關鍵詞：公房改制、受理范圍、違約金、初始登記、過戶?

案情簡介：

訟爭房屋位于福州市白馬北路173號藝術家園內，該樓系由福建省文化廳報批，福建省直住房制度改革辦公室批準集資建設。2005年7月10日，宋芳芳與福建省文化廳簽訂《藝術家園5號樓頂層余房集資協議》，該協議約定：宋芳芳自愿參加福建省文化廳組織位于福州市白馬北路173號藝術家園訟爭房屋全額集資，建筑面積376.12平方米，每平方米出資3509.65元，合計出資1320050元。后因產權證遲遲無法辦理引起爭議。

宋芳芳向法院起訴請求：1.判令福建省文化廳為宋芳芳辦理訟爭房屋的不動產權證書；2.判令福建省文化廳向宋芳芳支付逾期辦證違約金（以購房款1320050元為基數，自2015年10月1日起至辦理上述房屋的不動產權證書之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算）。

一審福州鼓樓法院：

本案訴爭房屋由福建省文化廳報批建設，宋芳芳雖有出資，但性質仍屬于公房改制，其房屋權屬的變更、登記應根據國家相關房改政策由有權機關執行辦理，不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，故一審法院依法予以駁回起訴。

二審福州中院觀點：

關于本案是否屬于房屋買賣合同糾紛的問題。

首先，宋芳芳與福建省文化廳所簽訂的合同是余房集資協議，從合同的內容來看，無論是從房屋出售主體還是交易的標的物性質，不屬于嚴格意義上的房屋買賣，故雙方當事人之間的爭議依法不受《中華人民共和國城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律的調整。

其次，案涉余房集資協議對于辦理不動產權證書的時間和類型均未作出約定，宋芳芳在一審提出的訴請缺乏合同依據，一審法院對此不予支持并無不當。宋芳芳依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來主張權利，而該解釋只是調整商品房買賣糾紛，集資房的交易是受國家政策的調整，故一審法院認為本案不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，并無不當。

蔡律師評析：

房改房帶有福利性質，屬于單位根據國家有關房改政策分配，并不是按照商品房進行交易。

依照《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》第三條“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛…因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管的范圍，當事人為此而提起的訴訟、人民法院依法不予受理或駁回起訴。”

本案訟爭房產應屬于政策性房改房，其房屋權屬的變更、登記應根據國家相關房改政策由有權機關執行辦理，不應按照一般房屋買賣合同糾紛或商品房買賣合同糾紛進行審理，不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，故予以駁回起訴。

實務中，相關公房分配、公房產權辦理、公房騰房、公房私下買賣等案件法院一般均認為應歸屬于行政部門管轄，不屬于法院受理范圍，常有被法院裁定駁回起訴的風險，律師在接受委托此類案件中應慎重。

以上當事人系化名。

索引案例：福州市中級人民法院（2019）閩01民終1456號

蔡思斌

2020年4月3日