福州家事律師推薦：父母出資買的房登記在兒子，兒子把房賣掉侵權了嗎？
依照我國法律規定，不動產權屬以登記為準。案涉房屋雖然是父母出資購買，但原登記于兒子名下，根據各方當事人的陳述、相關證據、生活常理判斷，應認定為父母共同出資購買贈與兒子，屬于兒子所有的財產。母親主張是借兒子的名義購買，但其沒有提供借名買房協議或者其他證據支持，也與我國家庭傳統不符，法院不予采信。
既然案涉房屋屬于兒子的財產，兒子有占有、使用、處分、收益的權能，其處分自己名下的財產，母親認為對其構成侵權，要求賠償案涉房屋的售房款，缺乏依據，不予支持。
一、李某1賠償曲某房屋損失223萬元及利息（以223萬元為基數，按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，從李某1出售房屋之日起計算至賠償之日止）;
曲某和李某2是夫妻，李某1是雙方之子，李某3是雙方之女。
2009年7月16日，李某1與案外人林某簽訂《房地產買賣合同》,由林某以350000元的價格向李某1出售404房的房屋。案涉房屋購房款通過曲某個人銀行賬戶支付，曲某提交銀行轉賬記錄，主張2009年3月25日向林某支付20000元為定金，2009年5月20日向林某支付136800元及2009年7月支付的343400元為購房款，2009年5月20日，曲某支付1000元為購房稅款。2009年7月25日，李某1被登記為該房產的權屬人。曲某主張上述房產由其購買掛名在李某1名下。李某2述稱案涉房產為其與曲某出資購買贈與給李某1，李某1辯稱案涉房產由其選擇購買，為曲某與李某2出資購買送給李某1的房產，不存在曲某用李某1名字購買房產的情況。
2020年10月13日，賣方李某1與買方程某及房地產中介服務機構廣東鏈家房地產經紀有限公司簽訂《存量房買賣合同》,約定李某1向案外人出售案涉房屋，出售價為204萬元，李某1需支付中介服務費20400元。李某1明確其因案涉房屋出售價為204萬元，因須支付中介費2萬元，實收202萬元。
曲某、李某1提交雙方在2018年5月28日至2018年6月12日期間的微信聊天記錄顯示雙方就購買深圳房產購買進行溝通，其中2018年6月11日11:06時，曲某表示“現在港田房子的首付款已經全部付清，后面的貸款和繳稅均由父母承擔，你寫一份證明或借款，證明港田房子是由父母全額出資購買，是為你以后結婚而購買，你沒有支付任何費用，房產證上只能寫你一個人的名字，未經父母允許，不得增加其他共有人。”李某1說“你對也不信任到這個程度啦?”曲某說“不是對你不信任，情況本來就是這樣，你懂法律，這樣做只有好處，沒有不好，相信你會理解”;17:11時，李某1說“你把早上說的那個東西，從抬頭到結尾擬一稿給我，我不知道怎么寫，不知道你的目的，不知道要包含什么內容”曲某說“你就照我的意思寫”,李某1說“你的意思是，a.房子屬于父母贈與；還是b.房子屬于借款購買?”曲某說“父母全額出資購買作為你結婚之用”;李某1問“你說的是事實，不是法律關系，到底是贈與還是借款?”,“你既然要寫這東西就把法律關系清清楚楚的明確一下”,曲某問“如果是贈與是不是要辦理贈與公證”,李某1回應“不用，贈與是實踐合同”,曲某說“父母全額出資購買贈與你深圳結婚之用”,李某1說“好”;17:44時，李某1說“由于房子現在不歸你所有，所以贈與的話只能寫金錢之債，‘父母一次性付清房產首期款、稅費、中介傭金，按月定期全額支付銀行供樓貸款本息，以上金錢給付視為對本人的贈與，用于本人在深圳購房結婚所用，因此取得的房屋所有權屬于本人，本人不得在未經父母同意的情形下在不動產權證屬證書上追加共有人。’”;18:01時，曲某說“你這么說也沒錯。