改判要點(diǎn)：雖然開發(fā)商提供的EMS郵件無(wú)法體現(xiàn)具體簽收人，但依據(jù)中國(guó)郵政集團(tuán)公司出具的《說(shuō)明函》載明開發(fā)商通過郵政渠道郵寄給業(yè)主的產(chǎn)權(quán)辦證通知函已投遞至戶主，在找不到收件人的情況下，通過電話聯(lián)系收件人，經(jīng)其同意由其家人或者保安代收。中國(guó)郵政集團(tuán)公司作為承擔(dān)郵政業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其出具的說(shuō)明函具有較高的證明力。結(jié)合案涉商品房《用水記錄》及物業(yè)出具的《證明》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商已經(jīng)盡到通知業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。?

案情簡(jiǎn)介：

2013年7月10日，范海（買受人）與小白公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》。《合同》約定，出賣人須在商品房交付使用之日起365個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后400個(gè)工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，且買受人不退房的，出賣人應(yīng)自逾期之日起每日按買受人已付款的0.01%向買受人支付違約金。合同簽訂后，范海依約付款，2014年12月31日，小白公司依約交付案涉房產(chǎn)。

另查，小白公司于2017年11月28日申請(qǐng)商品房首次登記。2018年5月10日，案涉房屋已在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

因小白公司逾期為范海辦證，范海起訴請(qǐng)求判令小白公司支付逾期辦證違約金（按已付購(gòu)房款738559元的日0.01%，自2016年8月12日起計(jì)至范海實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書之止）。

一審平潭法院觀點(diǎn)：

《合同》合法有效。雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

一、小白公司是否構(gòu)成違約。《合同》簽訂后，范海已依約交納了全部購(gòu)房款，小白公司依約應(yīng)于交房之日起365個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，但小白公司未履行上述約定義務(wù)，涉案房產(chǎn)小區(qū)至2017年11月28日才申請(qǐng)房屋首次登記，故小白公司已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算期間。結(jié)合本案訟爭(zhēng)合同的實(shí)際履行情況，小白公司在辦理房屋所有權(quán)初始登記的過程中，并沒有惡意違約、故意拖延辦理手續(xù)的情形，其在申報(bào)相關(guān)審批手續(xù)的過程中確實(shí)存在影響了房屋權(quán)屬登記辦理時(shí)間的因素。且小白公司已按約向業(yè)主交付商品房，并未影響到業(yè)主的居住使用權(quán)，逾期辦證也不會(huì)給業(yè)主造成難以彌補(bǔ)的損失，目前商品房亦具備了辦證條件。考慮到我國(guó)合同法對(duì)違約金的規(guī)定系以補(bǔ)償損失為主、懲罰違約為輔，從衡平合同雙方利益、兼顧公平原則出發(fā)，可以酌情減輕小白公司的違約責(zé)任，故酌定逾期辦證違約金按每日0.0075%的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于違約金的計(jì)算期間問題，案涉房屋的交房日期為2014年12月31日，交房使用后第400個(gè)工作日為2016年8月11日，故違約金的起算點(diǎn)應(yīng)為2016年8月12日。現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是“房地合一”的登記模式，統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且案涉房屋已于2018年5月10日在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，故違約金應(yīng)自2016年8月12日起計(jì)至2018年5月10日止共637天。小白公司抗辯其于2017年9月13日、2017年11月30日、2018年1月11日已向范海送達(dá)產(chǎn)權(quán)辦理通知函，已盡通知義務(wù)，但其提供的EMS郵件詳情單無(wú)法體現(xiàn)具體簽收人情況，且范海陳述未收到該郵件，故對(duì)小白公司的該抗辯，不予采信。為此，小白公司應(yīng)向范海支付的逾期辦證違約金為738559元×637日×0.0075%計(jì)35284元。綜上，判決小白公司應(yīng)支付逾期辦證違約金35284元。

