開發商因虛假宣傳被行政處罰并不必然構成合同欺詐

——江蘇泰州中院判決劉俊等訴靖江碧桂園公司商品房銷售合同糾紛案

? ? 案例編寫人：江蘇省泰州市中級人民法院??鄭??興??劉艷生

裁判要旨

? ? ? ? 以欺詐為由主張撤銷合同的，應考察一方是否因另一方的欺詐而違背真實意思訂立合同。商品房銷售過程中，開發商的相關行為被認定為虛假宣傳、價格欺詐等行政違法行為，并不必然構成合同法上的欺詐而導致商品房買賣合同被撤銷。

本案案號

? ? ?（2014）泰靖民初字第02220號，（2015）泰中民終字第00293號

案情

? ? ? ?2013年10月19日，原告劉俊與被告靖江碧桂園公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的商品房并支付了購房款。后被告在房屋銷售過程中的相關廣告宣傳、價格公示行為被人舉報。靖江工商行政管理局認定，該公司在對外宣傳中使用“3小時狂銷14億”“中國房地產10強”進行不真實的宣傳，違反了相關規定，屬虛假宣傳等。靖江物價局認定，該公司在公示價目表上以“按揭原價”“惠后價”的標價方法公示商品房銷售價格的行為屬于價格法第十四條第（四）項所規定的不正當價格行為，據此處以行政處罰。原告劉俊等得知上述情況后，認為被告在房屋銷售中的上述種種欺詐，使原告違背了真實意思與之簽訂合同，起訴要求撤銷商品房買賣合同，返還購房款并賠償損失。

裁判

? ? ? ?江蘇省靖江市人民法院經審理認為，綜合分析被告在房屋銷售過程中的種種行政違法行為及因欺詐導致合同被撤銷應具備的要件，不能認定原告主張的其因被告的虛假原價、虛假折扣、虛假優惠、虛假宣傳等而陷入了錯誤認識，從而作出了違背其真實意思表示的事實。原告以被告對其實施了廣告欺詐、主體欺詐、價格欺詐等為由，要求撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》，不予支持。

? ? ? ?原告劉俊等不服一審判決，提起上訴。泰州市中級人民法院經審理認為，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，故判決駁回上訴，維持原判。

評析

? ? ? ?1.行政職能部門的行政處罰結論能否作為民事案件認定事實的依據

? ? ? ?欺詐在有關行政法律、法規和合同法等民事法律、法規中都有相應的規定,但其在不同法律中的認定標準及所產生的法律后果不盡一致。本案中作為開發商的靖江碧桂園公司在商品房銷售過程中實施的廣告宣傳和價格公示行為，已被相關行政職能部門認定為虛假宣傳、不正當價格行為等行政違法行為并處以相應的行政處罰。因此，有觀點認為，為了體現法律的一致性，可以直接套用行政處罰的認定結論將開發商的上述行為認定為合同欺詐，支持購房者的要求撤銷合同主張。但筆者認為，開發商的上述行為并不當然等同于合同法中所規定的能夠影響合同效力的欺詐行為，不能將相關行政職能部門的認定結論作為民事案件認定事實的依據。因為行政職能部門的認定結論是從行政管理的角度依據有關行政法律、法規的規定進行審查后作出的，而對于上述行政違法行為是否構成合同法意義上可撤銷合同情形之一的合同欺詐，需要依據合同法等相關民事法律、法規的規定進行分析認定。

? ? ? ?2.民事案件中的合同欺詐應采用何種認定標準

? ? ? ?根據合同法第五十四條第二款和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條規定，合同欺詐有四個構成要件：(1)欺詐方有欺詐的故意。即明知告知對方的情況是虛假的或者故意隱瞞真實情況會使對方陷于錯誤認識而希望或者放任這種結果的發生。(2)欺詐方實施了欺詐行為。欺詐行為包括積極的行為和消極的行為，前者即故意告知對方虛假情況，后者即故意隱瞞真實情況，如未履行瑕疵告知義務等。(3)相對人因欺詐行為而陷于錯誤認識，即相對人陷于錯誤認識與欺詐方的欺詐行為有因果關系。(4)相對方因錯誤認識而作出意思表示，即因為錯誤認識而與之訂立了合同。綜上，判斷當事人的行為是否構成影響合同效力的欺詐行為，應當考察該行為是否使對方當事人對合同內容陷入了錯誤認識，并在違背真實意思情況下訂立了合同。

? ? ? ?3.開發商的行政違法行為在民事案件中的性質如何認定

? ? ? ?本案中，原告劉俊作為買房人，主張靖江碧桂園公司的虛假宣傳行為及價格公示違法行為構成欺詐，要求撤銷合同，對此應考察劉俊在簽訂合同時是否因為開發商的上述相關行為產生錯誤認識并基于錯誤認識作出了非真實意思表示。事實上，被告靖江碧桂園公司關于企業資質、商品房熱銷程序、價格優惠等方面的宣傳雖存在不實之處，對于劉俊的購房意向有一定程度的影響，但上述宣傳信息本質上并不屬于合同內容，故并沒有導致劉俊對其實際簽訂的合同內容產生錯誤認識。首先，房產屬于價值較大的基本生活資料，根據一般的認知，購房者在購房前必定對房屋的質量、價格、地段、環境、生活配套設施、交通等方面因素進行綜合考慮后才會作出購買與否的意思表示。靖江碧桂園公司在本案中的廣告宣傳及價格公示上并非直接影響劉俊決定是否購買的關鍵性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中對與劉俊簽訂合同的出賣方為靖江碧桂園公司是明確的，對劉俊所購房屋的地理位置、結構、質量和價格等內容也是明確的，系雙方平等協商后達成的，且并無證據證明合同約定的內容與真實情況不一致。因此，靖江碧桂園公司的廣告宣傳、價格公示等案涉行為并未使劉俊對其所購房屋的質量、價格、地段等合同內容產生錯誤認識，其簽訂合同購買案涉房屋系其真實意思表示。因此，被告靖江碧桂園公司不構成對劉俊的欺詐，劉俊要求撤銷合同不符合法律規定，不應支持。