關鍵詞：商品房買賣、格式條款、合同解除、無效、貸款
案情簡介：
2015年9月11日，蔡玲玲與金石公司簽訂編號為35062108006402119的《商品房買賣合同（預售）》及合同補充協議，約定蔡玲玲向金石公司購買位于龍海市濱海康橋2#樓732號商品房，總價款420000元。合同第七條約定，買受人應于2015年9月11日前支付首期房價款126000元，余款294000元向中國建設銀行股份有限公司招商局漳州開發區支行申請貸款支付。合同第十二條約定，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，逾期超過90日，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照確認違約當日的中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息；同時出賣人按照全部房價款的20%向買受人支付違約金。合同補充協議第十六條第三款約定，買受人解除合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應先行與貸款機構解除貸款關系。合同補充協議第十八條第三款約定，本補充協議作為主合同不可分割的一部分，與主合同具有同等的法律效力。若本補充協議的內容與主合同有相抵觸之處，以本補充協議的約定為準。合同簽訂后，蔡玲玲支付金石公司購房首付款126000元，并在中國建設銀行股份有限公司招商局漳州開發區支行辦理個人貸款294000元支付金石公司。
蔡玲玲向一審法院提出訴訟請求：1、判令解除雙方于2015年9月11日簽訂的《商品房買賣合同（預售）》；2、判令金石公司立即返還已支付的購房款420000元；3、判令金石公司立即支付解除合同違約金84000元；4、判令金石公司立即支付利息暫計75631.50元（以購房總價420000元為基數，按中國人民銀行同期貸款利率4.9%計息，自蔡玲玲實際付款之日起，即2015年9月11日起計至金石公司實際付款之日止，暫計至起訴之日即2019年4月26日違約金為75631.50元）實際應付至判決作出之日；以上款項暫合計人民幣579631.5元。5、判令金石公司承擔本案全部訴訟費用。
法院觀點：
?一審龍海市人民法院：
蔡玲玲與金石公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同補充協議，內容不違反法律、法規強制效力性規定，且系雙方當事人真實的意思表示，合同合法、有效，雙方應按合同的約定全面履行。根據上述分析，金石公司逾期交房雖超過90日，但根據《補充協議》第十六條第三款約定，在買受人已辦理貸款的情況下，買受人行使解除權的前提是買受人應先行與貸款機構解除貸款關系，且該協議與主合同有相抵觸之處，應以本補充協議的約定為準。現蔡玲玲未與中國建設銀行股份有限公司招商局漳州開發區支行解除借款合同關系,蔡玲玲行使解除權的條件均未成就，故對蔡玲玲解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求不予支持。蔡玲玲的其他訴訟請求均以解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》為前提，現已確認合同解除的條件未成就，故蔡玲玲的訴訟請求均不予以支持。
????二審漳州中院觀點（節選）：
關于《補充協議》第十六條第三款的效力問題。雙方簽訂的《補充協議》第十六條第三款約定“買受人解除（商品房買賣）合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應先行與貸款機構解除貸款關系。”但是，能否與貸款機構協商一致提前解除貸款關系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔商品房買賣合同不能解除的風險；退一步講，即使貸款機構同意提前解除，所產生的資金成本也必然由買受人承擔，明顯不符合常理。因此，該約定既加重了買受人一方的負擔，又限制了買受人的主要權利，考慮該格式合同及條款是由金石公司提供，雖然《補充協議》第十八條及落款處也有提到雙方已閱讀、協商、金石公司已作了說明與提醒等內容，但具體到《補充協議》第十六條第三款的內容未見醒目標識，不能證明金石公司已對該條款盡到充分說明、提醒的義務。因此，依法應認定《補充協議》第十六條第三款的約定無效，一審根據《補充協議》第十六條第三款約定而認定蔡玲玲行使解除權的條件未成就屬認定及適用錯誤。蔡玲玲主張《補充協議》第十六條第三款約定無效、不能以此作為提前解除《商品房買賣合同》條件的理由成立，本院予以采納。
福州房產律師蔡思斌評析：
本案中，雖買賣雙方在合同中明確約定：“買受人解除（商品房買賣）合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應先行與貸款機構解除貸款關系。”，及“雙方已閱讀、協商、金石公司已作了說明與提醒等內容”。但是，從協議內容上看，能否與貸款機構協商一致提前解除貸款關系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔商品房買賣合同不能解除的風險；退一步講，即使貸款機構同意提前解除，所產生的資金成本也必然由買受人承擔，該約定既加重了買受人一方的負擔，又限制了買受人的主要權利，且相關約定內容未見醒目標識，不能證明開發商已對該條款盡到充分說明、提醒的義務。因此，依法應認定為格式條款，屬于無效約定。
案例索引：漳州市中級人民法院（2019）閩06民終2444號，見《蔡玲玲、漳州市金石房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書》（審判長廖書茵，審判員陳春生，審判員陳天明），載《無訟案例》（2019.11.4）。
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