2018年5月，張弛與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張弛購買案涉房屋，全額支付了購房款。后張弛將房屋進行裝修并入住案涉房屋，其在文昌市無其他用于居住的房屋。
因大白公司與金融機構的金融借款合同糾紛，一審法院于2018年9月14日作出訴前保全民事裁定，對天成國際項目進行查封（含本案案涉房屋）。張弛以一審法院查封的案涉房屋屬其所有為由提出異議，一審法院作出執行裁定：中止對案涉房屋的執行。金融機構遂向一審法院提起本訴。
另查，2018年4月22日，《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩定房地產市場的通知》（瓊辦發【2018】29號）發布，實行嚴格的限購政策，規定“非海南省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明” 張弛一家不符合上述政策所規定的購房條件。
一審海南第一中院觀點：
張弛所擁有的對案涉房屋的物權期待權能夠排除文昌農商行、陵水農信社、瓊海農信社金錢之債的執行。參照執行異議和復議規定第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據前文所述，張弛對案涉房屋享有的物權期待權完全符合該第二十八條規定的條件，同時沒有證據顯示張弛在當地擁有兩套住房，張弛的購房行為亦不違反執行異議和復議規定第二十九條規定，其所擁有的物權期待權能夠排除文昌農商行、陵水農信社、瓊海農信社金錢之債的執行。綜上所述，天成國際項目雖然尚登記在大白公司名下，但案涉房屋已由張弛合法購買，其享有足以排除強制執行的民事權益。
二審海南高院觀點：
雖然張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，其也依約支付全部購房款，并對案涉房屋進行裝修使用，但因不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果。雖然《中華人民共和國物權法》第十五條確立了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則，限購政策只限制了物權變動，物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓合同的無效。但張弛簽訂《文昌市商品房買賣合同》因不符合限購政策而不能產生對案涉房屋物權變動的效力，其基于該合同僅享有普通的合同債權，其無法請求出賣人大白公司為其辦理不動產轉讓登記。故張弛不能依據限購后所簽訂的《文昌市商品房買賣合同》以及對該合同的履行而獲得案涉房屋的物權，由此，其也無法享有案涉房屋的物權期待權。案涉房屋仍登記在大白公司名下，張弛基于《文昌市商品房買賣合同》對案涉房屋所享有的合同權利不足以對抗申請執行人的金錢債權。一審法院參照執行異議和復議規定第二十八條、第二十九條的規定，認定張弛就案涉房屋享有物權期待權足以排除強制執行的民事權益，屬于適用法律不當，應予糾正。
再審最高院觀點：
物權期待權是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產所有權登記至其名下的期待。這顯然與張弛所稱對有關商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內涵不同。根據原審法院查明的事實，盡管張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當地商品房限購政策，故張弛關于其對案涉房屋享有的物權期待權應優先于房產調控行政管理需要的主張，于法無據，本院不予支持。而原審法院以張弛購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果，無法請求出賣人大白公司為其辦理不動產轉讓登記為由，認定張弛對案涉房屋沒有物權期待權，并無不當，本院予以認可。
福州律師蔡思斌評析：
如果機械適用法律，本案中購房者顯然符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條的規定，其理應享有排除強制執行的權利。但從立法本意出發，《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條的規定本質是為了保護購房者的物權期待權。因此如果購房者本身不享有物權期待權，即便符合上述規定，亦不應能夠排除強制執行。對此，最高院在再審裁定中認為物權期待權本質上是“對不動產所有權登記至其名下的期待”，即只有最終能夠取得所有權的主體，才有享有物權期待權的可能。但本案購房者由于限購政策的存在，其不可能依據房屋買賣合同取得房屋的所有權，因此其也無法享有案涉房屋的物權期待權。在此前提下，即便其符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條的規定，亦不能排除強制執行。
案例索引：(2020)最高法民申1860號，以上涉及名字均為化名。
福州律師蔡思斌
2022年11月7日
