福州律師蔡思斌原創–房屋分割如各方未能協商一致，不宜判歸一人，法院更不會幫你變賣的……
原告鄭國英與鄭忠豪、鄭忠杰、鄭曉玲等四人為姐弟關系，通過繼承并經判決四姐弟對福州市倉山區南臺荷花園106單元、107單元各擁有四分之一產權份額。經評估，106單元評估價2561000（23344元／平），107單元評估價2612000（23811元／平）。106單元房屋現由鄭忠豪居住使用，107單元房屋現由鄭忠杰居住使用。因無法協商一致，鄭國英提起訴訟要求分割二套房屋的四分之一產權。
鄭國英在一審中對二套房屋評估價格無異議。106單元使用人鄭忠豪認為106單元評估價格過高，希望由各方競價取得，若以評估價，房屋歸鄭國英，鄭忠豪愿取得相應價款。鄭忠杰認為評估價過高，但其表示想要取得該107單元的所有權。
1、關于106單元房屋，鄭國英主張訟爭106單元房屋應按評估價格進行分割，而鄭忠豪認為評估價格過高，如果按評估價格，其愿意取得相應價款。基于保護訟爭房產價值，減少雙方損失，訟爭106單元房屋可歸鄭國英所有，鄭忠豪、鄭忠杰、鄭曉玲獲得相應價格四分之一的貨幣補償。
2、關于107單元房屋，訟爭107單元房屋現由鄭忠杰居住使用，且其也表示想要取得該房產的所有權，基于生產生活便利原則，訟爭107單元房屋歸鄭忠杰所有，鄭忠豪、鄭曉玲、鄭國英獲得該房屋相應價格四分之一的貨幣補償。
1、一審法院應當按照全體共有人的真實意思表示并結合本案的實際情況進行公平判決。認為本案106單元房產可以采用拍賣、變賣方式進行處置的情形。同時鄭國英還認本案訴爭房產評估價格比市場上的實際價格每平方米高出2000多元，與實際不符，一審法院不能以此價格進行判決。
2、鄭國英在原審中也明確表示只要取得四分之一產權份額的相對應價款，不要訴爭房產的產權。
3、鄭國英家庭經濟比較緊張，沒有可以購買其他四份之三份額權益的錢款。一審法院未查明鄭國英的實際經濟能力即判決鄭國英擁有該訴爭房產100％的所有權，違背了鄭國英的訴訟請求。為此上訴要求對106單元進行拍賣變賣后所得按照四份進行平均分配或發回重審等。
鄭國英一審訴請對106單元、107單元的共有房產按四分之一份額進行分割，鄭忠杰明確表示愿意取得107單元所有權，一審法院根據當事人意愿及107單元房屋評估市場價2612000元判令訟爭107單元房屋歸鄭忠杰所有，鄭忠杰向鄭國英、鄭忠豪、鄭曉玲各支付653000元房款符合法律規定，且各方當事人均未對107單元房屋的分割提出上訴，故本院對此予以維持。
一審庭審中，各方當事人均明確表示愿意出售訟爭106單元，分割購房款。現該房屋尚未出售，不具備分割購房款的客觀條件，一審法院直接判令訟爭106單元歸鄭國英所有，顯屬不當，本院予以糾正。各方當事人可自行出售訟爭106單元并分割購房款。
在離婚房產或者共有物分割訴訟過程中，很多當事人都有一個誤區。以為如各方都不想要房產，當事人可以直接訴訟請求由法院組織拍賣或者變賣，之后權利人再分割相應價款等。其實這種分割方式在司法實務中基本上不會被采用。法院各審判部門職能劃分非常清晰，案件審理由業務庭處理，組織拍賣的相關程序由執行庭負責，選定評估機構、拍賣機構等又是由法院相關鑒定辦公室負責。兼之拍賣或變賣房屋之后再分割價款，將耗費較長時間及精力。而法院怕麻煩，法官怕超審限，不可能全程組織拍賣之后再分割價款，法官也拖不起。為此，法院審理案件過程中是不可能由業務庭經辦法官給當事人組織評估拍賣程序再分割價款的，當事人可別想得太美好了。
就本案而言，二審法院改判表面上對上訴人鄭國英是有利的。但實際上，該106單元房屋在此次訴訟無法分割確認，后續房屋實際使用人更不會主動配合變賣的，這不符合他的利益訴求。如此，該房屋后續仍然陷入僵局，其他未使用房屋所有權人權益得不到保障。如若二審法院以評估價為基礎，從高至低競價或許更能保障各方當事人的利益。
