改判要點：房屋已通過竣工驗收，取得《建設工程竣工驗收消防備案憑證》，符合合同約定的交房條件，房屋裂縫滲水問題系房屋整改范圍，不屬于可拒收房屋范圍

案情簡介：

2016年12月5日，許詩詩與小白公司簽訂《商品房買賣合同》購買商品房。合同第八條約定“出賣人應當在2017年1月19日前，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用……。雙方同意按以下第2種方式處理：……2、買受人同意接收，出賣人支付買受人（人民幣）500元違約金。”第九條約定，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之三的違約金。合同第十一條約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。”

許詩詩于在2017年1月19日前前向小白公司提出房屋存在裂縫及滲漏水問題，小白公司就房屋存在的問題進行維修。另查明，房屋于2015年6月18日通過竣工驗收，于2015年7月24日取得《建設工程竣工驗收消防備案憑證》，房屋至今未交付交付許詩詩使用。

?一審閩侯法院觀點：

一審法院認為，許詩詩與小白公司之間簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律規定，為有效合同，雙方均應遵照合同約定履行各自的義務。合同簽訂后，雖然房屋已通過竣工驗收及消防驗收，但小白公司未能舉證其已在約定交房時間前通知許詩詩收房，且至今未向許詩詩交付訟爭房屋，已構成違約，許詩詩要求小白公司支付逾期交房違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。?

二審期間，二審法院根據小白公司新提交的證據查明如下事實：大黑物業有限公司受小白公司委托分別于2017年12月13日、2018年8月28日通知許詩詩交房，小白公司也于2019年5月6日向許詩詩郵寄書面交房通知書，許詩詩均以房屋裂縫、滲水問題尚未整改完畢、或沒有時間、物業公司無法提供兩證一表為由拒絕收房。以上事實有許詩詩與置業顧問的微信聊天記錄、與陽光城管家的聊天記錄，及交房通知書等證據為證。一審法院認定小白公司均未通知許詩詩交房有誤，本院予以糾正。

二審福州中院觀點：

本院認為，根據現有證據，訟爭商品房已經于2015年6月18日通過竣工驗收，于2015年7月24日取得《建設工程竣工驗收消防備案憑證》，符合訟爭《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件，許詩詩主張的房屋裂縫及滲水問題系房屋整改范圍，不屬于可拒收范圍。另，從訟爭《商品房買賣合同》第八條約定的內容看，如至約定交付時間，訟爭商品房仍不符合交房條件，許詩詩亦選擇同意接收，由小白公司向許詩詩支付一定的違約金以解決爭議。綜上兩點，許詩詩不能以訟爭房屋存在裂縫及滲水問題拒收訟爭房屋。

提供符合交付條件的房屋并通知業主交房，才算開發商履行完畢交房義務。根據現有證據，小白公司直至2017年12月13日才向許詩詩第一次發出交房通知，故而小白公司仍存在逾期交房行為，應承擔違約責任，但逾期交房違約金的截止日期為2017年12月13日。一審法院認定小白公司至今未通知交房，逾期交房違約金至今仍在繼續計算，認定有誤，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

一、本案第一個爭議焦點為許詩詩是否可以拒收房屋。許詩詩主張房屋存在裂縫及滲水問題不符合交付條件以拒收房屋，二審法院認為訟爭房屋已通過竣工驗收并且已取得《建設工程竣工驗收消防備案憑證》即已符合合同第八條約定的交房條件，且雙方在合同中已明確約定，許詩詩接受小白公司通過支付違約金的方式，接收不符合交房條件的房屋，因此在許詩詩無權拒收房屋。

二、本案第二個爭議焦點為小白公司逾期交房違約金應計至何日。一審時小白公司未提供證據證明通知許詩詩交房，因此鴻輝應承擔違逾期交房約金至實際交房之日，而二審時小白公司提供新證據證明其已經委托大黑物業有限公司分別于2017年12月13日、2018年8月28日通知許詩詩交房，因此應當認定小白公司已于2017年12月13日履行合同約定書面通知許詩詩交房，因此逾期交房違約金應計至2017年12月13日。

案例索引：(2019)閩01民終5753號，以上涉及人名均為化名。