由于限購或者隱瞞個人財產等因素，常有人借名購房，將房產登記在他人名下。正常情況下借名購房都會選擇關系比較密切的親友，避免風險。但如遇人不淑，選人不當，則被借名人有可能會反向侵占實際購房人的權益，人性有時根本經不起考驗的。三明市區就有這樣一宗案例，借名購房結果借出三場官司，各方可謂精疲力盡，悔恨當初吶！

案情簡介：

林芳欲購買房屋，其時林芳與丈夫陳強欲離婚，因不想讓陳強知曉此事，林芳便同關系非常密切的朋友羅大明協商，借羅大明的姐姐羅小美之名買房。

2012年9月18日，林芳與案涉房屋出賣人肖華、中介簽訂《房屋買賣合同條約》，后林芳讓羅小美在該買賣合同落款乙方處（買受人）補簽名字。合同簽訂后，林芳委托簡鴻軒支付購房全款。

2012年12月7日，林芳與陳強登記離婚，離婚協議未涉及案涉房屋。后林芳為解決孩子讀書問題，便將案涉房屋交由陳強管理。陳強支付物業費、水電費并出租給他人使用。

第一場官司：2013年4月17日，案外人陳軒昂（林芳朋友的親戚）向銀行貸款80萬，林芳將其名下的房屋及羅小美將案涉房屋為該借款提供抵押擔保，并辦理訟爭房屋抵押登記手續。因陳軒昂未按期償還銀行貸款本息，銀行起訴，后雙方達成調解協議，銀行對案涉房屋享有優先受償權。因陳軒昂未按調解協議償還貸款本息，銀行申請強制執行。

2017年3月，陳強將訟爭房屋騰空并將鑰匙交給銀行的工作人員。同年4月5日，羅小美以為有機可乘，遂自行更換新鎖占有使用案涉房屋。

第二場官司：此后，羅小美倒打一耙，于2017年6月2日起訴陳強要求其支付2015年2月5日至2017年4月4日房屋占用費每月2500元共計65000元，同時并將林芳列為第三人。歷經兩審，法院均認為案涉房屋的實際產權人系林芳、羅小美未能提供充分證據證明其為案涉房屋的真實權利人，對其要求陳強支付房屋占用費的訴訟請求，不予支持駁。

第三場官司：經上一場官司后，林芳開始緊張了，擔心后續羅小美還會有其他損招，也顧不上隱瞞個人財產了，遂和前夫陳強聯合起訴羅小美，要求法院確認案涉房產的實際權利人是陳強和林芳。

本以為板上釘釘，可一審卻輸了

三明梅列區法院認為：

案涉房屋不動產權屬證書記載羅小美為所有權人，陳強和林芳主張其為該房屋的真實權利人，應當承擔舉證證明責任。因買賣而取得所有權的房屋，認定該房屋的真實權利人，應當以誰支付購房款為主要前提條件。林芳和陳強未能提供購房款項往來關系及掛名買房的證據，未能形成完整證據鏈，無法證明案涉房屋的真實權利人為陳強和林芳，故駁回訴訟請求。

二審從房產交易過程及前述案例分析判斷，認定為借名購房

二審三明中院認為：

房屋買賣合同締結前的磋商由林芳與出賣人進行，羅小美未參與該過程；林芳依約付清購房款；案涉房屋產權長期由林芳、陳強管理使用和收益；房屋的權屬證書、買賣合同、發票等資料由陳強、林芳持有；羅小美以其名下的案涉房屋為素不相識的案外人陳軒昂提供抵押擔保。此外，羅小美訴陳強、蔡鴻萍、林芳支付房屋占用費糾紛一案，民事判決生效后，羅小美并未繼續尋求法律途徑以實現其訴求，對如此可觀的房產價值及其收益態度淡然，與通常意義上的實際權利人表現迥異且未能做出合理解釋。

基于以上分析，本案雙方當事人之間雖無書面協議，但客觀上存在借名買房的約定，且該約定不違反法律、法規的強制性規定，應屬有效，故本院依法確認陳強、林芳對案涉房屋實際享有權益。

蔡思斌律師評析：

借名買房，實際購房人實質上存在很大風險。規避敗訴風險的手段可以采取借名人與被借名人事先簽訂合同的方式，將雙方的真實意思以白紙黑字的形式確定下來，或是以錄音錄像的形式確定借名買房的事實，抑或是尋找兩個無利害關系的人作為證人知悉雙方的合意，生訟時可出庭作證。

被借名人已登記在房屋權屬證書之上，借名人主張其為房屋真實權利人，除了通過不動產登記機關進行物權更正登記，還可以向人民法院提起確認之訴。確認之訴提起后，不動產權屬證書作為書證存在，但其只是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，此種權利推定力與實體權利歸屬并不直接相關，法院會根據當事人提交證據并結合案件具體情況明晰真實權利人，確認不動產實際權益歸屬。

案例索引：三明市中級人民法院（2019）閩04民終1922號

以上當事人為化名。

蔡思斌

2020年3月27日