福州律師、福州房產律師、福州二手房律師普法專題

前言

本案是一個比較典型的二手房買賣案例，案中對于房屋買賣合同解除后違約方賠償金額如何裁量作了詳細的分析。對于其后類似案件訴訟雙方應有一定參考價值。

蔡律師將案件要素總結抽離出來，讓大家來看看法院是如何通過案件要素來裁量違約賠償金額的。

案件情況

男、女雙方為夫妻關系。案涉房產登記在男方名下。2016年7月，女方將房屋租給丁小姐，租金為一年。2017年4月6日，女方與丁小姐簽訂《信譽保證金》（被省高院認定具有房屋買賣合同本約性質），約定將案涉房產出售給丁小姐，信譽保證金交付20000元，購房總價350000元，過戶費用由男方承擔，過戶日期定于2017年12月31日前，沒過戶前房租照付。當日，丁小姐支付2萬元。17年2月26日，丁小姐通過支付寶支付給女方33萬元。2018年1月2日，丁小姐發短信給女方要求辦理過戶手續。18年1月6日，女方退回丁小姐20萬元，丁小姐知道后將女方支付寶名單拉黑。18年1月7日，女方發函及短信告知丁小姐解除合同。

丁小姐于2019年10月起訴，要求解除房屋買賣合同、女方賠償因違約導致的丁小姐購房損失123萬元等。經評估確定案涉房屋在2020年1月8日的市場參考價為1588371元。

一審法院

女方對涉案房屋不具有完全的處分權致使涉案房屋所有權無法轉移，應當承擔違約責任。丁小姐與女方簽訂《房屋租賃合同》，后簽訂《信譽保證金》，并約定過戶費用由男方承擔，而當時男方并不在場，事后丁小姐也未與男方聯系相關購房事宜，且相應保證金及購房款也非支付給男方，在未有證據證明共有權人男方知道并同意出售案涉房屋的情形下，也應當預見房屋買賣過程中可能存在的履行不能的風險。

根據價格評估結論書，現案涉房產的價值與雙方簽訂《信譽保證金》時約定的交易價格有大幅度上漲。因此，丁小姐要求女方賠償房屋差價損失，符合法律規定，予以支持。關于房屋差價損失金額，女方對價格評估結論書有異議，要求重新鑒定。認為案涉價格評估系在審理期間委托，評估機構有相應的評估資質，對女方重新鑒定的申請不予準許。案涉價格評估結論書載明案涉房產評估采用市場法，根據鑒定人員出庭作證情況，價格評估的參照物建造年份在2002年至2014年間，距離案涉房產3公里之外，而案涉房產權證載明的初次領證日期為1993年8月，但價格評估結論書未對建造年限、距離進行考慮，價格評估結論書確定的房屋價值只能作為參考價。

同時，考慮合同履行情況，丁小姐于2017年4月6日交納20000元保證金，于同年12月26日支付330000元，女方于2018年1月6日退還丁小姐購房款200000元，丁小姐于2019年10月以240余萬元購買與案涉房產同地段的天河景園小區（成立于2005年）133平方米的房屋。根據違約責任以補償性為主、懲罰性為輔的一般原則，綜合考慮房屋交易時價格、合同履行情況、房屋參考價、雙方當事人的過錯程度及當時房地產市場行情、預期利益等綜合因素，酌情確定由女方賠償丁小姐房屋差價損失400000元。

二審杭州中院對此觀點基本與一審法院相同。

福州律師蔡思斌評析

一審法院考量點有幾個。一是丁小姐本身是有一定責任及過錯的。丁小姐明知案涉房屋所有權登記在丈夫名下，但在沒有任何授權文件下以相信妻子有代理權的樸素認知簽署了房屋買賣合同，相關款項也均是匯給妻子，其后也未通過任何途徑尋求或得到丈夫的確認，這肯定是要減輕賠償責任的，大筆一揮扣減50%也是可以理解，畢竟女方最多僅能處理50%么。

其二，評估報告的參照房屋并不能完全匹配，畢竟二者房齡相差10余年，從該點看，評估價值打個九折不為過。其三，女方有發出明確解除合同的書面函件。從2018年1月8日起，其實丁小姐就應作好減損準備，作好其他打算，而不能完全信賴案涉合同可以全面履行。其后丁小姐于2019年3月購買他房也顯見有所預防。再結合考慮女方的退款情況，蔡律師個人認為法院判決賠償40萬亦是相對合理的，基本能做到平衡雙方利益。