改判要點：

賣方在買方存在前期違約的情況下并未選擇適用定金罰則或解除合同，而是要求買方限期履行并要求支付違約金，而買方限期履行支付首付款義務的前提條件是賣方需配合辦理相關手續，但賣方未予配合，故賣方不得主張沒收買方定金。?

案情簡介：

2017年7月16日，陳峰（賣方）與李玉（買方）、小白公司共同簽訂《房地產經紀合同》、補充協議及《商業按揭貸款類交易程序》。

同日，李玉向陳峰支付部分購房定金50萬元。2017年7月21日，陳峰委托吳蘭為其全權代理人，辦理房產事項。

2017年8月29日，李玉繳交訟爭房屋的住宅專項維修資金。2017年10月11日，李玉代替陳峰繳納印花稅票、契稅并領取《不動產權證書》。2017年10月20日，李玉支出房屋價值評估費。

2017年10月23日，陳峰向李玉發出《催告函》，內容為：“……截至今日，沒有完成合同約定的2017年9月30日前向我支付首付款，已經構成嚴重違約……”。2017年10月26日，陳峰再次向李玉發出《第二次催告函》，內容為：“……你方均未按售房中介合同約定向我支付首付款，超過合同約定違約處理日期25日的最后期限……”。

2017年11月3日，李玉委托小白公司向陳峰郵寄送達《告知函》，內容為：“……您方需配合前往指定銀行辦理按揭貸款手續……”。但陳峰未予配合。

李玉向一審法院起訴請求：1.判令解除《房地產經紀合同》；2.判令陳峰立即向李玉返還雙倍定金、賠償房價剩余差額損失、返還公證服務費、專項維修資金、契稅、印花稅、不動產登記費、評估費。

一審臺江法院觀點：

《房地產經紀合同》及其補充協議、《商業按揭貸款類交易程序》均系有效合同。李玉遲延繳交稅費，導致后續領證、評估、按揭貸款等手續均無法在2017年9月30日前完成，已構成違約，應當承擔違約責任。

李玉違約，陳峰有權解除合同。現經各方同意并確認，《房地產經紀合同》及其補充協議等解除。

陳榕峰已主張適用定金法則沒收定金，且無證據證明雙方約定的定金不足以彌補因李玉娥違約造成的損失，故陳榕峰同時主張李玉娥支付違約金，并與住宅專項維修資金、契稅等費用相抵，于法無據，一審法院不予支持。

李玉為辦理陳峰名下《不動產權證書》而繳交的住宅專項維修資金、不動產登記費、權利、許可證照印花稅票、契稅，應由陳峰返還給李玉，但李玉為履行房屋買賣合同而支出的公證費、評估費，應由其自行負擔。

綜上，判決：一、解除《房地產經紀合同》及其補充協議；二、陳峰應向李玉返還住宅專項維修資金、不動產登記費、印花稅、增量房契稅。

二審福州中院觀點：

合同約定，如李玉未能按照規定時間付款，陳峰可以選擇適用定金罰則或要求李玉支付違約金（按成交價日萬分之五）。李玉逾期繳納稅費，導致后續交易手續逾期，其構成違約。在此情況下，陳峰發出《催告函》要求李玉支付首付款。結合證據以及商業按揭貸款類交易程序的現行慣例可知，后續李玉銀行按揭貸款申請手續辦理以及首付款解凍，客觀上需要陳峰的配合，而陳峰未予配合，最終導致合同未繼續履行。

綜上分析，陳峰在李玉存在前期違約的情況下并未選擇適用定金罰則或解除合同，而是要求李玉限期履行并要求支付違約金，而李玉限期履行支付首付款義務的前提條件是陳峰需配合辦理相關手續，但陳峰未予配合，故陳峰以李玉未按時付款為由主張沒收定金，缺乏依據。鑒于合同已解除，綜上改判：陳峰應向李玉返還定金。

福州律師蔡思斌評析：

一審認為賣方已主張適用定金法則沒收定金，且無證據證明定金不足以彌補因對方違約造成的損失，故只能選擇定金法則。二審認為，賣方可以選擇定金罰則或要求支付違約金，但綜合分析認為本案賣方在買方違約時并未選擇其中之一，而是要求買方繼續履行合同中的義務，而該義務系未經賣方配合，僅買方不能為之義務，故賣方自身也存在不當行為，其應返還定金。

警示：買方若存在違約行為，賣方就可在沒收定金（以雙方約定為前提）與讓買方承擔違約金中做出選擇讓買方承擔責任，可以通過發律師函或微信、電話通知等通訊聯系方式告知買方。此外，也應盡量留存自己因對方違約造成損失的相關證據以備后續引起紛爭時向法庭提供。

案例索引：(2019)閩01民終1395號，以上涉及人名均為化名。