福州律師蔡思斌評析

本案原告方房某是一名軍人，為了規(guī)避軍人住房公積金貸款的條件，2019年房某與岳母遲某以買賣方式將房某的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到遲某名下。雙方以明顯低于市場價格的15萬元簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并自行繳納相關(guān)稅費。后續(xù)雙方可能因為其他問題反目，房某以岳母沒有實際支付購房款為由，雙方交易真實目的并不是房屋買賣為由請求法院確認買賣行為無效，岳母配合恢復房屋登記等。

一二審法院很有意思，認為雙方已經(jīng)簽署合同，且雙方關(guān)系特殊，兼之房屋確實由岳母一家裝修，在此前提下是否岳母是否交付購房款并不影響合同效力，最終駁回房某的全部訴訟請求。

從情理及日常經(jīng)驗法則出發(fā)，蔡律師相信房某的說法，認為房某所述應為事實。但出現(xiàn)本案結(jié)果應是房某的疏忽和對法律規(guī)定的不了解而導致的。類似該等含有其他目的的非正常交易，房某事前就應采取一定防范措施，確保自己的權(quán)益得到保護。例如他可以與岳母簽訂代持房產(chǎn)協(xié)議，或者通過微信將雙方真實目的予以固定，確定岳母不享有房屋所有權(quán)等。

當然，如不想背上規(guī)避購房政策或存在非法目的的，還可以采用一種方法，即女婿與岳母在登記機構(gòu)備案合同的基礎上，再簽署一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其約定價格與市場價值相符或稍為超過在二成以內(nèi)，如此則進可攻退可守，并約定雙方交易以該份合同為準等。

案件基本事實

房某是遲某的女婿。2019年10月24日，房某（甲方）和遲某（乙方）簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定房某自愿將案涉房產(chǎn)以150,000元整的價格出售給遲某。……協(xié)議中未明確約定由誰來支付各項稅費。

同日，房某通過個人建行賬戶向愛輝區(qū)國稅局辦稅服務廳賬戶繳納了相應的稅費，分別為14,782.08元和3,522.05元（按房價234,636.31元計算）。遲某聲稱已將購房款全部支付給了房某，但房某不認可，并表示遲某未提供支付購房款的相關(guān)證據(jù)。

2019年12月23日，開發(fā)商作為甲方與房某（乙方）簽訂了一份《商品房認購書》。認購書顯示，房某自愿購買面積為133.27平方米的晶晶大廈601室等，2020年9月24日，開發(fā)商與房某及其妻子簽訂了一份《退房協(xié)議》。協(xié)議確認房某由于未能獲得貸款，同意退房，并約定退款總額為278,617.1元，預計退款日期為2020年10月30日。

根據(jù)房某本人對軍人住房公積金貸款相關(guān)政策的了解，軍人申請住房公積金貸款的條件之一是購買的住房必須是家庭的首套住房。

一審法院

當事人在提出主張時有責任提供相應的證據(jù)。根據(jù)一審法院的判決，盡管房某與遲某簽署了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并約定了明顯低于市場價格的購房交易價格（150,000元），但該協(xié)議是基于女婿和岳母之間的特殊關(guān)系簽訂的。此外，房某已根據(jù)該房屋價格按國家規(guī)定支付了相應的稅費。

房某解釋稱，轉(zhuǎn)讓房屋是為了與妻子在匯城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司購買新房和車庫，并享受軍人住房公積金貸款政策。一審法院認為房某與遲某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合雙方真實意愿，且未違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，也不違反公序良俗。因此，房屋轉(zhuǎn)讓行為是有效的。至于遲某是否支付了購房款并不影響合同的效力。綜上所述，房某提供的證據(jù)無法證明其訴訟請求，一審法院駁回了房某的訴訟請求。

二審法院另外查明房某承認房屋由遲某家出錢進行裝修。

二審黑龍江黑河中院

房某與遲某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實意愿的表達，其內(nèi)容合法有效且不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。房某主張轉(zhuǎn)讓房屋并非雙方真實意愿的理由不成立。

首先，遲某僅承認房某出于符合公積金貸款條件的目的而轉(zhuǎn)讓房屋，而房某沒有證據(jù)證明雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時存在虛假意愿表示。其次，雖然雙方在協(xié)議中約定的購房價格低于市場價格，但考慮到雙方之間的親屬關(guān)系以及遲某為房屋進行的裝修出資，因此不能以此推定房屋轉(zhuǎn)讓并非雙方真實意愿。

第三，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》沒有約定由誰承擔房屋轉(zhuǎn)讓的稅費，因此房某為房屋轉(zhuǎn)讓交納稅費并不能證明他沒有真實意愿進行房屋轉(zhuǎn)讓。因此，房某主張轉(zhuǎn)讓房屋并非雙方真實意愿的理由不成立，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不存在合同無效的情況，也不違反公序良俗。綜上所述，房某的上訴請求不成立，應予駁回。

案例索引：(2023)黑11民終182號，以上涉及人名均為化名。