昨天一個(gè)年青小伙子來咨詢房產(chǎn)交易法律問題。小伙子姓林，人長(zhǎng)得挺精神的，眉目卻有些舒展不開，看上去情緒不是很好。一咨詢，才知道他在二手房交易中碰到了個(gè)無枉之災(zāi)，有可能要賠償三十六萬，以致其現(xiàn)在進(jìn)退兩難，無可適從。

原來小林在閩侯有套房子，由于個(gè)人債務(wù)問題資金周轉(zhuǎn)困難，就想將閩侯房子賣掉還債。前期找中介介紹買家還挺順利的，小林與買家在8月初就簽署了買賣合同合同，房屋以總價(jià)180萬出手，重大違約責(zé)任約定為總房?jī)r(jià)的20%，也就是36萬元，合同有特別約定一個(gè)條款“雙方約定，在上述房產(chǎn)交易過程，若上述房產(chǎn)出現(xiàn)司法凍結(jié)致使該房產(chǎn)無法過戶，則賣方必須按《存量房買賣合同》中約定的違約條款承擔(dān)違約責(zé)任。”當(dāng)時(shí)小林也沒有特別在意，想著自己也沒有惹上官司，房屋不可能被司法凍結(jié)的。

不想，房屋買賣合同簽署后，雙方前期流程已走得差不多，快要辦理過戶登記時(shí)，中介再去查詢房產(chǎn)情況時(shí)發(fā)現(xiàn)在合同簽署后一個(gè)星期左右交易房屋因福州高新區(qū)綜合執(zhí)法局查封，限制交易。呀，林先生這下頭大了，才想起來當(dāng)時(shí)收房后其有效仿鄰居將采光井位置倒上水泥改造成陽(yáng)臺(tái)與房屋連在一起。當(dāng)時(shí)綜合執(zhí)法局有發(fā)一個(gè)整改通知，當(dāng)時(shí)他也沒怎么理會(huì)，不想現(xiàn)在綜合執(zhí)法局發(fā)函給閩侯縣不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)給凍結(jié)了。

小林第一個(gè)念頭去找綜合執(zhí)法局解封，綜合執(zhí)法局答復(fù)倒也簡(jiǎn)單，只要林先生將采光井恢復(fù)原狀經(jīng)查驗(yàn)后可解除查封。但林先生想拆除這個(gè)采光井時(shí)樓下鄰居又不同意了，稱這個(gè)拆除會(huì)損害他們家財(cái)物等，其實(shí)真實(shí)理由是他們家也將這采光井占了，如拆除鄰居家就不好再使用了。此路似乎行不通。

小林再去找買家，買家一句話依合同處理，甚至到后期小林一直未能解決超過合同期限后，中介有代表買家發(fā)出催告函，后買家又委托律師發(fā)出律師，稱解除合同并要求小林按約賠償36萬元。

這下小林可難受了。真如去拆除違章搭建的，怕現(xiàn)在買家已解除合同，人家也是可以拒絕履行合同的。而買家后續(xù)總算松了口氣，稱違約金可以下調(diào)。后面好說歹說，總算說最低也要賠個(gè)10萬元。

在這種境遇下，小林總算跑過來咨詢律師了。第一個(gè)問題是這個(gè)綜合執(zhí)法局凍結(jié)是否等同于司法凍結(jié)，是否一定要承擔(dān)違約責(zé)任。我的答案是司法凍結(jié)其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，從廣義而言，綜合執(zhí)法局屬于行政執(zhí)法部門，其作出的相關(guān)查封也是等同于司法凍結(jié)，很難用綜合執(zhí)法局的查封不屬于司法凍結(jié)這個(gè)理由來主張免責(zé)的。

第二個(gè)問題是他承擔(dān)違約責(zé)任到底有可能要賠償多少錢？我的回答是：1、該種情況是小林此前無法預(yù)料的，其主觀上也沒有惡意違約的想法，且小林本人仍然是想繼續(xù)履行的，法院會(huì)綜合考量各種因素，不可能完全按照約定的36萬數(shù)額進(jìn)行賠償。2、交易前買方肯定有看房的，其房屋購(gòu)買現(xiàn)狀應(yīng)該是有包括違章搭建這部份，換言之買方也是知道或者應(yīng)該知道房屋有違章搭建并且愿意購(gòu)買該房屋，后續(xù)因違章搭建導(dǎo)致房屋不能過戶買方應(yīng)該也是有一定過錯(cuò)的。3、買方事前有交納10萬履約保證金放在中介那，前面小林又非常好心同意中介在扣除中介費(fèi)后的7萬多元允許退給買方作為首付款凍結(jié)的一部份。考慮上述種種因素，依據(jù)個(gè)人辦案經(jīng)驗(yàn)判斷，法院判處違約金的范圍有可能在2萬至8萬之間。不過，如果考慮到雙方的訴訟成本及律師，個(gè)人精力消耗及精神壓力等，建議小林在8至10萬左右接受和解。

小林在聽完我的解答后，應(yīng)該是對(duì)其后續(xù)處理有個(gè)基準(zhǔn)的方案，對(duì)于可能的訴訟后果心里也有個(gè)底，衷心希望他后續(xù)有最小成本了結(jié)該事，減少這無枉之災(zāi)的損失。

這也給二手房賣家提個(gè)醒，尤其是對(duì)自家房屋有違章搭建的賣家，在賣房前先去房屋登記部門查詢一下，看自己的房屋有沒有被行政部門查封限制交易，再?zèng)Q定下一步行止。即便沒有查封的，也應(yīng)該事先在合同中作特別約定：

“買賣雙方明確知曉合同標(biāo)的房屋有進(jìn)行一定的搭建或有占用公共面積，該搭建或占用行為有可能違反相關(guān)法規(guī)；如本房屋因上述因素被查封凍結(jié)、限制交易的，則各方免責(zé)，本買賣合同視為即時(shí)解除，各方互不追究違約責(zé)任。”如此可有備無患，防范交易過程中被凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，免除無謂的損失及麻煩。