? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?福州房產(chǎn)律師專稿：拆遷房屋買賣審判規(guī)則分析
隨著城市化的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場(chǎng)。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益，就成了一些人的關(guān)注問題。資深福州房產(chǎn)律師蔡思斌根據(jù)目前中國(guó)裁判文書網(wǎng)上已公開的相關(guān)法律文書作以下分析，以讓房屋買賣當(dāng)事人最大限度規(guī)避拆遷房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)。
一、審查拆遷房屋本身
作為買賣合同的標(biāo)的物，購(gòu)房人最為擔(dān)心的就是最終無法取得拆遷房屋這個(gè)問題。而在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)該對(duì)此問題予以重點(diǎn)審核。
1、拆遷房屋是否具有可交易性
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程拆遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的與市場(chǎng)價(jià)比較而言較為中低價(jià)位的商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
所以在購(gòu)買拆遷安置房屋前，一定要搞清楚該房屋的性質(zhì)以及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策，弄清楚該房屋是否可以自由上市交易。
2、拆遷房屋是否確定可以取得
（1）若拆遷房屋一直未被列入拆遷范圍，可預(yù)見范圍內(nèi)無法取得房屋，合同約定的標(biāo)的物并不存在，則合同不成立。
如：福州市晉安區(qū)人民法院（2013）晉民初字第2845號(hào)《林信俊與曾祥俤房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同一般應(yīng)具備當(dāng)事人的名稱及住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式等條款。該協(xié)議約定的合同標(biāo)的及履行期限不明，協(xié)議的主要條款尚不具備，故該買賣合同尚未成立。被告所有的榕郊S字第022499號(hào)房產(chǎn)至2015年仍未列入拆遷范圍。對(duì)此，雙方均無異議。而合同簽訂時(shí)間為2008年9月3日。雙方在簽訂《購(gòu)買拆遷房協(xié)議》過程中，原告負(fù)有對(duì)合同標(biāo)的審查義務(wù)而疏于審查，被告對(duì)合同標(biāo)的是否列入2007年拆遷范圍這一重要信息亦疏于審查，因此對(duì)合同不成立這一后果，雙方均有過錯(cuò)，承擔(dān)同等責(zé)任。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌觀點(diǎn)：建議購(gòu)房人在購(gòu)買拆遷房屋時(shí)，至少得在出賣人簽訂了房屋拆遷協(xié)議的情況下，否則就很容易發(fā)生此案的情況，房屋買賣合同簽訂了7年之久訟爭(zhēng)房屋仍未列入拆遷范圍。
（2）房屋拆遷協(xié)議簽署后，拆遷房屋確實(shí)有必然取得的可能性，應(yīng)要求對(duì)方及時(shí)履行合同義務(wù)。
如1：福州市晉安區(qū)人民法院（2014）晉民初字第1406號(hào)《吳孝震與林德躉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：本案訴爭(zhēng)房屋系拆遷房，拆遷權(quán)益人為原告，因此原告必然會(huì)獲得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，買賣合同仍然具備繼續(xù)履行的條件。因此原告主張合同無效于法無據(jù)，本院不予支持，反訴原告主張合同繼續(xù)履行可予支持。
如2：福州市臺(tái)江區(qū)人民法院（2014）臺(tái)民初字第2439號(hào)《陳成美與王秀華房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：雖然被告王秀華在轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)屋時(shí)尚未取得福州市臺(tái)江區(qū)義洲街道白馬南路211號(hào)彬社新村X#樓X單元房的房屋權(quán)屬證書，但訟爭(zhēng)屋權(quán)屬是明晰的，其有權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)屋進(jìn)行處分。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/span>
福州房產(chǎn)律師蔡思斌：目前拆遷房屋買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶（即出賣人）認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房、要求漲價(jià)，或者主張合同無效，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
??? 二、審查售房者本身是否有權(quán)出售房屋
