改判要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣合同中約定若其代為償還買(mǎi)受人銀行按揭貸款本息累計(jì)金額超過(guò)本金10%即構(gòu)成根本性違約的，若買(mǎi)受人構(gòu)成上述違約行為，開(kāi)發(fā)商即有權(quán)單方面解除合同，并追究買(mǎi)受人違約責(zé)任

?案情簡(jiǎn)介：

2010年，A公司與吳惠澤簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，其中約定：A公司代吳償還的按揭貸款本息累計(jì)金額超過(guò)本金的10%，則視為吳構(gòu)成根本性違約，A公司有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)，追償代墊款項(xiàng)并要求吳支付違約賠償金。合同簽訂后吳惠澤與銀行貸款，吳只償還了部分貸款。A公司為吳代墊按揭款項(xiàng)超過(guò)本金的10%后，將其訴至法院。

一審馬尾區(qū)法院觀點(diǎn)：

合同中關(guān)于出賣人有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)之約定，違背了合同法的規(guī)定。且吳惠澤已支付購(gòu)房首付款和銀行按揭款占全部購(gòu)房款的70%以上，已經(jīng)履行絕大部分合同義務(wù)。結(jié)合近年來(lái)本地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷上漲，解除雙方商品房買(mǎi)賣合同將導(dǎo)致吳惠澤損失過(guò)大，顯失公平。故一審對(duì)于案涉合同解除的訴求不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

一審認(rèn)定“雙方之間商品房買(mǎi)賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止、補(bǔ)充協(xié)議違背合同法規(guī)定以及解除合同顯失公平”，判決不予解除案涉合同且不支持A公司的相關(guān)訴請(qǐng)，適用法律錯(cuò)誤。二審認(rèn)為，案涉合同及附件合法有效，雙方應(yīng)依約履行。合同解除后，A公司訴請(qǐng)收回訟爭(zhēng)房屋，需向吳惠澤返還已付款項(xiàng)。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案案涉合同補(bǔ)充協(xié)議中約定的開(kāi)發(fā)商有權(quán)在買(mǎi)受人構(gòu)成根本性違約的情況下單方面解除合同的條款，是否符合法律規(guī)定？一審法院對(duì)于此問(wèn)題的看法為“違背了合同法的規(guī)定”，然而《合同法》第九十四條規(guī)定的法定可以解除合同的情形中，包含了一項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。買(mǎi)受人作為成年人，其于合同上簽字時(shí)應(yīng)充分理解合同內(nèi)容，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因此合同內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為雙方意思表示真實(shí)。如果合同約定的履行期限或者其他合同條款對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)至關(guān)重要，一方有違約行為將嚴(yán)重影響到當(dāng)事人訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，當(dāng)事人可以不經(jīng)過(guò)催告程序而直接單方解除合同。結(jié)合本案來(lái)看，買(mǎi)受人在償還一定銀行貸款后怠于履行償還義務(wù)，由開(kāi)發(fā)商代為償還超過(guò)按揭本金10%的，按照案涉合同規(guī)定來(lái)看，的確造成了根本性違約，致使合同目的即房屋交付不能實(shí)現(xiàn)。且考慮到當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格季節(jié)性、時(shí)效性強(qiáng)，浮動(dòng)較大，若買(mǎi)受方遲延履行義務(wù)會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的期待利益。在此情況下法院應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商撤銷房屋買(mǎi)賣合同的訴求予以支持。

案例索引：(2019)閩01民終7403號(hào)，以上涉及人名均為化名。