案情簡介

當事人為兄弟二人，哥哥陳道雄戶籍在閩侯農村，弟弟陳道河戶籍在上海。

1994年之前兩兄弟共同出資在閩侯農村建造了訟爭房屋一、二層。期間哥哥陳道雄將訟爭房屋所有權證（2005年辦理）、土地使用權證（1992年辦理）登記在自己名下，土地使用權證性質為農村集體土地。

1994年6月7日，陳道河和陳道雄訂立一份分房契約，具體內容為

“分房契約立契人：陳道雄、陳道河倆兄弟新建房屋壹座。為了防止今后發生糾紛，經雙方兄弟倆人協商同意訂立條款如下：

1、左邊一直房屋下至地基，上至瓦頂分給道雄所有永遠居住，道河無權干涉。（包括樓上樓下）前后走廊與空地。

2、右邊一直房屋下至地基，上至瓦頂分給道河所有永遠居住，道河無權干涉等?！?/p>

雙方后續各自管理居住至今。后因哥哥反悔拒絕辦理權證轉移手續，弟弟訴至法院要求確權并辦理權證轉移手續。

案件爭議焦點

1994年簽訂的《分屋契約》若是對房屋所有權與宅基地使用權的約定，則該約定是否因為違反“農村土地，禁止非法買賣轉讓”法律強制性規定而無效。

福州中院

關于陳道河能否受讓訟爭房屋的產權和相應土地使用權的問題。

首先，陳道河與陳道雄于1994年間簽訂的《分屋契約》是雙方的真實意思表示，且當時的《土地管理法》等法律法規并未明確規定農民住宅不得向城市居民出售、城鎮非農業戶口不得使用集體土地建房等，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》系于1999年頒發的，故《分屋契約》是有效的。

其次，《分屋契約》簽訂后，雙方已經實際履行，陳道河長期居住使用訟爭房屋右邊一直第一層、第二層，雙方均無異議。

再者，根據我國《物權法》“地隨房走”的原則，訟爭房屋的產權轉移必然導致土地使用權的一并處分。陳道河對訟爭房屋享有相應的所有權，則相應范圍內的土地使用權也一并隨之轉移。

而且，訴訟中，陳道河的戶籍亦已經遷入了閩侯縣。

因此，對于陳道河要求確認確認權屬及要求陳道雄協助辦理相應房產證和土地使用權證的變更登記手續，可予以支持。

菜驢律師

本案中，當事人哥哥從自己利益角度出發，認為本案適用法律不當。不論是當時還是現在，國家法律法規對農村集體的土地（包括宅基地）的使用都是有嚴格規定的。

一審法院摒棄“新法優于舊法”的基本原則，斷章取義曲解法律。而且認為自己已依據《物權法》第一百五十二條、一百五十三條的規定通過合法途徑，獲得了訟爭土地使用權和房屋所有權，其可以在法律許可的范圍內進行處分，但不得超出法律許可的范圍，比如轉讓、出賣集體土地使用權。

這可能是很多人的誤區，認為在農村土地買賣、處分應一概適用現行法規，嚴格遵循農村土地買賣因違反現行強制性法律規定而無效的觀點。

但福州中院認為本案適用法律應該以分屋契約時間為準，不能用現行法律來衡量契約效力。而《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》系于1999年頒發實施的，對于此前的行為是沒有約束效力的。

因此，如有類似這種情況的當事人可以把握1999年之前這個時間點，如在這個時間點前買受農村土地使用權并建造房屋，其行為是合法的。如通過一般辦證程序無法辦理權證變更的，可以考慮通過訴訟途徑進行確權并辦理權證變更。

參考案例：（2017）閩01民終5954號民事判決