改判要點(diǎn)：僅支付15萬元首付款便辦理房屋預(yù)告登記，其余款項(xiàng)向開發(fā)商股東支付的，則付款與《商品房買賣合同》約定不符，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但違約金可予以調(diào)整

案情簡介：

大白公司持有藍(lán)星公司22.0623%的股權(quán)，2010年，王美麗通過案外人劉飛賬戶向大白公司轉(zhuǎn)賬，大白公司出具致劉飛的“指示付款說明”，載明：“我公司確認(rèn)，劉飛或其指定的購房人訂購中盛大廈的購房款付至我公司財務(wù)劉麗華或法人錢仁高賬戶，每個樓層的預(yù)估價為3200萬元。若中盛大廈具備預(yù)售條件后，由我公司安排購房人與藍(lán)星公司簽訂正式購房協(xié)議并辦理相關(guān)購房手續(xù)。”2013年4月15日，藍(lán)星公司取得中盛大廈的商品房預(yù)售許可證。2013年5月29日，大白公司與劉飛等在內(nèi)數(shù)人簽訂了四份協(xié)議，載明：“劉飛等人對大白公司享有債權(quán)合計12700萬元，劉飛等人擬購買中盛大廈13、14、17、19層等”。2014年1月6日，大白公司與小黑公司簽訂《藍(lán)星股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》協(xié)議，將其所持有的藍(lán)星公司的22.0623%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給小黑公司，其中第三條約定“已售面積9054.01平方米，房產(chǎn)為701、702、801、802室，11、12、13、14、17、19、20，不包括在本次交易資產(chǎn)中”。 2015年1月26日，王美麗與藍(lán)星公司簽訂《商品房買賣合同》交易總價款9167502元，王美麗于2015年1月23日向藍(lán)星公司支付15萬元，藍(lán)星公司于2017年2月7日以王美麗始終未支付購房余款9017502元為由，向其發(fā)出解除合同通知書。后王美麗向一審法院要求藍(lán)星公司協(xié)助過戶房屋，藍(lán)星公司反訴解除合同并要求王美麗支付違約金。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

大白公司雖為藍(lán)星公司的股東之一，但二者均為獨(dú)立法人，大白公司雖確認(rèn)包含王美麗在內(nèi)的人員向其所支付的款項(xiàng)系購買包含訴爭房屋在內(nèi)的房產(chǎn)，但該確認(rèn)并未得到藍(lán)星公司的認(rèn)可，且大白公司亦未能提交證據(jù)證明其收款行為系受藍(lán)星公司委托，或其所收取款項(xiàng)已支付給了藍(lán)星公司，亦或其收款行為獲得藍(lán)星公司的股東大會許可并有權(quán)代表藍(lán)星公司所為；且由于大白公司與包含王美麗在內(nèi)的人員間因款項(xiàng)往來與其產(chǎn)生了利害關(guān)系，故在無相應(yīng)證據(jù)佐證的情況下，僅由大白公司單方確認(rèn)不能當(dāng)然認(rèn)定其所收款項(xiàng)即為藍(lán)星公司的售房款項(xiàng)。至于大白公司與小黑公司間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中雖約定含訴爭房屋在內(nèi)的數(shù)個樓層權(quán)益歸大白公司所有，但根據(jù)合同相對性原則，該協(xié)議的效力僅及于大白公司與小黑公司，合同中所作的約定并不能證明與王美麗、藍(lán)星公司之間的購房行為存在關(guān)聯(lián)，或王美麗已經(jīng)支付了購房款。綜上，因王美麗的證據(jù)不能證實(shí)其已依約履行購房付款義務(wù)，應(yīng)自行承擔(dān)不利的法律后果。判決：一、王美麗與福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司于2015年1月26日所簽訂《商品房買賣合同》（編號：FZ1501XJ002870）于本判決生效之日起解除；二、王美麗于本判決生效之日起十日內(nèi)向福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司支付違約金450875元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

大白公司與藍(lán)星公司均具有獨(dú)立的法人資格，有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，大白公司雖是藍(lán)星公司的股東，但二者的法人資格是相互獨(dú)立的。大白公司可依法行使股東權(quán)利，享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利，但應(yīng)在公司章程、公司法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)依法行使。藍(lán)星公司并未委托大白公司收取售房款，對于大白公司所述的收款行為也未進(jìn)行確認(rèn)或追認(rèn)，故大白公司確認(rèn)王美麗已付清本案訴爭房產(chǎn)的購房款的行為，對藍(lán)星公司不發(fā)生法律效力。一審判決認(rèn)定王美麗除15萬元外未再依約向藍(lán)星公司支付其他購房款項(xiàng)，系屬違約。

王美麗另上訴認(rèn)為藍(lán)星公司收回訴爭房屋可實(shí)現(xiàn)的價值遠(yuǎn)超王美麗當(dāng)時購買價，藍(lán)星公司不存在損失，反可獲利，其不應(yīng)支付違約金450875元。對此本院認(rèn)為，對于違約金的認(rèn)定，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則進(jìn)行衡量。藍(lán)星公司在王美麗僅向其支付購房首付款15萬元的情況下即配合辦理房屋預(yù)告登記，與《商品房買賣合同》第十四條約定不符，增加自身商業(yè)風(fēng)險，且大白公司與藍(lán)星公司之間的關(guān)系確有可能對王美麗產(chǎn)生誤導(dǎo)。綜上分析，本院酌定王美麗應(yīng)向藍(lán)星公司支付違約金15萬元。該違約金與王美麗已付購房首付款15萬元相互沖抵，王美麗無需再向藍(lán)星公司支付其余違約金。一審法院判令王美麗支付違約金450875元有欠妥當(dāng)，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

一、雖然大白公司雖為藍(lán)星公司的股東，但《商品房買賣合同》的主體為王美麗與藍(lán)星公司，訴爭房屋登記權(quán)利來源人亦為藍(lán)星公司，大白公司并無權(quán)處分訴爭房屋，因此無論大白公司與他人簽訂和何種協(xié)議，在無藍(lán)星公司授權(quán)的前提下，基于合同相對性原則，均對藍(lán)星公司不發(fā)生效力，因王美麗的證據(jù)不能證實(shí)其已依約履行購房付款義務(wù)，應(yīng)自行承擔(dān)不利后果，至于王美麗與大白公司間的款項(xiàng)往來，其可以另行向大白公司主張權(quán)利。

二、本案第二個焦點(diǎn)是違約金的數(shù)額，《合同法解釋二》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”藍(lán)星公司在僅支付15萬元的情況下即辦理房屋預(yù)告登記與《商品房買賣合同》第十四條約定不符，也不符合商品房買賣的日常交易習(xí)慣，且大白公司與藍(lán)星公司之間的股東關(guān)系確實(shí)對王美麗產(chǎn)生誤導(dǎo)，因此二審法院將違約金酌情調(diào)整為15萬元更為公平合理。

案例索引：（2019）閩01民終5276號，以上涉及人名均為化名。