北京海淀區(qū)法院：惡意串通、損害第三人利益簽訂的房屋買賣合同無(wú)效

近日，北京市海淀區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，由于交易時(shí)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且未經(jīng)配偶同意侵害其利益，判決買賣合同無(wú)效。

原告周女士與張先生原系夫妻。2008年，雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買了涉案房屋。2014年下半年，張先生告知周女士，欲將涉案房屋租給楊先生與辛女士，雖遭到周女士極力反對(duì)，但張先生執(zhí)意將房屋門卡、鑰匙等交付楊先生與辛女士。

2020年，周女士與張先生離婚，約定涉案房屋歸周女士所有，房屋貸款由周女士?jī)斶€。周女士向楊先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒絕，此時(shí)周女士才得知在其不知情的情況下，2016年張先生與楊先生簽訂了房屋買賣合同，以550萬(wàn)元將房屋賣給楊先生，且售賣價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)房屋市價(jià)。周女士認(rèn)為張先生在簽訂房屋買賣合同時(shí)，涉案房屋系她與張先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張先生無(wú)權(quán)出售房屋。現(xiàn)雙方協(xié)商未果，故周女士將張先生、楊先生、辛女士訴至法院。

被告楊先生、辛女士辯稱，2014年6月，其夫婦二人與張先生、周女士以口頭方式達(dá)成房屋買賣合同，約定將張先生、周女士名下的涉案房屋出售給他們，購(gòu)房款為550萬(wàn)元。口頭協(xié)議達(dá)成當(dāng)月，張先生與周女士將房屋交付給他們，房屋一直由其夫婦居住，相關(guān)費(fèi)用也一直由其夫婦繳納。2014年7月5日，楊先生轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款300萬(wàn)元。2016年4月24日，張先生與楊先生補(bǔ)簽了《北京市存量房屋買賣合同》。2016年6月30日，楊先生又轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款200萬(wàn)元。在口頭達(dá)成房屋買賣合同時(shí)，張先生與周女士告訴他們涉案房屋有貸款尚未償還，且張先生與周女士希望使用房屋的學(xué)區(qū)名額，故其未支付剩余50萬(wàn)元購(gòu)房款，亦未催促辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)其認(rèn)為房屋買賣合同是各方真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，故不同意周女士的訴訟請(qǐng)求。

在案件審理過(guò)程中，張先生表示其沒(méi)有將出售房屋的事情告知周女士。其有求于楊先生的叔叔，故在明知房屋交易價(jià)格較低的情況下，將房屋出售給楊先生。同時(shí)，法院依周女士申請(qǐng)，委托房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)涉案房屋在2014年6月15日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格為952萬(wàn)元。

法院審理后認(rèn)為，涉案的《北京市存量房屋買賣合同》簽署人是張先生與楊先生，辛女士在庭審中明確表示追認(rèn)楊先生簽訂合同的行為。在楊先生、辛女士未能提供充足有效的證據(jù)證明其與張先生、周女士就購(gòu)買房屋達(dá)成口頭約定的情況下，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為張先生與楊先生、辛女士簽訂的合同。

購(gòu)買房屋無(wú)論對(duì)于出賣人，還是買受人而言均屬于重大事項(xiàng)。按照交易慣例，出賣人、買受人應(yīng)當(dāng)知悉買賣的房屋市場(chǎng)價(jià)格，故法院據(jù)此認(rèn)定張先生、楊先生、辛女士在達(dá)成房屋買賣合意時(shí)知悉涉案房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格。通過(guò)法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)，張先生與楊先生、辛女士約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格，而該行為客觀上對(duì)于周女士的利益造成了損害，法院認(rèn)定張先生與楊先生、辛女士構(gòu)成惡意串通，損害了第三人利益。鑒于此，張先生與楊先生、辛女士于2016年4月24日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應(yīng)屬于無(wú)效合同。

關(guān)于周女士要求楊先生、辛女士返還房屋的訴訟請(qǐng)求，因房屋買賣合同是張先生與楊先生、辛女士簽訂的，楊先生、辛女士基于該合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋買賣合同的締約人。現(xiàn)該房屋買賣合同雖被法院確認(rèn)為無(wú)效合同，但周女士基于房屋買賣合同糾紛要求楊先生、辛女士返還房屋，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，故法院對(duì)于周女士的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。

（倪??虹）

■法官說(shuō)法■

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。即惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益的合同為無(wú)效合同。

合同的無(wú)效，也分為絕對(duì)無(wú)效與相對(duì)無(wú)效。對(duì)于惡意串通損害國(guó)家、集體利益的合同，屬絕對(duì)無(wú)效合同，在訴訟過(guò)程中法院可依職權(quán)進(jìn)行審查，主動(dòng)確認(rèn)合同無(wú)效。對(duì)于惡意串通損害第三人利益的合同，屬相對(duì)無(wú)效合同，在當(dāng)事人不主張合同無(wú)效的情況下，法院不主動(dòng)審查合同效力。該案屬侵犯特定第三人利益合同，系相對(duì)無(wú)效的合同，法院依周女士的訴訟請(qǐng)求依法對(duì)涉案合同效力進(jìn)行了審查。

本案中，涉案房屋的鑒定價(jià)值是952萬(wàn)元，而楊先生與張先生的交易價(jià)格為550萬(wàn)元。房屋買賣對(duì)楊先生、張先生均是人生重大事項(xiàng)，雙方均應(yīng)當(dāng)知曉涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，楊先生、張先生于2016年4月即簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，截至周女士提起本案訴訟已逾4年。在這4年的時(shí)間里，楊先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋買賣合同》上簽字確認(rèn)，而楊先生卻沒(méi)有要求周女士簽字確認(rèn)，可見(jiàn)楊先生對(duì)周女士采取了回避的態(tài)度。綜合以上情形，楊先生、張先生知道房屋的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，仍然以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易，該價(jià)格嚴(yán)重?fù)p害了周女士的利益，應(yīng)認(rèn)定楊先生、張先生存在惡意串通，合同應(yīng)為無(wú)效。