改判要點：

賣方在與銀行初步溝通提前解押事宜未果的情況下，應合理提示購房者共同尋求解決方式，以示其已善意地窮盡了所有方法。然賣方僅單方口頭向銀行咨詢，在購房者提出一同解押時，賣方亦未積極配合，故賣方單方提出解除合同不予支持。

案情簡介：

產權登記人陳花于2017年2月10日以案涉房屋作為抵押向銀行申請貸款。

2017年3月7日，林明（買方）、陳花（賣方）簽訂《房產買賣合同》，約定：陳花須于2017年3月15日前辦理申請注銷該房產抵押之他項的手續，以取得該房產完全所有權。……若陳花抵押銀行不同意提前解押還款，則林明、陳花雙方另行協商，協商不成則雙方免責……

合同履行中，由于就陳花是否向銀行申辦提前還貸，及是否能辦理提前還貸等問題，林明與陳花產生爭執，雙方多次協商均未能達成一致意見。其間，林明向陳花發出《催告函》，告知陳花其已辦理貸款已為銀行審批通過，因陳花未于2017年3月15日申請辦理案涉房屋的抵押注銷手續，且至今仍未辦理，系屬違約，故催告陳花盡快辦理好解押手續等。2017年5月4日，陳花向林明發出解除《房產買賣合同》告知函，告知其合同解除，雙方免責。

另查，陳花確到銀行詢問并提出辦理提前解押事宜，因不符合條件，銀行告知陳花不能辦理；但銀行表示在2017年5、6月份之后，可以提前解押。

林明向一審法院起訴請求：1.確認《居間合同》及《房屋買賣合同》合法有效，判令陳花繼續履行合同義務；2.判令陳花支付違約金56160元及一二審律師費。

陳花向一審法院提出反訴請求：確認《房產買賣合同》已解除，各方均不承擔違約責任。

一審鼓樓法院觀點：

《房產買賣合同》、《居間合同》、《交易服務合同》合法有效。在案涉合同履行過程中，陳花確向銀行申請提前解押還款，而銀行明確表示不同意，從而導致合同無法繼續履行。在雙方多次協商未果后，陳花發出解除合同告知函，且為林明所收悉，故案涉合同已于2017年5月4日解除；根據雙方約定，此種情況下雙方免責。

林明陳述其已為陳花處理好銀行關系可以辦理提前解押還款的事實，但并未提供銀行方面同意可提前辦理的證據予以證實，且林明此種行為并無合同依據，僅是雙方的一種協商行為。綜上，判決：一、《房產買賣合同》合法有效；二、《房產買賣合同》已解除，雙方免責。

二審福州中院觀點：

陳花與林明均知曉案涉房產抵押于銀行，且依據陳花與銀行的約定，案涉房產在2017年3月15日之前尚不具備抵押合同約定的提前還款解押條件。陳花與林明約定“……協商不成則雙方免責”，可見雙方對于案涉合同不能如期履行的風險是有預見的，并對相應后果達成了合意。

陳花在2017年3月與銀行初步溝通提前解押事宜未果的情況下，陳花應合理提示林明共同尋求解決方式。即便無法提前解押，陳花亦應通知林明共同至抵押銀行就無法提前解押事宜進行確認，以示陳花已善意地窮盡了所有方法仍無法征得銀行同意為案涉房產提前解押。然陳花單方口頭向銀行咨詢是否可以提前還款解押。在林明提出已聯系了相關銀行工作人員需要陳花一同前往辦理提前解押手續的情況下，陳花亦未積極配合。陳花單方提供的《提前還款申請書》和《不能提前還款情況說明》兩份證據，無銀行的蓋章確認，故陳花主張曾向銀行提交了提前還款書面申請且被拒絕，不予采信。

案涉《房產買賣合同》既缺乏法定解除的情形亦無約定解除條件成就的情況，故陳花單方提出解除合同不予支持。

關于是否存在違約責任，案涉合同的免責約定是對解押風險的預期且約定雙方免責，不認為在此種情形下未辦理提前解押是違約行為，但案涉合同對于此后何時辦理提前解押手續未有約定。而且，案涉合同因本案訴訟是否可以繼續履行處于待定狀態，陳花未積極辦理還款解押手續未有不當。另，房產注銷抵押權的實現有待于抵押銀行綜合考慮借款人還款情況等因素審查決定，何時能辦理完成解押的期限尚無法確定，陳花對辦理完成解押手續的期限不可控。因本案糾紛尚未解決，陳花未申請辦理提前解押并不當然認定為違約行為，亦取得對違約責任的豁免。

綜上，改判：《房產買賣合同》繼續履行。

福州律師蔡思斌評析：

一、賣方未按約定解除房產抵押，買方如何舉證證明其違約？

一審認為林明未提供銀行方面同意可提前辦理解押的證據且林明此種行為并無合同依據，僅是雙方的一種協商行為，故未認定賣方違約。二審認為，陳花雖未善意窮盡所有方法去征得銀行同意為案涉房產提前解押，但雙方對何時辦理提前解押手續未有約定，案涉房產辦理完成解押手續的期限亦不可控，亦不認為陳花違約。

可見，買方若想舉證證明賣方未按約定解除房產抵押構成違約，應提供銀行方面同意可提前辦理解押、解押期限已明確、賣方拒絕依據約定辦理解押手續的證據；買方想舉證證明自身已盡全力解押也應提交銀行方面相關證據；提醒銀行方出具的文件應蓋有銀行公章。

二、如何有效解除房屋買賣合同？

《合同法》第九十三條中規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。本案《房產買賣合同》缺乏法定解除及約定解除的情況，故法院未支持賣方單方提出解除合同。解除合同的條件有法定解除和約定解除，若雙方協商認可將影響合同履行的不定因素如本案的銀行解押事由作為約定解除條件，可以在房屋買賣合同中進行明確約定，增加“在出現約定解除事由時合同即告解除。”的類似條款。

案例索引：(2019)閩01民終1458號，以上涉及人名均為化名。