福州律師蔡思斌評析

本案與一般讓與擔保不同，本案債務人并未實際取得房屋產權證，其辦理的是《商品房買賣合同》的備案變更，而非房屋產權變更。若是正常的讓與擔保，即便債權人的行為構成無權處分，但此時房屋買受人支付合理對價后構成善意取得，依然能取得房屋物權，債務人即無權再要求返還。如果簡單以債務人無權處分便認定房屋應當返還，顯然對已經支付合理對價的房屋買受人不公。在未理清，開發商是應將房屋過戶至債務人還是債權人名下的情況下，二審法院依據物權登記生效原則，認定本案債務人不享有房屋所有權人的權利無權要求房屋買受人返還房屋顯然更為合適。

案情簡介：

李磊、韓美原系夫妻，兩人夫妻關系存續期間，李磊與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李磊以944500元的價格購買位于濱州市某房屋。

2013年12月12日，李磊與張建簽訂《借款抵押合同》，約定李磊向張建借款1200003.59元，借款期限三個月，李磊以案涉房產為借款作抵押擔保，但雙方未辦理抵押登記。同日，李磊協助張建與大白公司簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了網簽備案手續，房產備案登記至張建名下。

同日，李磊出具承諾書，承諾：因本人不能按照合同約定履行還款義務而被抵押權人處置抵押物時，承諾自行落實住所或無條件服從抵押權人或其他機構的安排，自愿放棄抵押住房抗辯，為抵押權人處置抵押房產提供便利。

2017年4月1日，張建與李昌、陳梅簽訂《房屋買賣合同》將上述房屋出售與李昌、陳梅，后李昌、陳梅實際入住使用該房屋。

另查，李磊、韓美曾起訴確認張建與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》合同無效，法院經審理后駁回其訴訟請求。在李磊、韓美與張建民間借貸糾紛一案中，法院認定張建與大白公司簽訂《商品房買賣合同》系李磊為借款提供的讓與擔保，張建對上述房產的拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權。

一審法院觀點

讓與型擔保制度下，出借人取得的系就變賣價款的優先受償權，而非擔保財產的所有權或自行處置權。本案中，張建主張其依據李磊出具的承諾書有權將房屋處置變現，李磊不予認可，亦無法律依據。張建在將案涉房產出售給李昌、陳梅時，未能征得所有權的同意，屬無權處分。

根據《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案李昌、陳梅與張建簽訂《房屋買賣合同》后未辦理產權轉移登記，其二人不能構成善意取得。在此情況下，李磊、韓美作為案涉房屋的所有權人，有權向占有人即李昌、陳梅主張返還案涉房屋。

二審山東濱州中院觀點

李昌、陳梅主張李磊、韓美并非涉案房產的所有權人，其占有涉案房產系依據與張建之間的《房屋買賣合同》，不應當返還涉案房產。本院認為，《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。第二百三十六條規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。依據上述法律規定，在不動產物權登記制度下，不動產權屬登記是權利人享有物權的重要證明，具有法定的公示公信力。

本案中，各方當事人均認可案涉房產未進行過戶登記，現該房產仍登記在大白公司名下。李磊、韓美主張其系案涉房產的所有權人的依據為李磊與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》，但案涉房產至今既未辦理過戶登記手續，李磊、韓美亦未提交證據證實其已實際占有案涉房產。因案涉房產并未辦理所有權過戶登記，李磊、韓美僅享有依據《商品房買賣合同》要求大白公司履行相關合同義務的請求權，尚不享有案涉房產的所有權，即李磊、韓美并非案涉房產的所有權人。故，李磊、韓美要求李昌、陳梅騰退并返還案涉房產的主張無事實及法律依據，一審判決李昌、陳梅向李磊、韓美返還案涉房產不當。

索引案例：(2023)魯16民終1859號，以上涉及名字均為化名