房屋“共有人”是拆遷房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。如果拆遷房屋的出賣人并不享有對(duì)該房屋的完整權(quán)屬，會(huì)因此而引發(fā)糾紛。
1、部分法院認(rèn)為即便出賣人對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，但拆遷房屋買賣合同仍然有效。
如：福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第3074號(hào)《錢曉麗與陳玉英房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：本案雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋買賣合同》，屬于出賣人對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的買賣合同的合同。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效，但其并未徹底否定出賣人對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的買賣合同的效力。此類合同應(yīng)屬有效、無效還是效力待定，尚屬模糊。此后，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)此進(jìn)行明確。該司法解釋第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”據(jù)此，無處分權(quán)人出賣他人財(cái)產(chǎn)，即便未獲權(quán)利人之追認(rèn)或無處分權(quán)人締約后未能取得處分權(quán)，該買賣合同亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，以此可以保護(hù)善意相對(duì)人的履行利益。故根據(jù)上述司法解釋，本案訟爭(zhēng)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，合同當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。上訴人未能按照合同約定期限辦理繼承公證等相關(guān)手續(xù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，一審判決并無不當(dāng)，予以維持。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》自2012年7月1日起施行，一般現(xiàn)行法院都采納無權(quán)處分不影響合同效力的做法。
2、但也有法院認(rèn)為，若拆遷房屋存在有多名共有人，事后未經(jīng)共有人追人，或存有損害第三人利益的情形，法院可能會(huì)判定該拆遷房屋買賣合同無效。
如1：福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院（2013）倉(cāng)民初字第3116號(hào)《劉燕與林治燊、林治國(guó)、福建泛聯(lián)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、第三人陳水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋買賣合同一審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：訴爭(zhēng)合同標(biāo)的房產(chǎn)系被告林治燊、林治國(guó)及第三人陳水俤、林云、林淑英共同共有，被告林治燊以其個(gè)人名義出賣房產(chǎn)，而事后未能獲得第三人（共有權(quán)人）的追認(rèn)，訴爭(zhēng)合同未發(fā)生法律效力。原告要求確認(rèn)訴爭(zhēng)合同無效的訴請(qǐng)應(yīng)予支持。原告以合同補(bǔ)充協(xié)議第一條第五款、第六款作為依據(jù)訴請(qǐng)要求被告林治燊、林治國(guó)賠償原告經(jīng)濟(jì)損失50000元，本院認(rèn)為，被告林治燊作為賣方及委托人未能提供充分證據(jù)證實(shí)簽訂合同時(shí)已告知產(chǎn)權(quán)情況并說明共有人授權(quán)情況，對(duì)合同無效負(fù)有主要過錯(cuò)。但合同無效，除合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款之外，其他條款均無法律效力，原告提出賠償請(qǐng)求所依據(jù)的條款并非“獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款”，且原告未能舉證證實(shí)其存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，因此，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏依據(jù)，本院不予支持。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌：此判決系2014年6月26日作出，此時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已經(jīng)生效并施行，但倉(cāng)山法院仍秉持事后未獲得共有權(quán)人的追認(rèn)，拆遷房屋買賣合同未發(fā)生法律效力的觀點(diǎn)。
