改判要點：決定共有和共同管理權利的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。個別業主就業委會決定的物業管理用房的使用與管理事項提出撤銷訴訟請求，法院可依法駁回

案情簡介：

劉佳佳系A小區業主。2014年6月A小區首次業主大會選舉產生業主委員會。而后小區業委會作出決議，決定將物業樓二層一半面積出租作為少兒培訓中心(機構)，對小區內業主服務。2014年12月，A小區業委會作為出租方與承租方B公司簽訂《租賃合同》，約定物業服務中心二層一半出租給B公司使用，租期10年。后劉佳佳以B公司的行為違反建筑規劃為由，將A小區業委會及B公司訴至法院。

一審鼓樓區法院觀點：

一審法院根據證據材料認定A小區業主大會及業主委員會的組成合法，業主委員會有權管理小區公共事務。劉佳佳為依法登記取得A小區房屋所有權的人，享有業主身份，有權就他人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，請求排除妨害、恢復原狀。

二審福州中院觀點：

本案案涉物業管理用房應屬于全體所有權人共同共有和共同管理，對于該物業管理用房的處分應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。劉佳佳對案涉物業管理用房是否用以出租的意見與A小區業主委員會相悖，但其作為單一業主不能代表雙過半業主的利益以避免業主間對公共設施管理存在分歧，故劉佳佳提出拆除公共設施的相關訴訟請求最終被駁回。

評析：

本案中，業主委員會的成立條件與程序均符合法律相關規定，大會經全體表決后直接將物業管理用房出租給B公司的做法亦合規定。物權法中，明確規定了業主的建筑物區分所有權，其中第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。”案涉的物業管理用房，為劉佳佳與其他業主共有，但此處應注意到，出租案涉用房的行為主體即為業主委員會，而不是劉佳佳個人。對此，應依照《物權法》第76條之規定：“下列事項由業主共同決定：…（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項…決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”因案涉物業管理用房應屬于全體所有權人共同共有和共同管理，故依此規定，劉佳佳一人并不能代表雙過半業主的利益以避免業主間對公共設施管理存在分歧，故其對小區內物業管理用房的使用與管理并無相關訴訟請求終被法院駁回。《物權法》第78條規定了業主大會、業主委員會決定效力：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”結合本案中劉佳佳的訴求，若其有證據證明業委會對物業管理用房的出租行為侵犯其自身合法權益，才可請求行使相應的撤銷權，且結合《合同法》中關于撤銷權的相關規定，劉佳佳應當自知道或應當知道自身合法權益被侵害之日起一年內行使撤銷權。

案例索引：(2019)閩01民終3403號，以上涉及人名均為化名。