居住權(quán)最早源于羅馬法，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。關(guān)于居住權(quán)早在2001年就曾出現(xiàn)在《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”《物權(quán)法》（2007年）立法過程中對居住權(quán)曾有過廣泛爭議，但最終沒能寫入《物權(quán)法》。

由于《物權(quán)法》第五條物權(quán)法定原則存在，司法實踐中當事人主張居住權(quán)時，不少法院往往會以“我國法律并未規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立、行使等相關(guān)內(nèi)容，故主張行使居住權(quán)依法無據(jù)”駁回訴訟請求。現(xiàn)《民法典》將居住權(quán)作為物權(quán)編一章單列，我國住宅“兩權(quán)”分離時代即將開啟。

居住權(quán)概述：

1、居住權(quán)可以通過書面合同設(shè)定，但以登記為權(quán)利設(shè)立的要件，也可以遺囑設(shè)定。

2、原則上無償。

3、居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租。

4、居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

居住權(quán)和租賃權(quán)的對比：

居住權(quán)與房屋租賃權(quán)都是對他人房屋所享有的使用權(quán)，二者具有一定的相似性，主要存在以下差別。

1、居住權(quán)屬于用益物權(quán)是絕對權(quán)，必須要通過登記而設(shè)立，可以對抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人，享有的是物權(quán)請求權(quán)。而租賃權(quán)是作為債權(quán)屬于相對權(quán)，依據(jù)合同相對性，承租人只能對出租人享有租賃權(quán)，不具有對世性，除“買賣不破租賃”等情形外，不能對抗第三人，享有的是債權(quán)請求權(quán)。顯然，法律對其居住權(quán)的保護要遠強于租賃權(quán)。

2、居住權(quán)原則上無償，而租賃權(quán)設(shè)立基于租賃合同，是一種雙務(wù)、有償?shù)姆尚袨椋赓U權(quán)取得必須以支付租金為條件。

3、依據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。而居住權(quán)沒有期限限制，最長可以是居住權(quán)人出生至死亡，一生的時間。

居住權(quán)將帶來的影響

1、房地產(chǎn)交易市場

過去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃。《民法典》生效后，還應(yīng)當查詢是否存在居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立之后，即便房產(chǎn)在居住權(quán)年限內(nèi)被原所有權(quán)人轉(zhuǎn)手賣掉，買家事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，但此時買家取得所有權(quán)并非完整的，無法對抗已設(shè)立的居住權(quán)，無權(quán)趕走居住權(quán)人，類似于“買賣不破租賃”。

但如上所述，法律上對居住權(quán)保護要遠甚于租賃權(quán)，租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過20年，且新房主可以依據(jù)租賃關(guān)系取得房屋收益。而居住權(quán)的時間期限，理論上可以無限長、直至居住權(quán)去世才會消失。同時，居住權(quán)無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。因此設(shè)立了居住權(quán)的房屋流通屬性和價值將大打折扣，甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子。

因此2020年1月1日后，購買房屋一定要前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)查明所購房屋是否存在居住權(quán)負擔。

2、租賃市場

對于長期租賃合同，在租房合同中，給租客設(shè)立租賃年限等同時間的居住權(quán)，將進一步保障租客的權(quán)益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。

《民法典》生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂《居住權(quán)合同》，這樣即便房東想漲租金解除《租賃合同》，但如果居住權(quán)期限未滿，即便《租賃合同》解除房東也無法再次出租獲利，這可以從根本上解決壞房東的不軌之心。

居住權(quán)在實踐中的適用

1、為結(jié)婚時到底加名不加名提供一個變通的方式

不少人結(jié)婚時往往會要求另一方在其個人房屋中加上名字。但加名即意味著贈與完成，如二人婚后感情不和離婚，那么一方可以依據(jù)產(chǎn)權(quán)證登記分得房屋相應(yīng)份額。而在房價高昂的今天，房子往往是家庭共同出資購買，如果加名后離婚將導(dǎo)致家庭財產(chǎn)大大減損，因此部分人往往會拒絕加名，最終導(dǎo)致許多情侶一拍兩散。

而加名方之所以要求加名是缺乏安全感，擔心婚后二人不和感情破裂最終導(dǎo)致除了付出青春什么都沒有得到，甚至連個住的地方都沒有。《民法典》生效后，雙方可以通過簽訂一個長期或是附條件《居住權(quán)合同》解決該問題，由于居住權(quán)能夠?qū)顾袡?quán)，如此即便雙方感情破裂離婚，也能使得另一方居住權(quán)得到保障。

2、為以房養(yǎng)老制度提供支持

我國正逐漸步入老齡化社會，養(yǎng)老已經(jīng)成為重要社會問題。《民法典》生效后，自己擁有房屋但無子孫或子孫不孝的老人，可以將房屋所有權(quán)出讓與金融機構(gòu)，獲得經(jīng)濟收入，再與金融機構(gòu)設(shè)立一個終生居住的居住權(quán)，這樣金融機構(gòu)既能以一個較低的價格獲得房屋所有權(quán)，另一方面又能使得老人有穩(wěn)定的收入使其老有所養(yǎng)。

3、避免子女因房產(chǎn)繼承產(chǎn)生矛盾

出于對子女取得財產(chǎn)后就不孝順的擔憂，有些老人往往不會直接將自身所有的房屋直接過戶與子女，而是通過遺囑的方式。但遺囑可能導(dǎo)致老人過世后，子女因為房產(chǎn)分配產(chǎn)生矛盾，影響家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通過事先將房屋所有權(quán)分配與子女，再與子女簽訂《居住權(quán)合同》設(shè)立居住權(quán)，如此即可提前解決身后事。

?4、避免父母為子女買房子女卻成白眼狼

由于現(xiàn)房價高昂，往往是由父母直接出資為子女購買房屋，房屋所有權(quán)登記于子女名下，但由此也帶來一個問題，如果子女是白眼狼，將導(dǎo)致父母老無所依，為解決這種問題，父母可以和子女約定，父母在世期間對所購房屋享有永久居住權(quán)。

居住權(quán)可能帶來的問題

1、如果老賴把自己已經(jīng)資不抵債的房子設(shè)置一個終生“居住權(quán)”，該怎么辦？

2、居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么新設(shè)居住權(quán)的房子，其入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益歸誰所有？

3、居住權(quán)存續(xù)期間，是否有權(quán)進行裝修？裝修附加價值如何處理？

一個新制度設(shè)立，必然帶來許多新的問題，具體如何解釋還得看最高院司法解釋，大家且拭目以待。