實踐中農村房屋買賣的案例并不在少數。對于城鎮居民購買農村宅基地上的房屋，目前通說觀點是違反法律強制性規定，合同無效。對于此類房屋，在遭遇拆遷時，因為房價暴漲，出賣人往往會反悔通過確認合同無效的方法要求分割拆遷利益。不少人認為，合同無效的后果即買受人應當返還房屋，因此房屋的拆遷安置權益應屬于出賣人，但實際上并非如此。
拆遷款分配之最高院觀點
根據2015年12月24日發布的《最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題》；“在非試點地區，對于農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況?！?/strong>
根據《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，“……如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”實踐中，大部分法院的觀點與上海高院的觀點持一致，認定此類情況購房者和出賣者對于拆遷款一般按7：3分配。
北京市第一中級人民法院（2018）京01民終1374號《孫繼路與閆春旺農村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》，北京市第一中級人民法院認為：關于針對宅基地的補償、補助、獎勵等款項，合同無效后閆春旺無法獲得宅基地使用的價值以及將來的增值利益，閆春旺就此受有損失。依據雙方之間的過錯程度，孫繼路應當將基于宅基地價值的補償70%支付給閆春旺。除雙方對于分配不存在爭議的宅基地區位補償價以外，宅基地閑置面積獎勵、騰退土地補助、環境貢獻補助均系騰退人針對宅基地支付的補償補助款，因此應當按照雙方過錯程度進行分配。關于提前搬家獎、工程配合獎、影響生產經營補助、騰退預簽約促進獎、整村騰退完成獎等各項獎勵和補助，均系針對每宗宅基地的補償，亦應當按照宅基地補償的分配比例。一審法院基于雙方對于合同無效的過錯程度，認定閆春旺應當分得針對宅基地支付的補償、補助、獎勵款項的70%，由孫繼路分得30%的分配比例并無不當，本院對以予以確認。
高郵市人民法院（2014）郵民初字第0483號《方大權與葉文俊、朱愛平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》高郵市人民法院認為：兩被告在購得該房屋后，一直居住該房屋，且對該房屋進行了裝修、添附，現原告因拆遷利益而反悔，顯然違反誠實信用原則。綜合上述情況，原告要求被告給付折價補償款依法應予支持，但應扣除被告的購房款以及被告添附的部分和其它各種獎勵、補助等費用，再充分考慮兩被告重新購房的合理支出后，由原告與兩被告按3：7的比例分割房屋拆遷補償款。
可以看出，此類案件目前已經形成了較為成熟的審判觀點。一般來說，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