但廣州白云區崗貝路的房子不再是你的了，房產證現在暫時用你的名字，有時間去改名”,李某1說“你昨天是去找律師了嗎”;18:32時，李某1說“繞來繞去太復雜了，廣州的房子改為你，港田的房貸你也只需要承擔一年，后續全部由我來付；光明檔口歸我，贈與協議也不用簽了。”曲某回應“你覺得你媽好講話還是你爸不在家?你有資格和我談條件嗎?!”;2018年6月12日17:50時，李某1說“我對父母幫助我購房的事是非常感激的，我們直接不需要談法律，可以直接相互信任，今后不必憑空懷疑我，我自然我信守承諾和道義，房子既然是家里買的，如有重大決定先和家里商量，不會私下處分……”;19:44時，曲某說“.…。我承認這次決定為你買房有點愛子心切，考慮不周全，操之過急，不夠慎重”。
2020年5月1日，曲某與李某2簽訂《離婚協議》,其中第五條約定，兒子李某1名下的位于白云區房套，自女兒李某3于2020年7月8日滿18歲以后，由李某1名下轉為女兒李某3名下，并在父母分別支付壹佰萬元共200萬元給兒子李某1后，辦理該房產的產權過戶。過戶后，該房產所有權和使用權歸李某3所有，該房產發生的租金支付的租金自父母本協議簽字后歸李某3所有。第六條，女兒李某3自父母離婚后的學習費（讀書等學習費）和生活費等費用由母親曲某負擔，直到女兒李某3參加工作為止。實際李某3的學習費和生活費是從上述崗貝路169號404房租金中支付。
李某1據此辯稱曲某與李某2達成的離婚協議的第五條是曲某跟李某2達成一致意見分別向其支付100萬元購買案涉房產，然后讓我把房產過戶給妹妹李某3，證明案涉房產屬于李某1。曲某則認為離婚協議是圍繞夫妻雙方對共同財產的一攬子安排，佐證了案涉房產屬于曲某與李某2夫妻共同財產的一部分，離婚協議中有向李某1支付款項的安排，但因李某2反悔以及李某1不配合三套房的過戶，導致離婚協議沒有履行，離婚協議沒有提到夫妻雙方向李某1購買房產的內容。李某2陳述離婚協議第五條約定就是李某1名下的案涉房產由曲某與李某2分別出資100萬元，共200萬元購買后轉至女兒名下。上述《離婚協議》未實際履行。
李某2在2018年6月1日向曲某寫信，信中說到“關于機場那邊的事，我同意你的意見，只是要考慮和比較清楚效益和價值要更好才行”。曲某認為該內容指的就是讓曲某處分案涉房產，即證明為夫妻共同財產；2018年8月5日李某2向曲某寫信，信中說到“深圳光明的事和機場那邊的事，如果難辦或辦的辛苦，就不必急于去辦或者可以不辦、緩辦……關于機場那邊不一定要賣，現在通貨膨脹，貨幣貶值，只有固定資產才升值，如深圳那邊可行，其實也可作貸款……”,曲某認為此內容可以證明李某2關心家庭資產情況，要參與處分，并利用家庭資產做事業，其中，深圳光明的事情是指李某1在深圳賣房，機場那邊的事是指案涉房屋。
另查明，曲某向廣州市天河區人民法院對李某2提起離婚糾紛訴訟，天河區人民法院2022年12月19日做出（2021）粵0111民初38426號判決書，李某2對該判決不服已提起上訴，該案尚在二審審理中。一審判決對曲某與李某2的離婚涉及的財產處理不涉及本案房產。
曲某認為李某1實施了私自出售案涉房屋侵吞售房款的侵權行為，認為李某1依據物權法雖對案涉物業享有處分權，但對外處分有效不能免除李某1對內家庭關系中應負有的義務。認為李某1的義務直接來源于李某1在2018年6月11日18:32和2018年6月12日17:50時的微信聊天中的承諾。李某1承諾案涉房屋改為曲某，承諾不會私下處分家里的房子，雖是李某1的單向義務，但體現了公平和孝道。曲某認為李某1做出以上承諾是因有如下背景：曲某全資購買案涉房產，持有房產證原件并一直打理房屋，曲某認為案涉房屋是曲某所有；李某1要移居深圳結婚，要家里幫忙買深圳房產；曲某還有一女兒在廣州讀書，名下沒有任何房產；李某2坐牢，家里經濟條件有限。基于以上情況，即使李某1認為案涉房產自2009年購買時起屬于李某1，李某1也在2018年承諾歸還。在李某1做出承諾后，曲某提供資金給李某1購買深圳房產，李某1實際接受了曲某130萬余元資金幫助，曲某因信賴李某1的承諾而付出，李某1私自出售案涉房屋侵吞售房款的行為構成對曲某的侵權。
