改判要點：

非福州市五城區居民在五城區范圍購買商品住房，購房人需提供購房之日前兩年內累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明。購房時間以房屋買賣合同網簽時間為準。案涉合同在未經網簽的情況下，不存在購房時間早于社會保險繳納時間的情形，且購房者已具備購房資格，故可依約繼續履行案涉房屋買賣合同。

案情簡介：

2014年2月9日，馬靈（賣方）與陳任（買方）簽訂《房產交易合同》。訟爭房屋裝修后，陳任居住至今并交納了水、電、煤氣費用。

2018年1月5日，房產公司向馬靈發出《辦理不產權證通知書》。2018年1月17日，訴爭房產登記在馬靈名下。

2018年1月23日，馬靈向陳任發出《通知書》，內容是“陳任先生：本人馬靈，……現本人可以領取了《中華人民共和國不動產權證書》，但您卻告知無法履行本合同，本人認為，如您確實無法履行合同，可函告本人，雙方可進行進一步協商。……”。

2018年1月28日，陳任向馬靈發出《回復函》，內容是“……回復如下：一、本人從來沒有向您告知或者向中介方告知無法履行合同。二、……現本人尚需要向您支付870000元的購房余款，……三、請馬靈女士盡快辦理上述房產的解押手續。……”。

另查，陳任自2017年12月在福州市城區繳交社保。

馬靈向一審法院起訴請求：一、判令解除案涉雙方共同簽訂的《房產交易合同》；二、判令陳任返還馬靈房屋。

陳任反訴請求：一、判令馬靈立即辦理房屋抵押權注銷手續；二、判令馬靈自陳任符合在福州城區購房之日起10日內協助辦理將上述房屋過戶登記至陳任名下。

一審倉山法院觀點：

根據福州市人民政府辦公廳于2017年11月13日發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的補充通知》第一條及福州市人民政府辦公廳于于2017年12月28日發布的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》第四條之規定，本案中，馬靈于2018年1月23日即發函要求陳任在合理期間內辦理房屋產權過戶手續，但因陳任至今仍屬于本市住房限購政策的購政對象，無法辦理過戶登記手續，故本案存在事實不能履行的情形。判決：一、解除《房產交易合同》；二、陳任歸還馬靈訴爭房屋。

二審中，陳任提交兩份證據：1、社保繳費明細；2、企業工商登記信息網頁截圖。上述證據擬證明陳任已通過小白公司在福州城區持續繳納社保滿一年，符合在福州城區購房條件，房屋買賣合同依法可以繼續履行。

福州市不動產登記和交易中心于2019年1月23日以榕不動產商函[2019]79號復函：根據福州市人民政府辦公廳文件榕政辦[2016]186號文件及榕政辦[2017]84號文件要求，非本市五城區戶籍居民家庭在本市五城區范圍（不含馬尾區瑯岐、亭江）購買建筑面積144平方米及以下的商品住房，購房人需提供購房之日前兩年內在本市五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明，證明材料記載的繳費性質應為正常應繳記錄。購房時間以購買新建商品住房或存量住房（二手住房）買賣合同網簽時間為準。

二審福州中院觀點：

本案爭議焦點在于：案涉《房產交易合同》是否因陳任曾屬于本市住房限購政策的對象而達到解除條件。

陳任提交了其自2017年12月至2018年11月在福州市區連續累計繳納1年的社保費用之繳費記錄，以證明其已經具備福州市內五區的購房資格，且依據福州市不動產登記和交易中心出具的復函，購房時間應以購買新建商品住房或存量住房（二手住房）買賣合同網簽時間為準，案涉《房產交易合同》在未經網簽的情況下，亦不存在購房時間早于社會保險繳納時間的情形，故案涉《房產交易合同》仍可依約繼續履行。綜上改判：馬靈辦理訴爭房屋的抵押權注銷手續，并協助過戶登記至陳任名下；陳任向馬靈支付剩余購房款人民幣870000元。

福州律師蔡思斌評析：

本案改判關鍵點在于購房者是否屬于福州市住房限購政策的對象。二審通過福州市不動產登記和交易中心復函及購房者提交的社保繳費明細以確認購房者符合購房條件，進而認定涉案《房產交易合同》具備繼續履行的前提條件，改判購房者繼續支付剩余房款，賣方協助其辦理房產過戶登記手續。

提示各位非福州市五城區居民的購房者：在五城區范圍購買商品住房，購房人需提供房屋買賣合同網簽時間前兩年內累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明。

案例索引：(2018)閩01民終9464號，以上涉及人名均為化名。