù)大黑集團的宣傳主張合同。
這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據(jù)的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認(rèn)定，其裁判結(jié)果卻可能完全不同。
改判要點
案例索引：（2022)魯10民終48號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。
蔡思斌
2022年6月29日
