二手房買賣合同糾紛十個典型案例，福州房地產(chǎn)審判觀察匯編推薦閱讀。福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。
從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產(chǎn)權情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區(qū)房等政策性問題。上述二手房交易的復雜性加之當事人相關法律知識的缺乏、防范意識的不足，導致房屋買賣糾紛經(jīng)常發(fā)生。
因此，我院對近年來審結的二手房買賣合同糾紛案件進行了系統(tǒng)化調(diào)研和類型化梳理，總結出十大類常見“風險房”，通過對典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并介紹防范相關風險的法律知識，以期為社會公眾規(guī)避風險、維護合法權益提供借鑒，從而減少購房風險，保障交易順暢。
案例一：慎選抵押房
案情介紹
2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權未消滅。韓先生知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。
法官說法
設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。
在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。
案例二：防范抵債房
案情介紹
2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權萬女士有權代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。
法官說法
法院經(jīng)審理后，認為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結合相關案情，認為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。
實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉賣的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了抵押登記秩序，應當引起我們的警惕。此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權人的關系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟損失。
案例三：巧簽共有房
案情介紹
2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。
法官說法
《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財產(chǎn)的屬于無權處分行為。
本案中，經(jīng)過法庭調(diào)查，景先生的售房行為確實未經(jīng)過其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。事實上，馬先生只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。
案例四：看清多戶房
案情介紹
2015年5月21日，賣家董女士與買家王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士方應當在該房屋所有權轉移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出。后王女士訴至法院請求判決被告董女士依照合同約定支付房屋總價款的10%作為違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務。
法官認為
依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當對自己的行為產(chǎn)生預期，并承擔相應法律后果。本案中的戶籍問題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質上屬于公安機關行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，戶口遷移的義務可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應違約責任。
本案中，雙方約定的逾期遷戶條款，系雙方自愿達成協(xié)議，合法有效，法律予以保護。我院依據(jù)合同約定及查明的事實，結合合同履行情況、被告過錯程度及有無實際損失，判決被告支付了部分違約金。因此，在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務。
案例五：驗明學區(qū)房
案情介紹
2009年12月，馬先生為了孩子上學，通過某中介公司購買了西城區(qū)真武廟一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業(yè)務員小王該房屋是否屬于某重點小學的學區(qū)房，小王從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋。待房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區(qū)房東側的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認為某中介公司存在誤導，要求某中介公司賠償高于該地段非學區(qū)房的房屋差價損失，并退還服務費。某中介公司則認為，馬先生購買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購買的就是某重點小學的學區(qū)房，故不同意馬先生的訴訟請求。
法官說法
法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，由于合同中并未約定任何關于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。但是某中介公司作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，也存在一定的過錯，故判決某中介公司退還了居間費用。實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發(fā)糾紛。因此，以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。
案例六：慎選央產(chǎn)房
案情介紹
2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結果小何于6月30日賣了一套房屋取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實才導致貸款辦理的時間拖延。
法官說法
關于逾期過戶的違約責任問題，我院認為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。但是李先生應當知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應當在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權轉移登記的違約金八千元。
從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
案例七：警惕代理房
案情介紹
2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認為孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀公司共同賠償其房屋差價損失。
法官說法
關于代理權限及過錯責任，我院認為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權，且周女士回國后并未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬于越權代理，周女士并無過錯，房屋買賣合同對周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為專業(yè)機構，在未充分審查委托書權限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導致合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委托書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。
實踐中，由于房屋產(chǎn)權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。
案例八：慎選在租房
案情介紹
2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間服務下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協(xié)議》，約定關于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。現(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。
法官說法
梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。我院經(jīng)審理認為，結合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認為梅先生對涉案房屋出售事宜應當是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。
需要提醒的是，實踐中不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的，雖然本案經(jīng)審理認為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優(yōu)先購買權，但是為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權的聲明書等材料。
案例九：了解拍賣房
案情介紹
2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權人，當?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請求配合完成過戶手續(xù)。
法官說法
本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產(chǎn)權人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關閉，法人相應被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終我院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下。
拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權人的追討。此外，還要關注房屋的產(chǎn)權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負擔。總之，拍賣房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。
案例十：應對漲價房
案情介紹
2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當天以資金監(jiān)管方式支付。合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至我院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。訴訟中，程女士提出反訴，認為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項構成違約，要求確認雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網(wǎng)簽，定金30萬元不予退還。
法官說法
法院經(jīng)審理認為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應當繼續(xù)履行。但過戶義務為雙方義務，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。最終我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。
雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實踐中因房價上漲而違約的情況時有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權益，通常有兩個選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據(jù)。

二手房買賣風險防范三點提示
二手房買賣中的法律問題很多，以上述十個案例為例，不同的房產(chǎn)類型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個案化的法律風險。但是通過觀察我們也不難發(fā)現(xiàn)，不同類型的“風險房”，也適用一些共同的風險防范措施。
準確掌握房產(chǎn)信息
在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權性質，是否為售房人單獨所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
妥善簽訂購房合同
簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清，發(fā)生糾紛無法維護自身合法權益。
注意證據(jù)固定留存
房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應當注意保留相關文件及證據(jù)，比如對房款的轉賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據(jù)，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實。
當今社會，房屋買賣是關系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關系到社會經(jīng)濟秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關法律知識，促進社會公眾相關風險防范意識的提升，共同推進房屋買賣行業(yè)良好秩序的形成！