李某1認為案涉房屋屬于其個人所有，是曲某與李某2作為父母對其的贈與，其有權處分案涉房屋，不存在掛名買房的情況，其從未與曲某達成任何關于處分案涉房產方面的意見。
李某2認為案涉房產是曲某與其作為父母出資購買贈與給李某1，案涉房產屬于李某1，李某1有權處分。
一審法院認為，曲某以侵權責任糾紛提起本案訴訟，認為李某1違背承諾實施了私自出售案涉房產侵吞購房款的侵權行為，故要求李某1賠償相應的房價款。綜合各方爭議焦點，本案爭議焦點在于李某1出售案涉房屋收取售房款的行為是否對曲某構成侵權。
根據《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條的規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的應當承擔侵權責任。侵權責任的成立，必須具備違法行為、損害事實，因果關系和主觀過錯四個要件。
案涉房產由曲某及李某2出資購買并登記在李某1名下，根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”的規定，案涉房屋登記的所有權人為李某1。李某1作為案涉房屋所有權人享有對案涉房屋處分的權利，故從物權角度看，李某1享有出售案涉房屋并收取售房款的權利，其上述行為受法律保護。
至于曲某抗辯案涉房屋由其全額出資購買掛名在李某1名下的意見，首先，李某2及李某1均主張案涉房產為曲某與李某2共同出資購買并贈與李某1，曲某未提交證據證明案涉房產屬于借用李某1名義所購買，故對曲某主張案涉房產原登記在李某1名下僅是借用李某1名字購買的意見不予采信。
至于曲某主張李某1違背在微信聊天中向曲某做出的不私自處分案涉房產的承諾，處理案涉房產對其構成侵權的意見。曲某所主張李某1向其作出承諾的微信內容是18:32時，李某1說“繞來繞去太復雜了，廣州的房子改為你，港田的房貸你也只需要承擔一年，后續全部由我來付；光明檔口歸我，贈與協議也不用簽了。”曲某有說到“你覺得你媽好講話還是你爸不在家?你有資格和我談條件嗎?!”;2018年6月12日17:50時，李某1說“我對父母幫助我購房的事是非常感激的，我們直接不需要談法律，可以直接相互信任，今后不必憑空懷疑我，我自然我信守承諾和道義，房子既然是家里買的，如有重大決定先和家里商量，不會私下處分……”。但綜合查閱曲某與李某12018年6月11日至2018年6月12日期間的聊天內容可發現，李某1未與曲某達成任何協議，李某1所說的“廣州房子改為你……”的內容實際僅是李某1提出對案涉房產及深圳房產等房產處理的方案，但最終雙方并未達成一致意見，李某1于2018年6月12日17:50時說“房子既然是家里買的，如有重大決定先和家里商量，不會私下處分”也僅是表達處分房產時與家里商量的意愿，至于其是否遵循該意愿，并不能認定對曲某構成侵權。故曲某主張李某1出售房產收取售房款對其構成侵權并要求李某1賠償收取的房款及利息的意見，不予支持。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國民法典》第二百零九條、第一千一百六十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規定，判決如下：駁回曲某全部的訴訟請求。
1、原審追加第三人的程序有誤，第三人的表述不能作為證據使用以及不能作為判決依據。李某2認為案涉房屋在2009年購買時已贈與李某1，其沒有資格作為民事訴訟法第五章規定的訴訟參加人，只能作為第六章規定的證人。現實情況是李某2以無獨第三人的身份參加訴訟，與曲某對抗，出具對李某1有利的證言，導致其與李某1串供的結果，影響公正審判。
