改判要點：開發(fā)商提供的格式條款中將買受人違約金額由累積應(yīng)付款的3%大幅提高到總房款的20%，卻未相應(yīng)調(diào)整出賣人逾期交房的違約責(zé)任，屬于加重相對方責(zé)任，該條款無效?

案情簡介：

2017年，A公司與陳龍生簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，合同中約定買受人逾期付款違約金是累計應(yīng)付款的3%，而補充協(xié)議中約定違約金為總房款的20%。后因陳龍生未按約支付部分購房款，且經(jīng)催告后仍未支付購房款及違約金，故A公司將陳龍生訴至法院。

一審連江縣法院觀點：

本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實意思表示，雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的權(quán)利和義務(wù)。按照合同補充協(xié)議約定，陳龍生未按約履行在約定期限內(nèi)繳納部分購房款，視為違約。違約金的計算應(yīng)適用補充協(xié)議的相關(guān)約定，即按總房款的20%計算。

二審法院另查明，案涉《商品房買賣合同》中出賣人逾期交房的違約金計算，為買受人已付款的3%。補充協(xié)議中并未對出賣人違約金額的計算進(jìn)行變更。

二審福州中院觀點：

二審法院認(rèn)為，本案中《商品房買賣合同》對于買受人逾期付款、出賣人逾期交房的違約責(zé)任的約定基本相當(dāng)，但在補充協(xié)議中，A公司作為提供格式條款一方，通過訟爭條款將買受人逾期付款應(yīng)支付的違約金從《商品房買賣合同》第七條約定的“累積應(yīng)付款的3%”大幅提高到“總房款的20%”，卻未相應(yīng)調(diào)整出賣人逾期交房的違約責(zé)任，屬于加重買受人責(zé)任的情形，應(yīng)屬無效。

福州律師蔡思斌評析：

本案爭議焦點在于案涉合同的補充協(xié)議中，關(guān)于買受人逾期付款超過約定期限，出賣人解除合同的情況下買受人違約責(zé)任的約定，是否屬于無效的格式條款。《合同法》第三十九條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”對于相應(yīng)的格式條款，即使在協(xié)議首部印制有買受人確認(rèn)已理解條款、充分協(xié)商等內(nèi)容，但如果沒有證據(jù)證明買受人事實上可以與出賣人對協(xié)議條款進(jìn)行協(xié)商，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該協(xié)議是格式條款組成的格式合同。此舉也是極大程度上保證了買受人的權(quán)益。防止出現(xiàn)某些因格式條款而出現(xiàn)的不公平現(xiàn)象。

其次，《合同法》第四十條亦規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案中可以看出，買賣合同中買受人的主要義務(wù)是依約付款，出賣人的主要義務(wù)是依約交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，雙方的違約責(zé)任大致相同。但簽訂補充協(xié)議后，買受人的違約責(zé)任大幅度提升，出賣人逾期交房的違約責(zé)任卻未作出任何調(diào)整，即屬于加重買受人責(zé)任的情形。按照《合同法》上述條款規(guī)定，此格式條款應(yīng)屬無效。

以此案為警示，房屋買受人在與出賣方簽訂房屋買賣合同與補充協(xié)議時，切記注意對方提供的格式條款內(nèi)容。若格式條款對合同的內(nèi)容進(jìn)行更改，則應(yīng)另立合同，避免出現(xiàn)因格式條款調(diào)整內(nèi)容幅度過大，造成房屋買賣雙方產(chǎn)生分歧。

案例索引：(2019)閩01民終2250號，以上涉及人名均為化名。