改判要點：

1989年9月17日前的法律法規沒有禁止農村土地買賣的強制性規定，故農村房屋買賣合同有效。

案情簡介：

陳琛（已故）和邱貞（已故）系夫妻關系，生育有兩女一子，分別為陳云、陳霞、陳磊。何海（已故）和朱菁（已故）系夫妻關系，生育兩個子女為何捷、何婷。何海和朱菁均系福州市桂山村村民。邱貞戶籍所在地為福州市鼓樓區。

1989年9月17日，何海、朱菁、何捷向邱貞出具《屋契》一份，確認何海將其所有的房屋以2500元的價格轉讓給邱貞。1992年9月5日，土地管理局經實地勘察及確認后，向邱貞頒發《集體土地建設用地使用證》，確認邱貞依法享有該《集體土地建設用地使用證》項下78.6平方米之土地使用權及原有地上附著的房屋。

何捷、何婷向一審法院起訴請求：確認何捷、何婷父親何海、母親朱冬菁與陳云、陳霞、陳磊母親邱貞于1989年9月17日達成的《屋契》無效。

一審鼓樓法院觀點：

本案爭議的主要焦點是：一、何捷、何婷的起訴是否超過訴訟時效；二、如何認定案涉《屋契》的效力。

關于何捷、何婷的起訴是否超過訴訟時效，合同當事人不享有確認合同無效的法定權利，只有仲裁機構和人民法院有權確認合同是否有效，合同效力的認定，實質是國家公權力對民事行為進行的干預，合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性，當事人請求確認合同無效，不應受訴訟時效期間的限制。

關于如何認定案涉《屋契》的效力，本案中，邱貞為城鎮居民戶口，并非集體經濟組織的成員，不具備享有宅基地的資格，故邱貞與何海、朱菁、何捷所簽訂的《屋契》違反國家有關法律、法規的強制性規定，該《屋契》無效。

綜上判決：何海、朱菁、何捷與邱貞于1989年9月17日達成的《屋契》無效。

二審福州中院觀點：

綜合分析考慮，本院認為訴爭《屋契》應認定合法有效為宜。具體分析如下：

首先，根據查明的事實，訴爭《屋契》訂立于1989年9月17日，當時的法律法規沒有禁止農村土地買賣的強制性規定，換言之，訴爭《屋契》的訂立并未違反當時法律法規的效力性規定。

其次，陳云、陳霞、陳磊的母親邱貞早已于1992年取得土地管理部門頒發的案涉土地及地上附著房屋的《集體土地建設用地使用證》，邱貞對案涉土地的使用權已經國家有權機構頒證確認。何捷、何婷在時隔二十幾年后主張邱貞以欺騙方式取得該證，應另案提起行政訴訟主張，本案不予理涉。

第三，本案雙方當事人因案涉房屋排除妨礙糾紛提起訴訟，福建省福州市晉安區人民法院（2016）閩0111民初4481號生效判決認定陳云、陳霞、陳磊對案涉房屋享有合法的繼承權利，何捷應將《集體土地建設用地使用證》項下的集體土地使用權及目前附著于該土地上的建筑物、構筑物及附屬設施一并返還給陳云、陳霞、陳磊。

綜上，改判：駁回何捷、何婷的一審訴訟請求。

福州律師蔡思斌評析：

1、城鎮居民購買農村房屋，賣方起訴房屋買賣合同無效，咋辦？

宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的一項基本權利，本集體經濟組織成員向其他集體經濟組織成員出售或城鎮居民購買農村房屋，違反了農村宅基地使用權基本屬性，一般應認定無效。但本案情況特殊，《屋契》訂立于1989年9月17日，當時的法律法規沒有禁止農村土地買賣的強制性規定，故法不溯及既往，應為有效。就現狀而言，城鎮居民購買農村房屋的合同是無效的，賣方起訴，買方無解。

2、時隔20多年，還能起訴房屋買賣合同無效嗎？

如一審所述，合同效力的認定，實質是國家公權力對民事行為進行的干預，合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性，當事人請求確認合同無效，不受訴訟時效期間的限制。

案例索引：(2019)閩01民終7030號，以上涉及人名均為化名。