2、根據2018年雙方的微信聊天記錄，李某1對曲某提出的邀約“房子不再是你的了，房產證暫時用你的名字，有時間去改名”作出相應承諾，李某1的承諾屬于法律行為，其承諾的后果是曲某有權要求李某1過戶和不私自處分房子的債權。曲某的債權明確，原審認為微信記錄未發現李某1與曲某達成協議，屬于認定事實不清。
3、房屋由曲某全資購買，李某1作出將案涉房屋改為曲某所有的承諾后，曲某才省吃儉用幫李某1在深圳置業。李某1在深圳有房屋后，不需要案涉房屋作為居住保障，曲某有將案涉財產留給其女兒的安排，故由李某1承諾而形成的曲某債權具有非常強烈的合理性。
4、李某1出售案涉房屋時，其妹妹剛成年且無名下財產，過戶案涉房屋的條件成就；李某1表面對曲某與李某2的離婚協議無異議，實則不滿父母離婚協議安排其騰出天河兩套房屋的份額，其不想把房屋過戶給家庭成員的動機明顯。李某1未向曲某表達出售案涉房屋的意向，虛報房產證遺失和重做，刻意隱瞞曲某而出售房屋，李某1出售房屋是主動的積極作為和積極的侵權行為。
5、案涉房屋由曲某全資購買，其至今持有房產證原件，李某1于2018年作出房屋改為曲某所有的承諾，于2020年刻意隱瞞曲某售賣房屋，曲某撤銷對李某1的房屋贈與沒有過錯。基于李某1的承諾，曲某有要求李某1過戶房屋以及不得私自處分房屋的權利，李某1售賣房屋的行為損害了曲某的債權，致使曲某喪失對案涉房產的占有、使用、收益的權利，造成財產權益和債權損失。
1、一審追加第三人李某2的程序正確，第三人具有正當的訴訟參與權。房屋出賣后獲取的債權，曲某認為李某1侵害其房屋的所有權，導致形成的債權進行追索。因李某2與曲某之間系屬于夫妻關系，且二人正在進行離婚訴訟，本案房屋歸屬或者房屋所形成的債權是否應當償還，涉及到李某2在離婚訴訟當中財產的分配權利，因此本案與李某2具有利害關系，一審法院追加作為第三人參加本案訴訟，合情合法合理。
2、曲某訴請的是侵權責任糾紛，本案中李某1不存在侵害曲某權利的事實。案涉房產自2009年曲某與李某2贈與李某1，并登記在李某1名下，期間九年里曲某并未就房產的歸屬或可能產生的債權權益向李某1主張過任何權利，且基于曲某和李某1之間特殊的倫理關系，其贈與的事實應當參照李某2的意見予以認可。若本案支持曲某的上訴請求，即返還債權數額，應當作為其夫妻共同財產進行分配，對其自身的權益是減損的，因此其在本案中所作的實時供述應當予以采納，且證明效力更高。
1、一審判決事實認定清楚，適用法律正確，應予以維持。案涉房屋是李某2與曲某共同贈與李某1的。
3、一審查明的情況已充分證明不存在李某1侵害曲某權益的事實。
本院認為，依照我國法律規定，不動產權屬以登記為準。案涉房屋雖然是曲某與李某2夫妻出資購買，但原登記于李某1名下，根據各方當事人的陳述、相關證據、生活常理判斷，應認定為曲某和李某2共同出資購買贈與李某1，屬于李某1所有的財產。曲某主張是借李某1的名義購買，但其沒有提供借名買房協議或者其他證據支持，也與我國家庭傳統不符，一審法院不予采信，并無不當。既然案涉房屋屬于李某1的財產，李某1有占有、使用、處分、收益的權能。李某1處分自己名下的財產，曲某認為對其構成侵權，要求李某1賠償案涉房屋的售房款，缺乏依據，一審法院不予支持，并無不當。曲某雖然就案涉房屋的處理，曾經與李某1及李某2有過協商交流，但沒有最終達成一致。其與李某2達成一致通過各出資100萬元從李某1手中購回案涉房屋交給女兒，但該協議最終沒有履行。因此，曲某認為李某1處分案涉房屋侵害其權益，本院不予采納。
綜上所述，曲某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項的規定，判決如下：
