改判要點：

開發商主張在其應退還買受人的已付購房款中直接抵扣其替買受人償還銀行的代墊款、買受人違約應賠付的違約金，因違約金、代墊款屬于普通債權，不具有優先于其他債權受償的地位，故不予支持。

因買受人并未提出調整違約金的請求，故違約金數額以合同約定為準。

案情簡介：

2013年8月3日，俞明向萬達公司支付了首期購房款407153元。2013年12月26日，銀行將俞明的按揭貸款95萬元直接轉入萬達公司賬戶。《商品房買賣合同》補充協議約定俞明未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導致萬達公司承擔擔保責任的，俞明應將萬達公司代其向按揭銀行償還的全部款項及萬達公司因此遭受的全部損失（包括但不限于訴訟或者仲裁費用、律師費等損失）償還給萬達公司。

2017年8月2日，俞明收到萬達公司郵寄的通知解除訟爭合同的律師函。

2017年3月7日，銀行曾以俞明、萬達公司為被告提起金融借款合同糾紛訴訟，一審法院作出（2017）閩0181民初1877號民事判決書，判決：“一、俞明應償還銀行借款并支付利息、罰息、復利、銀行律師代理費；二、萬達公司對債務承擔連帶清償責任。”后銀行申請強制執行。執行中，萬達公司償還了上述費用。

萬達公司向一審法院起訴請求：1、確認萬達公司、俞明簽訂的《商品房買賣合同》已于2017年8月2日解除；2、俞明向萬達公司支付違約金271430.60元（購房總價款1357153元的20%）；3、俞明配合萬達公司辦理房屋的注銷預告登記、備案登記事項手續；4、從俞明的購房總價款中扣除請求事項第2、5項及俞明需償還銀行的銀行貸款本金及利息、滯納金、違約金等費用；5、判令俞明承擔萬達公司的律師費20000元。

一審福清法院觀點：

訟爭《商品房買賣合同》及補充協議依法成立并有效，雙方均應共同遵守。俞明未按約定向銀行償還貸款，也未按約定向萬達公司償還代墊款，符合訟爭《商品房買賣合同》約定的解除合同條件，萬達公司于2017年8月2日發函通知俞明解除訟爭合同，故《商品房買賣合同》于2017年8月2日解除。

萬達公司主張俞明償還代墊款及協助辦理合同備案及預告登記注銷手續，予以支持。

關于違約金問題，俞明對其違約行為應承擔相應違約責任。鑒于訟爭房產買賣時的房價與當前同地段房價相比呈上漲趨勢，并兼顧萬達公司的實際損失及本案合同的實際履行情況等因素，根據公平原則及當事人之間的利益平衡，同時考慮違約金兼具補償與懲罰雙重功能，酌定本案違約金按購房總價款的5%計付。

因訟爭合同明確約定出賣人為實現前述債權而支出的合理費用由買受人承擔，故萬達公司主張俞明返還已墊付案件受理費、執行費、律師費以及本案律師代理費，予以支持，但基于公平原則，酌定其中10000元由俞明承擔為宜。

萬達公司依據訟爭《商品房買賣合同》享有債權請求權不具有優先性，故其主張從俞明已付購房款中直接抵扣上述代償款、違約金及律師代理費等缺乏依據，不予支持。

訟爭《商品房買賣合同》解除后，萬達公司應將俞明已支付的購房首付款和銀行按揭款及其利息返還俞明。利息可按中國人民銀行同期定期存款利率計算。

二審福州中院觀點：

關于案涉《商品房買賣合同》解除后的合同價款、按揭代墊款、利息、違約金等返還問題。合同解除后，俞明應將房產返還給萬達公司，萬達公司亦應將購房款返還給俞明。萬達公司已代俞明償還了銀行按揭貸款及利息等費用，俞明應向萬達公司返還該代墊款。萬達公司主張在其應退還俞明的已付購房款中直接抵扣代墊款、違約金等，因俞明應向萬達公司支付的違約金、代墊款屬于普通債權，不具有優先于其他債權受償的地位，故不予支持。

關于違約金的認定問題。根據法律規定，請求調整違約金是當事人的抗辯權，而非由法院依職權進行調整，本案中，俞明并未提出調整違約金的請求，根據合同約定，其應向萬達公司支付購房款總額20%的違約金。

福州律師蔡思斌評析：

本案值得關注的焦點在于萬達公司應退還俞明的已付購房款能否用來抵扣其為俞明所支出的代墊款、違約金等款項，萬達公司主張在約定的抵銷條件成就時（即《商品房買賣合同》解除后），萬達公司與俞明互負債務的抵銷即已完成。但一審以萬達公司因合同享有的債權請求權不具有優先性為由駁回其已付購房款抵扣代償款的主張，無獨有偶，二審認為萬達公司所享有的退還款屬于普通債權，其與其他債權受償的地位相同，亦不支持萬達公司主張直接抵扣的訴請。

這種判決主要有利于俞明的其他債權人，如其他債權人案件已經進入執行程序且俞明無其他財產執行的，其他債權人是可以針對開發商應返還給俞明的相關款項要求一并參與分配，各方按比例分得相應款項，而非是開發商可以全得。

案例索引：(2018)閩01民終10565號，以上涉及人名均為化名。