福州律師蔡思斌評析

對于購房者而言，購房不僅是為了居住，有時也是為了子女教育，因此學位是否被占用直接影響房屋價值。如果合同并未對學位進行約定，買方直接以學位被占用要求解除合同通常不會得到法院支持。本案合同雖未就學位問題進行約定，但賣方是在合同簽訂后方才占用學位。在合同簽訂后，學位應由買方進行支配使用，賣方私自占用學位直接影響房屋價值，顯然已構成違約，應當認為買方有權解除合同。

本案糾紛產生關鍵就是雙方未在合同中對學位進行約定，并且賣方還在訴訟中多次抗辯雙方未對學位進行約定其不構成違約，給原告方造成一定訴訟困難。如合同直接明確“賣方應保證該房產學位未被占用，否則賣方視為違約，買方有權要求解除合同并要求賣方按照合同第幾條承擔違約責任。”本案賣方根本就無處可辯，或許根本就不會發生糾紛。

案情簡介

陳深與張雷及樂有家公司于2017年4月17日簽訂《廣州市二手房買賣及居間服務合同》，約定：張雷以人民幣141萬元的價格購買陳深位于廣州市海珠區某房屋；合同簽訂當天，張雷向陳深支付了定金5萬元，向樂有家公司支付了中介服務費。后陳深在2017年5月初使用涉案房屋的學位為其子女報名入學。后雙方因房屋學位問題發生糾紛，張雷以陳深在合同簽訂后占用學位構成違約為由要求解除合同并雙倍返還定金。

訴訟過程中，樂有家公司提交了一份《情況說明》，主要內容如下：簽合同前，樂有家公司已核實涉案房產擁有學位并如實反饋。另，就學位使用問題陳深與張雷口頭商定：允許陳深使用房源學位1-2個學期；雙方協商并預約辦理網簽合同及按揭貸款事宜，但陳深與張雷均不配合辦理，協商無果。

一審法院觀點

涉案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》并沒有就涉案房屋附屬的學位問題作出明確約定，樂有家公司表示在簽訂合同前已核實涉案房產擁有學位并如實反饋給陳深與張雷，張雷表示簽訂合同前陳深明確表示不會使用涉案房屋的學位，陳深對此予以否認，并表示并未對學位作出約定。

即使按陳深所述，假設雙方并未就學位問題作出專門約定，考慮到房屋對口學校的學位是附屬于房屋所有權的權利，房屋附屬學位對房屋成交價格也有重大的影響，則在買賣雙方并未就學位問題作出特別約定的情況下，涉案房屋的學位也理應由購買方支配使用，陳深在合同簽約之后，在未告知張雷的情況下私下占用涉案房屋學位的行為有違公平原則和誠實信用原則，該行為已構成違約，陳深應承擔違約責任。

在得知陳深私自使用學位后，張雷同意在就學位使用問題簽訂補充協議的基礎上允許陳深使用學位一、兩個學期亦屬合理的約束要求，但陳深仍拒絕就學位問題簽訂補充協議以及約定違約責任。綜合考慮本案的實際情況，本案房屋買賣合同未能繼續履行的責任顯然在于陳深。綜上，張雷要求解除涉案房屋買賣合同關系及要求陳深雙倍返還購房定金，合法合理，一審法院予以支持。

二審廣州中院觀點

本案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》中，對于涉案房屋學位的問題并無作出特別約定，但是根據本案現有證據，特別是根據張雷提供的錄音資料以及雙方協商的過程來看，張雷購買涉案房屋確實有考慮到涉案房屋具備對口學校學位的因素。

陳深在一審期間稱是在2017年5月初使用涉案房屋的學位為其小孩報名入學，但其二人二審期間提供的《入學證明》卻反映出涉案房屋附屬學位于2016年9月已經被占用，陳深直至訴訟期間對其占用學位的情況仍存在陳述前后不一的情形，故其二人稱簽訂涉案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》前已如實告知張雷相關學位的占用情況，依據不足，本院不予采信。

陳深沒有證據證明其二人在涉案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》簽訂前已將涉案房屋附屬學位的占用情況如實告知張雷，致使雙方在合同簽訂后因學位被占用的問題產生爭議，且因雙方未能就學位被占用的問題達成合意導致合同未能繼續履行，一審法院認定涉案房屋買賣合同未能繼續履行的責任在于陳深并無不當。陳深認為其二人并無違約，不應承擔合同解除的違約責任依據不足。

索引案例：(2018)粵01民終3999號，以上涉及名字均為化名