房屋租賃合同在社會(huì)中廣泛存在，不少人對(duì)于房屋租賃合同都是直接套用網(wǎng)上下載的模板或是使用中介的模板。關(guān)于租金支付方式、押金沒收方式等，此類模板合同用于自然人之間的小額房屋租賃合同基本不會(huì)有太大問題。但這些模板合同往往并不全面，對(duì)于租金較高的經(jīng)營性房屋租賃合同房屋，使用此類模板合同就可能會(huì)出現(xiàn)較大問題。故本文蔡律師以出租人視角，簡要闡述一些簽訂經(jīng)營性房屋租賃合同時(shí)需要注意的條款，同時(shí)并提供相應(yīng)的合同條款供大家參考。
一、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款
“……租金為不含稅費(fèi)價(jià)格，無論法定的稅費(fèi)繳納義務(wù)人是否是房屋所有人或是出租方，由于本合同所產(chǎn)生的包括但不僅限于向稅務(wù)等部門繳納的各種稅費(fèi)均由承租方承擔(dān)并且自行繳交。
若承租方未繳交相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致出租方或房屋所有人代為墊付繳交的，出租方有權(quán)向承租方追償。
如果承租方要求租金價(jià)格含稅則租金必須提高，提高的金額與所包含的各項(xiàng)稅費(fèi)金額一樣，并且稅金費(fèi)用金額隨著政策的變動(dòng)而變動(dòng)，每月根據(jù)稅務(wù)等有關(guān)部門計(jì)算結(jié)果另行結(jié)算和收取。”
實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)并未對(duì)租賃稅費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格追繳，因此不少出租方實(shí)際并未繳納稅費(fèi)。發(fā)生爭議時(shí)，有時(shí)承租方會(huì)以出租方未開具發(fā)票，存在漏稅行為作為對(duì)抗手段。為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
二、承租方經(jīng)營目的無法實(shí)現(xiàn)的處理情形
“承租方在租賃房房屋上從事經(jīng)營活動(dòng)的行政審批許可手續(xù)，由承租方自行辦理并承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用。因無法辦理經(jīng)營手續(xù)或者經(jīng)營手續(xù)不完整導(dǎo)致承租方無法使用房屋而退租的，承租方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
實(shí)踐中不少承租方在經(jīng)營手續(xù)無法取得后，會(huì)以承租目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除租賃合同。為明確此時(shí)的責(zé)任負(fù)擔(dān)情形，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
三、合同終止后的騰退義務(wù)以占用費(fèi)
“無論何種原因（包括但不限于租期屆滿、合同被解除、撤銷或宣告無效、一方單方終止合同、政府征收）導(dǎo)致雙方租賃合同權(quán)利義務(wù)終止，承租方均應(yīng)在合同終止后五日內(nèi)完成搬遷騰房義務(wù)，將所屬物品、人員全部搬離清退，將房屋及設(shè)施設(shè)備按照本合同約定騰退給出租方。承租方應(yīng)當(dāng)按照出租方的要求先行辦理騰房移交事宜，之后再處理可能涉及到的雙方其他合同責(zé)任事宜。承租方不得以其他合同責(zé)任尚未處理為由拒絕騰退房屋。雙方一致確認(rèn)：若承租方未在合同終止后五日內(nèi)的搬遷騰房期，則房屋占用費(fèi)按照本合同租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，該占用費(fèi)的計(jì)算方法不因任何原因而調(diào)整。同時(shí)出租方有權(quán)采取停水停電等措施強(qiáng)制收回租賃房屋”
實(shí)踐中，如果雙方合同履行發(fā)生爭議，此時(shí)即便租賃期滿承租方往往也會(huì)拒絕騰退房屋。如果合同沒有明確約定，法院通常會(huì)參照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占用費(fèi)，但這樣出租方的權(quán)益顯然無法得到很好保障。為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款，明確無論合同履行爭議如何解決，承租方均應(yīng)當(dāng)先行騰退房屋，如拒不騰退則應(yīng)當(dāng)支付雙倍資金占用費(fèi)，并且有權(quán)停水停電。
四、抵押、優(yōu)先購買權(quán)
“租賃期限內(nèi)出租方有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和和其他方式處分租賃房屋，并且無需通知承租方，若需承租方配合，承租方應(yīng)配合辦理相應(yīng)手續(xù)，承租方確認(rèn)無條件放棄優(yōu)先購買權(quán)。”
租賃期間，有時(shí)承租方會(huì)因?yàn)閭€(gè)人原因需要將租賃房屋抵押、轉(zhuǎn)讓。為避免風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
五、騰退后裝飾裝修物的歸屬
“承租方騰退租賃房屋后，應(yīng)保證租賃場所內(nèi)原物的設(shè)備無損壞。裝修形成的不可移動(dòng)物承租方不能拆走或破壞，出租方不作補(bǔ)償；承租方拆走可移動(dòng)物以不損壞原房結(jié)構(gòu)為限，因拆除造成房屋毀損的，承租方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。”
實(shí)踐中出租方與承租方時(shí)常會(huì)就房屋騰退后裝修裝飾物的歸屬產(chǎn)生糾紛，為避免風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