二審期間，小白公司向本院提交證據(jù)：EMS快遞單、中國(guó)郵政集團(tuán)公司快遞投遞證明和說(shuō)明函、物業(yè)出具的情況說(shuō)明和證明、水務(wù)投資有限公司——用水記錄及LED屏幕播放“關(guān)于配合辦理房屋所有權(quán)通知書”的照片等，以證明小白公司已按合同約定的通知送達(dá)地址及聯(lián)系方式向范海送達(dá)產(chǎn)權(quán)辦理通知函的事實(shí)。

另查明，2018年1月19日，不動(dòng)產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》，告知盡快通知案涉小區(qū)業(yè)主前往該中心申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。范海根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的要求提交由范海所擁有的材料即可辦理案涉房屋權(quán)屬登記。

二審福州中院觀點(diǎn)：

《商品房買賣合同》合法有效。小白公司未能如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，以致買受人未能在商品房交付使用后400個(gè)工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，對(duì)此小白公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。結(jié)合本案訟爭(zhēng)合同的實(shí)際履行情況，一審法院酌定逾期辦證違約金按每日0.0075%的標(biāo)準(zhǔn)已臻合理。

根據(jù)小白公司提交的中國(guó)郵政集團(tuán)公司出具的快遞投遞證明可以證實(shí)小白公司已按案涉商品房地址向業(yè)主郵寄《產(chǎn)權(quán)辦理通知函》并于2017年12月2日妥投。雖然上述證明無(wú)法體現(xiàn)具體簽收人，但依據(jù)中國(guó)郵政集團(tuán)公司出具的《說(shuō)明函》載明小白公司通過郵政渠道郵寄給業(yè)主的產(chǎn)權(quán)辦證通知函已投遞至戶主，在找不到收件人的情況下，通過電話聯(lián)系收件人，經(jīng)其同意由其家人或者保安代收。本院認(rèn)為，中國(guó)郵政集團(tuán)公司作為承擔(dān)郵政業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其出具的說(shuō)明函具有較高的證明力。結(jié)合水務(wù)投資有限公司出具的案涉商品房《用水記錄》及物業(yè)出具的《證明》，小白公司的舉證已經(jīng)達(dá)到了高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小白公司已經(jīng)盡到通知義務(wù)，且范海僅需向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交其所擁有的材料即可辦理案涉房屋權(quán)屬登記，考慮到通知時(shí)訟爭(zhēng)房屋尚不具備辦證條件，故本院將逾期辦證違約金計(jì)至不動(dòng)產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》之日，即2018年1月19日止，小白公司應(yīng)向范海支付逾期辦證違約金29081元（738559元×525日×0.0075%）。

綜上，改判：小白公司應(yīng)支付逾期辦證違約金29081元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于小白公司逾期辦證是否構(gòu)成違約。小白公司抗辯認(rèn)為因政府主管部門原因?qū)е虏荒苋缙谵k理產(chǎn)權(quán)證，其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即其不應(yīng)對(duì)政府行政機(jī)關(guān)過錯(cuò)的行政行為導(dǎo)致的逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任。但一二審均認(rèn)為小白公司此抗辯未能提供有效證據(jù)予以證明，不予認(rèn)定。小白公司逾期辦證構(gòu)成違約，在辦理審批手續(xù)確實(shí)存在的影響因素納入酌情降低違約責(zé)任的考慮范疇。

本案第二個(gè)焦點(diǎn)是小白公司逾期辦證違約期限的計(jì)算。一審認(rèn)為，小白公司送達(dá)產(chǎn)權(quán)辦理通知函的EMS郵件無(wú)法體現(xiàn)具體簽收人情況，對(duì)此已履行通知義務(wù)的抗辯不予采信。違約期限從合同約定起算時(shí)間開始至房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日時(shí)止，共計(jì)637天。二審認(rèn)為結(jié)合小白公司提供的快遞單、郵政公司出具的《說(shuō)明函》、《用水記錄》、物業(yè)《證明》，可以認(rèn)定其已經(jīng)盡到合理通知義務(wù)。故違約期限計(jì)至不動(dòng)產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》之日，共計(jì)525日。

案例索引：(2019)閩01民終1241號(hào)，以上涉及人名均為化名。