案情簡(jiǎn)介：
2011年6月10日，王水夫妻經(jīng)拆遷安置取得拆遷安置房一套，建筑面積為137.34平方米。
2016年4月11日，王水夫妻與林明夫妻簽訂一份《安置房買賣合同》，王水夫妻將上述拆遷安置房以1300000元價(jià)格出賣給林明夫妻，首筆購(gòu)房款500000元在簽訂合同并公證后2日內(nèi)支付，余款分三期付清，雙方約定違約金為200000元。合同簽訂當(dāng)日，劉妹即向王水賬戶轉(zhuǎn)款共計(jì)500000元。
拆遷安置房于2018年9月14日交房，尚未取得房屋所有權(quán)證，王水夫妻拒絕依約交房。林明夫妻不得已將王水夫妻訴至法院，對(duì)方提起反訴，要求確認(rèn)雙方簽署的《安置房買賣合同》無(wú)效。
上述案例屬于拆遷安置房買賣中常見(jiàn)情形，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要涉及如下：
1、《安置房買賣合同》是否具有法律效力？
2、安置房一手權(quán)證尚未辦理，買方能否直接要求賣方交付房屋及鑰匙？
3、一手權(quán)證未辦理，買方能否直接要求賣方辦理產(chǎn)權(quán)證并配合過(guò)戶？
4、賣方未依約交房的，是否應(yīng)支付違約金？
蔡思斌律師就爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合福州市中級(jí)人民法院觀點(diǎn)整理、評(píng)析如下：
一、《安置房買賣合同》是否具有法律效力？
拆遷安置房買賣在實(shí)務(wù)中十分常見(jiàn)，但因拆遷安置房尚未辦理房屋所有權(quán)證等特殊情況，其買賣往往存在著比普通商品房買賣更高的風(fēng)險(xiǎn)。因《安置房買賣合同》引發(fā)的爭(zhēng)議，也往往涉及合同效力問(wèn)題，主張合同無(wú)效的一方通常都會(huì)以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:?（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；”為由，主張《安置房買賣合同》無(wú)效。
福州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：針對(duì)《安置房買賣合同》效力問(wèn)題明確，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是行政管理部門對(duì)不符規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。《安置房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。
二、安置房一手權(quán)證尚未辦理，買方能否直接要求賣方交付房屋及鑰匙？
拆遷安置房因未取得房屋所有權(quán)證，賣方往往會(huì)以房屋尚未辦理所有權(quán)證即物權(quán)尚處于不確定狀態(tài)，認(rèn)為不具備交付的先決條件。有些法院還認(rèn)為拆遷安置房實(shí)際僅取得《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》項(xiàng)下的債權(quán)，尚未登記取得物權(quán)，在無(wú)證據(jù)證實(shí)訟爭(zhēng)房屋已具備辦理權(quán)屬證書(shū)條件、賣方已經(jīng)取得訟爭(zhēng)房屋物權(quán)的情況下，買方訴請(qǐng)要求交付無(wú)執(zhí)行可能等。
福州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：賣方系被征收房屋的所有權(quán)人，并作為被征收人與房屋征收部門簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，在沒(méi)有相反證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定賣方是安置房屋所有權(quán)人，對(duì)安置房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。現(xiàn)訟爭(zhēng)安置房屋已經(jīng)交付賣方占有，《安置房買賣合同》約定的房屋交付條件亦已成就，買方要求賣方交付房屋及鑰匙，應(yīng)予支持。
三、一手權(quán)證未辦理時(shí)，買方能否直接要求賣方辦理產(chǎn)權(quán)證并配合過(guò)戶？
拆遷安置房買賣正常辦證程序是等一手權(quán)證先行辦理至被拆遷人名下，之后再行辦理變更登記手續(xù)。因此，買方往往會(huì)要求賣方立即辦理房屋所有權(quán)證并在取得產(chǎn)權(quán)證后配合辦理變更登記手續(xù)。
福州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：關(guān)于拆遷安置房的辦證及協(xié)助過(guò)戶問(wèn)題，因拆遷安置房的辦證不僅取決于被拆遷人即賣方的配合，還涉及到拆遷部門的配合。因此，如若買方不能提供證據(jù)證明拆遷安置房已經(jīng)具備辦證條件的，則不予支持該訴訟請(qǐng)求。
因此，如若在實(shí)務(wù)中需要此訴請(qǐng)得到法院支持的，還應(yīng)舉證拆遷安置房已經(jīng)具備辦證條件，比如拆遷單位的辦證通知等。
四、賣方未依約交房的，是否應(yīng)支付違約金
房屋買賣合同中通常都會(huì)約定違約金，但違約責(zé)任的認(rèn)定與房屋交付、辦證實(shí)際情況，已經(jīng)違約方是否確在房屋已經(jīng)交付、辦證之后未依約履行合同等違約行為密切相關(guān)。如若一方確有違約行為的，違約金條款依法有效。但法院往往也會(huì)結(jié)合案件的實(shí)際情況、造成守約方損失、違約情節(jié)嚴(yán)重程度等對(duì)違約金約定金額酌情調(diào)整。
福州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：《安置房買賣合同》雖約定違約方應(yīng)當(dāng)給付守約方200000元違約金，但訟爭(zhēng)安置房系于2018年9月4日交房，截止一審辯論終結(jié)不足三個(gè)月，至今不足八個(gè)月，王水、劉徽上訴主張一審判決其給付200000元違約金過(guò)分高于林明、劉妹的實(shí)際損失，理由成立。根據(jù)本案具體情況，本院酌情調(diào)整違約金為30000元。
綜上，拆遷安置房的房屋買賣合同并不能因?yàn)闆](méi)有辦理房屋所有權(quán)證就當(dāng)然無(wú)效，合同依法有效，雙方亦應(yīng)依約履行。關(guān)于房屋交付問(wèn)題，如若賣方已經(jīng)取得房屋，即便未辦理所有權(quán)證，也應(yīng)履行合同交付義務(wù)，將房屋交付給買方。至于房屋所有權(quán)證的辦理及過(guò)戶問(wèn)題，買方訴請(qǐng)法院時(shí)則應(yīng)舉證證明辦證條件已經(jīng)具備。如若一方違約的，亦應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。
以上涉及人名均為化名。
索引案例：福州市中級(jí)人民法院（2019）閩01民終1960號(hào)
福州律師蔡思斌
2020年5月27日
