關鍵詞：共有物、分割、重大理由、?約定?
案情簡介：
方王金川與賴國珍于2000年12月8日登記結婚，2014年10月27日在廈門市湖里區民政局登記離婚。登記離婚時，王金川與賴國珍簽訂一份《自愿離婚協議書》，其中約定：“男方母親在男方婚后出全額購買一間商用店面，贈與男方，店面地址：廈門市湖里區嘉園路223之2店面。考慮到女方今后生活還要還房貸，帶孩子，怕出現困難，經女方要求，男方同意在本店面產權證加上女方姓名。現在本店面是雙方一起經營理發生意，加上女方名字，在離婚后還是繼續雙方一起經營理發生意，不得單方面改變用途，只有雙方協商同意，方可改變。如果雙方同意出租，各得一半租金。本店里的所有東西，現在或離婚后都是雙方共同所有，共同使用。雙方不得出售本店面，本店面到雙方年老死后將作為遺產留給女兒王婧繼承。離婚以后雙方一起經營理發生意的細則，以公平、平等互利原則另行協商……”
2014年11月18日，王金川作為甲方、賴國珍作為乙方，雙方簽訂了一份《協議書》，約定：“甲乙雙方已于2014年10月27日離婚。現雙方就以下相關事項達成變更及補充協議：一、坐落于福建省廈門市湖里區的房產，甲方王金川占該房產產權比例為90%（以王金川的名義登記產權），賴國珍占該房產產權比例為10%（以賴國珍的名義登記產權），雙方按上述比例對該房產享有和承擔相應份額的權利和義務。二、本協議未約定的以法律規定為準。三、本協議一式四份，具有同等法律效力。”當日，王金川和賴國珍在廈門市公證處對該《協議書》進行了公證。2014年12月16日，訟爭房產辦理了王金川和賴國珍按份共有的土地房屋權證（建筑面積為30.69平方米，房屋用途為商業），共有權情況為王金川按份共有90%、賴國珍按份共有10%。
現王金川向一審法院起訴請求：判令賴國珍協助王金川將其址于廈門市湖里區嘉園路223號之2房產的份額過戶至王金川名下，由王金川補償賴國珍60000元。
法院觀點：
?一審廈門湖里區人民法院：
本案系共有物分割糾紛，根據《中華人民共和國物權法》第九十九條的規定，共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割……本案中，王金川與賴國珍雖然在2014年10月27日簽訂的《自愿離婚協議書》中約定不得出售訟爭房產，但雙方在2014年11月18日經公證簽訂的《協議書》中達成變更及補充協議，約定雙方按各自的份額（王金川占訟爭房產產權比例為90%，賴國珍占訟爭房產產權比例為10%）對訟爭房產享有和承擔相應份額的權利和義務，本協議未約定的以法律規定為準。由于《協議書》是在《自愿離婚協議書》之后簽訂，且經公證，故王金川和賴國珍關于對訟爭房產的約定應以《協議書》為準。王金川、賴國珍按份共有訟爭房產，雙方亦未約定不得分割訟爭房產，且雙方對訟爭房產的管理使用以及收益等無法達成一致意見造成訟爭房產空置，故王金川關于分割訟爭房產的訴求，有事實和法律依據，予以支持。因訟爭房產是一個整體，實物分割必然影響其使用價值，在王金川、賴國珍不能達成分割協議的情況下，應采取所有權歸一方所有、對另一方予以折價補償的分割方式為宜。經評估，訟爭房產價值685800元，因賴國珍不同意競價或購買王金川名下的90%產權份額，故王金川關于訟爭房產歸王金川所有，王金川折價補償賴國珍的訴求，于法不悖，予以支持。王金川自愿折價補償賴國珍80000元，超過了訟爭房屋價值的10%，故一審法院予以照準。
???二審廈門中院觀點：
雙方當事人均為完全民事行為能力人,應當承擔其自身行為所引致的法律后果。首先，本案中，賴國珍與王金川于2014年10月27日辦理離婚手續，雙方簽訂的《自愿離婚協議書》約定，王金川同意訟爭房產產權證加上賴國珍姓名，離婚后繼續雙方一起經營理發生意，雙方不得出售訟爭房產，到雙方年老死后將作為遺產留給女兒王婧繼承。從上述《自愿離婚協議書》約定內容分析，雙方不僅對訟爭房產屬于共有而且對訟爭房產的處分、將留給婚生女王婧均作出明確約定，從雙方約定內容看，訟爭房產沒有協商同意是不能分割的。其次，王金川主張雙方于2014年11月18日簽訂《協議書》并辦理了公證，改變了《自愿離婚協議書》的所有約定。根據查明事實，《廈門市國土資源與房產管理局綜合服務大廳收件收據》載明，受理訟爭房產權屬變更登記時間為2014年11月10日，且提交權屬變更登記材料包括雙方簽訂的《自愿離婚協議書》。雙方簽訂《協議書》辦理公證時間為2014年11月18日，系在向房產管理部門遞交申請權屬變更登記之后，《協議書》中并未約定《自愿離婚協議書》的內容不再履行。故結合訟爭房產權屬變更登記交件時間、交件材料及簽訂《協議書》內容及辦理公證的時間分析，雙方簽訂《協議書》、辦理訟爭房產權屬變更登記均系履行《自愿離婚協議書》約定。《協議書》系《自愿離婚協議書》的補充協議，在無明確約定不再履行《自愿離婚協議書》的情況下，雙方均應繼續履行《自愿離婚協議書》的約定。王金川該項主張缺乏事實依據，本院不予采納。再次，《中華人民共和國物權法》第九十九條規定，“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割……”，共有人對共有財產的分割有約定的應依照約定履行，但共有人有重大理由需要分割的可以請求分割。賴國珍與王金川于2014年10月27日辦理離婚手續時業已對訟爭房產作出不得分割的約定，王金川主張因雙方經常因房產收益分配產生爭議，故要求分割訟爭房產，王金川主張分割的事由不符合《中華人民共和國物權法》第九十九條規定的可以請求分割的重大事由，本院對其主張不予采納。雙方應當互諒互讓、相互配合，以誠實善意的態度履行管理訟爭房產的義務。
福州房產律師蔡思斌評析：
《中華人民共和國物權法》第九十九條規定，“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割……”
本案中，原被告雙方在離婚協議中明確了案涉房屋用途及房產不得出售待身故后留給婚生女的意思表示，意味著雙方對于共有房屋不得分割作出明確約定。原告現因房屋收益分配等原因要求分割共有房屋，不屬于法律上規定的重大理由，故最終分割共有物的被駁回。
而對于該法條中規定的“重大理由”，一般主要有：違約行為嚴重損害其他共有人；出現法定的可以提前終止共有關系的情形；財產權與生命健康權發生沖突時等等。在分割共有物時應嚴格把握共有財產分割原則，更好的把握共有人的相關合法權益。
案例索引：廈門市中級人民法院（2018）閩02民終5594號，見《賴國珍、王金川共有物分割糾紛二審民事判決書》（審判長曾聆，審判員柯艷雪，審判員章毅），載《無訟案例》（2018.12.3）。
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