如2：福州市臺(tái)江區(qū)人民法院（2014）臺(tái)民初字第1790號(hào)《陳禮明與鄒訓(xùn)平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：坐落于福州市臺(tái)江區(qū)XX路XX號(hào)XX座XX單元房屋系原坐落于臺(tái)江區(qū)XX巷XX弄XX號(hào)2-1-103和2-2-302公產(chǎn)房屋的拆遷安置房，根據(jù)2003年1月21日﹤﹤拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書﹥﹥及訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利來源，該拆遷安置房應(yīng)屬翁瑞蓮與被告鄒訓(xùn)平共同共有，被告鄒訓(xùn)平對(duì)該拆遷安置房不享有完整的處置權(quán)；因此，原告陳禮明與被告鄒訓(xùn)平簽訂的房屋買賣﹤﹤協(xié)議書﹥﹥存有損害第三人利益的情形，該﹤﹤協(xié)議書﹥﹥無效，造成無效的主要過錯(cuò)在于被告方，被告鄒訓(xùn)平應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；故被告鄒訓(xùn)平在返還原告購(gòu)房款時(shí)應(yīng)按中國(guó)人民銀行確定的同期銀行貸款利率向原告陳禮明支付利息。由于本案原被告間簽訂房屋買賣﹤﹤協(xié)議書﹥﹥屬無效合同，原告在簽訂﹤﹤協(xié)議書﹥﹥時(shí)，未盡審查義務(wù)，也存在過錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；因而本案原告的第3項(xiàng)訴請(qǐng)：要求判令被告賠償原告損失人民幣390942元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌：臺(tái)江法院回避了出賣人是否享有完整處分權(quán)的問題，借以存有損害第三人利益的情形而導(dǎo)致房屋買賣合同無效，出賣人應(yīng)承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任。
3、若處分共有拆遷房屋的共有人占三分之二以上份額，則該處分行為有效，合同有效。
如：福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第1147號(hào)《陳美珍、陳美玉與陳德發(fā)、陳建成、陳建峰、陳美珠確認(rèn)合同無效糾紛二審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：訟爭(zhēng)的亞峰新區(qū)13#樓607單元及13#樓28附屬間是陳德發(fā)與鄭碧如的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此，其中的一半屬于被繼承人鄭碧如的遺產(chǎn)，被繼承人鄭碧如生前未立遺囑，繼承開始后，各繼承人沒有作出放棄繼承的表示，應(yīng)視為接受繼承。被繼承人鄭碧如的遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承取得，即由陳德發(fā)、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠按份繼承取得，各繼承六分之一份額。也就是說陳德發(fā)、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠因繼承鄭碧如的遺產(chǎn)各取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)十二分之一的份額。訟爭(zhēng)房產(chǎn)由陳德發(fā)、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠六人按份共有，其中陳德發(fā)占有的份額為其原有的一半加上其繼承所得的十二分之一共計(jì)擁有訟爭(zhēng)房產(chǎn)十二分之七的份額，陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠各占訟爭(zhēng)房產(chǎn)的十二分之一的份額。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。被上訴人陳德發(fā)和陳建成就訟爭(zhēng)房產(chǎn)訂立《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》，雖然上訴人陳美珍、陳美玉不同意，但是上訴人陳建峰、陳美珠均表示認(rèn)可，由于陳德發(fā)、陳建成、陳建峰、陳美珠占有的訟爭(zhēng)房產(chǎn)的份額為十二分之十，已超過三分之二，符合法律規(guī)定，該處分訟爭(zhēng)房產(chǎn)的行為有效，故訟爭(zhēng)的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》是合法有效的，上訴人主張《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效，理由不成立，本院不予支持。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌：常常出現(xiàn)諸多繼承人對(duì)出售共有拆遷房屋意見不一致的情況，若同意出售的繼承人所占份額已超過三分之二，按照法律規(guī)定，該處分訟爭(zhēng)房產(chǎn)的行為有效。
三、審查拆遷房屋買賣合同中的違約責(zé)任條款
在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)遲延交房、拒絕交房、合同無效、房屋費(fèi)用的支付方式等都作出明確的約定。
1、合同中對(duì)違約責(zé)任有約定的，依照約定履行。但法院會(huì)依照具體情況對(duì)違約金予以調(diào)整。
