福州律師蔡思斌評析

本案系姐弟之間就共有房屋分割所產生的糾紛，主要爭議焦點為案涉房屋是否應當采取分割拍賣、變賣所得價款的方式進行分割。一審法院認為原告所占份額未達到案涉房屋三分之二，因此不能要求分割。但此種觀點實際是混淆了共有物的分割與處分，處分共有物需三分之二以上份額共有人同意，但分割共有物則并非如此。若按照此種觀點，所占份額較小的共有人將永遠無法主動要求分割共有物，此種觀點顯屬錯誤。

對于共有物的分割條件，《中華人民共和國民法典》第三百零三條明確規定，在沒有約定的情況下，按份共有人有權隨時要求分割，而共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。具體到本案中，各方系按份共有關系，因此原告可以隨時主張要求分割，其主張分割房屋符合相關法律規定。

而對于分割的方式，《民法典》三百零四條亦明確規定“難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割?！辫b于本案雙方無法協商一致，因此原告方主張以拍賣、變賣方式分割符合法律規定，其訴訟請求顯然應得到支持。

案情簡介：

張雯、李華系夫妻關系，張雯與張濱系姐弟關系。2008年7月18日，張雯、李華與張濱在廣東省廣州市公證處辦理公證《析產協議書》，約定涉案房屋張雯、李華共占50%份額，張濱占50%份額，現該房屋登記于三人名下。

現張濱向法院提起訴訟要求以拍賣形式分割案涉房屋，庭審過程中，張濱與張雯、李華均不同意向對方轉讓所占份額。

一審法院觀點

《中華人民共和國民法典》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人的同意，但是共有人之間另有約定的除外?！?/p>

本案中，涉案房屋登記在張濱與張雯、李華名下，現雙方確認各自所占份額為張濱占50%，張雯、李華各占25%，據此可知張濱在涉案房屋所占份額并未達到三分之二以上。而張雯、李華并未同意向張濱轉讓所占份額，亦未同意拍賣、變賣涉案房屋，加之雙方確認尚未還清第三人貸款。基于前述，張濱的本案訴請主張缺乏依據，一審法院不予支持。

二審廣州中院觀點

依據《中華人民共和國民法典》第三百零三條的規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。”現在張雯、李華與張濱對共有物的分割無特別約定的情況下，張濱與張雯、李華因涉案房屋的使用及分割問題已簽署過多份《協議》，且就預付的房款爭議導致訴訟，可以認定雙方已喪失共有基礎，故張濱要求對涉案房屋進行分割，符合上述法律規定，本院予以支持。

至于涉案房屋的分割方式，根據《中華人民共和國民法典》第三百零四條的規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”

本案中，涉案房屋建筑面積281.47平方米，系復式建筑結構，雙方當事人均確認涉案房屋難以采取實物分割的方式進行分割。同時，張雯、李華與張濱就折價補償標準無法協商一致，故按折價補償方式進行分割亦不具備條件。在此情況下，張濱主張對涉案房屋拍賣或變賣所得款進行分割符合前述法律規定，亦不損害張雯、李華作為共有人的合法利益，本院對張濱的訴訟請求予以支持。一審法院適用民法典第三百零一條的規定，以張濱所占份額未達到三分之二、按揭貸款尚未還清為由，判決駁回張濱要求分割共有物的訴訟請求，適用法律不當，本院予以糾正。

索引案例：（2023）粵01民終18281號，以上涉及名字均為化名