關鍵詞：商品房買賣、捆綁銷售、合同無效、?裝修
案情簡介：
2017年5月11日，青島市國土資源和房屋管理局發布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》（青土資房字〔2017〕114號），該通知第七條規定：對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預售方案審核時應要求開發企業將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發企業在銷售階段應將相關信息明確告知購房人并在售樓現場予以公示。在網簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價格變相抬高房價。
2017年6月14日，張新合向青島新城東郡房地產開發有限公司支付購房誠意金10萬元，張新合與青島新城東郡房地產開發有限公司簽訂《房屋認購書》后，該誠意金即轉為購房定金。張新合與青島新城東郡房地產開發有限公司簽訂《房屋認購書》約定：張新合認購青島新城東郡房地產開發有限公司開發建設的青島香溢紫郡二期-C2地塊7號樓-3-402號房屋，總價款2486848元，優惠10000元（先是優惠5000元，后改為優惠10000元）之后的房屋總成交價為2476848元。后張新合作為乙方（委托方），青島新城東郡房地產開發有限公司作為甲方（受托方）簽訂《房屋委托裝飾裝修協議》兩份，落款日期分別為2017年6月21日、2017年6月30日，協議約定：由甲方對乙方所購買的新城香溢紫郡二期7號樓3單元402戶房屋進行裝修。……乙方在此不可撤銷的同意，甲方可無需與乙方辦理預售合同規定的該商品房的交付手續而直接對該商品房進行裝修工程（包括在商品房建設工程施工期間進行裝修工程），同時乙方同意該房屋的交付在裝修完畢后一次性驗收交付，在此情形下不能認定甲方逾期履行商品房買賣合同規定的商品房交付義務。……甲方于2018年12月31日前完成房屋的裝修并交付給乙方。2017年6月21日，張新合支付購房首付款676848元。
訴訟請求為：1、確認《房屋委托裝飾裝修協議》無效；2、撤銷“《青島市商品房預售合同》及《補充條款》”中有關房屋裝修裝飾的條款，青島新城東郡房地產開發有限公司按照《青島市商品房預售合同》約定的條件、期限履行毛坯房屋交付義務；3、判決青島新城東郡房地產開發有限公司返還房屋裝修價款358720元；4、判決青島新城東郡房地產開發有限公司賠償張新合房屋裝修價款部分的契稅損失5380.8元；5、認定青島新城東郡房地產開發有限公司在房屋裝修方面成立消費欺詐行為，增加賠償原告損失150000元。6、本案訴訟費用由青島新城東郡房地產開發有限公司承擔。
法院觀點：
?一審青島市李滄區人民法院：
???張新合與青島新城東郡房地產開發有限公司雙方簽訂的《房屋認購書》、《房屋委托裝飾裝修協議》及《青島市商品房預售合同》簽名及印章真實，約定的權利義務內容一致，系買賣雙方的真實意思表示，合同內容和形式均未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，故合法有效。雖然雙方持有的《房屋委托裝飾裝修協議》及《青島市商品房預售合同》落款時間不一致，但落款時間差異在合理的合同磋商訂立期間內，不對合同效力產生影響。根據合同內容及合同履行情形顯示，張新合選擇購買精裝修房屋，并在其尚未取得青島市購房資格的情況下交納10萬元購房定金，先簽訂《房屋委托裝飾裝修協議》委托青島新城東郡房地產開發有限公司對其所購房屋進行裝修，后又在未正式簽訂《青島市商品房預售合同》的情況下交納676848元購房首付款，可視為其對青島新城東郡房地產開發有限公司采取的毛坯報建、委托裝修的商品房銷售模式明知并接受該種交易方式。故其主張的《房屋委托裝飾裝修協議》系以合法形式掩蓋非法目的，且青島新城東郡房地產開發有限公司構成銷售欺詐的觀點，于法無據，一審法院不予采信。