如：福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第3074號(hào)《錢曉麗與陳玉英房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》
法院觀點(diǎn)：訟爭(zhēng)房產(chǎn)系被告已故丈夫名下的拆遷安置房，在原、被告簽訂《房屋買賣合同》時(shí)尚未辦理房屋所有權(quán)證書。只有在先取得訟爭(zhēng)房第一道房屋所有權(quán)證（即登記到原產(chǎn)權(quán)人林長(zhǎng)銓名下）后，才能變更登記到被告名下。而按照被告的聲明，是通過繼承公證的方式變更登記到被告名下，從而完成原、被告之間的交易。但因被告未能在簽訂房屋買賣合同后90日內(nèi)辦理繼承公證等相關(guān)手續(xù)，構(gòu)成違約，被告未能提供證據(jù)證明其具有可免責(zé)的事由，故被告應(yīng)當(dāng)退還原告的購(gòu)房款10萬元，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然合同約定的違約責(zé)任為20萬元違約金及賠償律師代理費(fèi)用，但因原告未能證明其實(shí)際損失情況，且約定的違約金偏高，故原審法院結(jié)合本案實(shí)際情況，依法調(diào)整為10萬元。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌觀點(diǎn)：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。故法院依法調(diào)整了本案的違約金金額。
2、對(duì)于合同中對(duì)違約責(zé)任未明確約定的情況下，一般會(huì)視雙方過錯(cuò)程度予以賠償。賣方除了要返還買方的購(gòu)房款外，對(duì)購(gòu)房款利息的請(qǐng)求各個(gè)法院意見不同。但對(duì)于買方經(jīng)濟(jì)損失的賠償請(qǐng)求，一般難以得到支持。
（1）如福州市臺(tái)江區(qū)人民法院（2014）臺(tái)民初字第1790號(hào)《陳禮明與鄒訓(xùn)平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》，被告鄒訓(xùn)平對(duì)該拆遷安置房不享有完整的處置權(quán)，是造成合同無效的主要過錯(cuò)方，但原告在簽訂買賣時(shí)，未盡審查義務(wù)，也存在過錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故判決被告鄒訓(xùn)平在返還原告購(gòu)房款時(shí)應(yīng)按中國(guó)人民銀行確定的同期銀行貸款利率向原告陳禮明支付利息。
（2）如福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院（2013）倉(cāng)民初字第3116號(hào)《劉燕與林治燊、林治國(guó)、福建泛聯(lián)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、第三人陳水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋買賣合同一審民事判決書》，被告林治燊作為賣方及委托人未能提供充分證據(jù)證實(shí)簽訂合同時(shí)已告知產(chǎn)權(quán)情況并說明共有人授權(quán)情況，對(duì)合同無效負(fù)有主要過錯(cuò)。但合同無效，除合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款之外，其他條款均無法律效力。原告提出賠償請(qǐng)求所依據(jù)的條款并非“獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款”，且原告未能舉證證實(shí)其存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，因此，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏依據(jù)，本院不予支持。
四、結(jié)語
實(shí)務(wù)中拆遷房屋買賣的數(shù)量依舊不在少數(shù)，縱觀上述案例，福州房產(chǎn)律師蔡思斌提醒，對(duì)于拆遷房屋，原則上都是可以買賣的。但要注意以下幾點(diǎn)：
1、確認(rèn)該拆遷房屋允許上市交易，并盡量與已經(jīng)簽訂了拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償協(xié)議的賣方進(jìn)行交易。這樣能更大程度上保證賣方可以取得該拆遷房屋。
2、征得拆遷房屋共有人的同意。拆遷協(xié)議上的每個(gè)人都必須同意轉(zhuǎn)讓，必須簽署同意轉(zhuǎn)讓的承諾書。
3、房屋交易款項(xiàng)支付的合理性。房屋價(jià)格必須明確，無論房?jī)r(jià)上漲或者是下跌，價(jià)格必須限制在一個(gè)確定價(jià)格。尾款必須預(yù)留，根據(jù)房屋標(biāo)的大小確定。
4、房屋過戶問題予以明晰。買賣雙方必須積極配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶問題，時(shí)間一定要確定。
5、合同必須明確違約責(zé)任。正因?yàn)椴疬w房屋交易的特殊性，更需要對(duì)遲延交房、拒絕交房、合同無效等違約責(zé)任都作出明確的約定，以保護(hù)自身的權(quán)益。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?福州房產(chǎn)律師蔡思斌
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2016年8月21日
