2016年3月25日，李先生與林山簽署了《房產買賣協議》，約定李先生將訟爭房產以300萬元的價格出售給林山，簽訂之日林山僅向李先生支付2萬元定金等，后未再支付任何款項。李先生陳述，2016年5月至2018年5月間，林山為非法強占訟爭房產，伙同他人先以借住為名騙得房屋鑰匙、被換鎖后又多次撬鎖，并將訟爭房產出租給他人，李先生為此多次報警。
履約過程中，訟爭房產因李先生涉及其他債權糾紛案件被人民法院查封。雙方同意待訟爭房產解除查封后再行履約。訟爭房產于2016年7月5日解除查封，但雙方對付款方式不能達成一致意見。
百般無奈之下，2016年8月1日，李先生以林山未依約付款存在違約行為為由，請求法院判令解除《房產買賣協議》等，結果案件經法院一二審判決均未支持李先生主張。
由于與林山存在糾紛，兼之對林山的資信及履行能力產生懷疑，且李先生又急等錢用，為此，在2016年7月間李先生再在報紙上登廣告急售訟爭房屋，后新買家找上門聯系，雙方成交并于2016年7月11日簽署新的買賣協議，將房屋以340萬元價格賣給陳女士。雙方約定向交易申報價以房管部門指導價為準，本差額作為房屋裝修及設備轉讓款等。2017年3月房屋過戶至陳女士名下，申報成交價為98萬元。
林山發現后，遂起訴李先生與陳女士，要求法院判令李先生與陳女士房屋買賣合同無效，并要求將訟爭房產登記恢復原狀。
李先生的行為明顯屬于“一房二賣”，李先生的行為損害林山《房產買賣協議》項下合法權益，李先生在主觀上存在明顯惡意，且李先生與陳女士就訟爭房產的買賣仍存在重重疑點：1.如陳女士明知訟爭房屋有人居住卻不向出售人或實際占有使用林山核實相關事實，有違常理。2.訟爭房產于2016年7月11日的市場價值為499.25萬元。李先生、陳女士雙方的成交價無論是340萬或者98萬均不足市價七成，均明顯低于正常市場價。3、整個交易過程不超過5日有異常。4.簽訂協議當日支付首付款230萬元（含定金50萬元）、當日交付訟爭房的交易方式，在日常二手房交易過程中亦屬罕見等。
為此一審法院認定李先生與陳女士簽訂的存量房合同因存在惡意串通損害第三人利益的情形應認定為無效。
后李先生、陳女士上訴，二審法院又撤銷一審判決，駁回林山全部訴訟請求。
訟爭房屋確屬“一房二賣”，本案爭議的焦點是陳女士在購買訟爭房產中是否是善意第三人。《最高人民法院關于適用物權法若干問題的解釋（一）》第十五條規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。
首先，李先生取得了房屋的不動產權屬證書，作為買受人的陳女士有理由相信李先生是訟爭房屋的所有權人并享有合法的處分權。且本案沒有證據證明陳女士知道或應當知道李先生與林山的訴訟情況。因此陳女士在與李先生簽訂購房合同及履行過程中，盡到了受讓人的注意義務，無重大過失，不存在過錯。
其次，本案訟爭房屋轉讓價格比該交易的3個多月前李先生、林山的房屋實際交易已高了40萬元；?且陳女士、李先生的房屋交易價格高于物價部門指導價，亦為評估的市場價值的70%左右，故該價格仍應屬合理價格范圍之內，不屬于明顯低價。
第三、李先生明確表示其沒有與陳女士串通，對其與林山之間的交易或糾紛等均對陳女士只字未提，陳女士完全不知情。
第四、前已述及，真實權利人主張受讓人不構成善意的，依法應當承擔舉證證明責任。本案中，林山并未向法院提交陳女士、李先生簽訂及履行購房合同過程中，存在惡意串通損害其利益的行為的相應證據，其稱陳女士、李先生惡意串通損害其利益，缺乏證據，不能成立，本院不予支持。
表面上，李先生總算打贏了官司，與陳女士的房屋買賣行為可不被撤銷。但由于法院已經判決其與林山房屋買賣合同有效，應繼續履行。在后續不能履行的情況下，買家林山仍然可以起訴要求李先生承擔違約賠償責任，承擔房屋價格上漲損失的。
對于新買家陳女士而言，李先生沒有按時交付房屋，也是要向陳女士承擔違約責任的，而違約責任很有可能是要承擔陳女士所購房屋的租金損失，且一直要持續到實際交房為止。
再然后，李先生要盡早交房履行合同責任的，其可能還要另行提起騰房之訴，要求林山將房屋交還李先生并由其再交付給陳女士。
賣個房而已，要惹出這么多的官司，最終弄得一地雞毛，無可收拾，你說煩不煩吶！
蔡思斌
2019年11月11日