一審庭審中，張新合未提供充分證據證明《青島市商品房預售合同》及《補充條款》中有關房屋裝飾裝修的條款具有法律規定的可撤銷情形，故對張新合要求撤銷《青島市商品房預售合同》及《補充條款》中有關房屋裝飾裝修的條款的訴訟請求，不予支持。《房屋委托裝飾裝修協議》第七條約定“乙方在此不可撤銷的同意，甲方可無需與乙方辦理預售合同規定的該商品房的交付手續而直接對該商品房進行裝修工程（包括在商品房建設工程施工期間進行裝修工程），同時乙方同意該房屋的交付在裝修完畢后一次性驗收交付，在此情形下不能認定甲方逾期履行商品房買賣合同規定的商品房交付義務。”故青島新城東郡房地產開發有限公司無需與張新合辦理《青島市商品房預售合同》規定的毛坯房屋的交付手續，而可直接依據《房屋委托裝飾裝修協議》對涉案房屋進行裝修（包括在商品房建設工程施工期間進行裝修），并在裝修完成后，于2018年12月31日前將涉案房屋交付給張新合。綜上，張新合的訴訟請求，因缺乏合同和法律依據，一審法院予以駁回。
???二審青島中院（節選）：
???《房屋委托裝飾裝修協議》的效力。上訴人主張該協議以合法形式掩蓋非法目的應屬無效。本院認為，以合法形式掩蓋非法目的，是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的，或者實施的行為在形式上是合法的，但是在內容上是非法的行為。《房屋委托裝飾裝修協議》系張新合與青島新城東郡房地產開發有限公司自愿簽訂，協議內容合法，亦未違反或規避法律、行政法規的強制性規定，該裝修銷售價格亦在行政機關予以備案，張新合該主張不成立，而其上訴主張協議約定的裝修驗收標準及交付日期的具體明確與否并不影響合同效力，據此，原審認定該合同合法有效并無不當。
《青島市商品房預售合同》及其《補充條款》中有關裝飾裝修的條款可否撤銷。本院認為，《青島市商品房預售合同》第三條約定：總房價款2118128元；全裝修總價2476848元。第四條約定：“乙方購買該房屋的總房價款（含附件三中裝修、設備價格）是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價格。”結合合同“附件三關于房屋建筑結構、裝修及設備標準”的約定，表明張新合明知《青島市商品房預售合同》的“總房價款”購房的房屋交付條件是“毛坯房”。張新合簽訂合同后依據房屋“全裝修總價”數額基數支付首付款并進行貸款，張新合作為購房人稱不清楚該筆款項支出及房屋交付標準，顯違常理。而《房屋委托裝飾裝修協議》第七條約定：“甲方可無需與乙方辦理預售合同規定的該商品房的交付手續而對該商品房屋進行裝修工程（包括在商品房建設工程施工期間進行裝修）”，表明張新合簽訂該裝修協議時，對于涉案“毛坯房”房屋交付后需進行裝修也是明知的。《房屋委托裝飾裝修協議》與《青島市商品房預售合同》及其補充條款關于裝飾裝修條款的約定并不矛盾，不存在欺詐、顯失公平的情形，張新合關于《青島市商品房預售合同》及其補充條款中關于裝飾裝修條款存在欺詐、顯失公平的上訴理由不成立。
? ?福州房產律師蔡思斌評析：
實務中，開發商在銷售商品房時往往捆綁銷售車位或是捆綁裝修，即便該種形式一定程度上違背了作為消費者的買房人自身購買意愿，但《消費者權益保護法》等不得搭售商品的規定等并不屬于效力強制性規定，且購房人舉證證明開發商欺詐、合法形式掩蓋非法目的的方面難度較大，所以類似《裝修協議》的協議條款等往往因不存在違反法律、行政法規的強制性規定且系雙方真實意思表示而被法院認定為有效。
案涉《裝修協議》系買賣雙方自愿簽訂，協議內容合法，亦未違反或規避法律、行政法規的強制性規定，該裝修銷售價格亦在行政機關予以備案，不屬于以合法形式掩蓋非法目的，故該裝修協議應為有效。
? 案例索引：
青島市中級人民法院（2018）魯02民終8302號?“見《張新合、青島新城東郡房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書》（審判長于趙雷、審判員邱彥、審判員劉冬冬），載《無訟案例》（2018.11.12）。
? ?網址導引：
