改判要點：1.開發商自愿放棄要求解除案涉合同并要求購房人承擔因合同解除的違約金的訴請，系其對自身權利的處分，本院對此予以照準。因開發商不再主張解除案涉合同及合同解除的違約金，故對于開發商要求購房人配合辦理案涉房屋預告登記注銷手續及搬離案涉房屋的訴請，本院不予支持。

2.在第二審程序中，原審原告增加獨立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據當事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進行調解；調解不成的，告知當事人另行起訴。雙方當事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判。

案情簡介：

2009年3月25日陳武、章美顏與大金公司公司簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：陳武、章美顏向大金公司購買榮譽城商品房，該商品房建筑面積為140.03㎡，總價款為766838元；陳武、章美顏應于合同簽訂當日支付50000元作為履行合同的定金，首期購房款236838元于2009年4月2日內交清，定金折抵購房款，余款530000元申請銀行按揭貸款。合同附件六中“按揭、公積金貸款”部分約定：“出賣人同意為買受人按揭貸款提供擔保，擔保期間及范圍以出賣人與貸款銀行簽訂的擔保合同條款為準，在擔保期間，如因買受人逾期歸還按揭貸款導致出賣人承擔相應的保證責任，買受人每日應按代償款項的日萬分之五向大金公司支付違約金，違約金自承擔保證責任之日起計算至還清代償款項之日止；如出賣人代買受人償還的款項累計達到按揭貸款總額的3%，視為買受人對《商品房買賣合同》的根本性違約，大金公司有權單方面解除合同，要求買受人返還代償款項，并支付購房款總價10%的違約金。”合同附件六中“關于解除合同”部分約定：“由于買受人的原因導致合同解除的，買受人應按本合同約定支付違約金，并賠償因此給出賣人造成的損失（包括但不限于另售的差價損失），出賣人為解除合同而支出的合理費用（包括但不限于訴訟費、律師費、財產保全費、差旅費、執行費、拍賣費等）由買受人承擔；本合同依法解除后，出賣人應在本合同經福清市房地產交易管理所注銷預告登記和備案登記之日起30日內向買受人退還扣除上述違約金及相關費用后的購房余款。”上述合同簽訂后，陳武、章美顏于2009年3月25日向大金公司支付定金50000元，于2009年4月2日向大金公司支付購房款186838元，首期購房款合計支付了236838元，大金公司依約辦理了上述商品房的預告登記。2009年5月12日，陳武、章美顏與中國農業銀行股份有限公司福清市支行簽訂《個人購房擔保借款合同》（以下簡稱“擔保借款合同”），由貸款銀行向陳武、章美顏提供按揭貸款530000元，貸款期限為240個月，陳武、章美顏將上述商品房作為抵押物，大金公司提供階段性保證擔保，貸款銀行于合同簽訂當日發放了上述貸款。后因陳武、章美顏連續多期未償還按揭貸款，貸款銀行于2016年2月26日從大金公司的農行賬戶扣劃多筆款項合計414258.01元，用于代償陳武、章美顏還尚欠的全部貸款本息。

?一審福清法院觀點：

案涉《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同；但因涉案房屋早已裝修且已入住9年左右時間，陳武、章美顏已償還大部分貸款，該買賣合同付款義務已大部分履行，大金公司的墊付僅占房屋貸款的小部分，且近年來商品房漲價明顯，涉及到業主的裝修費用和房屋升值溢價權益，引起合同附件六補充協議的約定解除權條款明顯有違公平原則，故大金公司依據該條款請求解除《商品房買賣合同》，一審法院不予支持。理由如下：1.大金公司與陳武、章美顏簽訂的《商品房買賣合同》尚未達到法定解除條件。《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項規定，當事人可以行使解除合同條件是當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。大金公司通過商品房買賣收到陳武、章美顏支付的首付購房款以及按揭銀行貸款，陳武、章美顏于2009年3月25日向大金公司購買案涉房屋后隨即裝修并入住至今9年左右，造成大金公司代陳武、章美顏提前償還按揭貸款，是大金公司基于借款合同的擔保而自動承擔連帶還款責任，大金公司可依《個人購房擔保借款合同》約定行使追償權利。本案中，陳武、章美顏按揭斷供確是違約行為，但至斷供發生時，其首付款為236838元，累計月供款總額為257687.38元，已付款總額為494525.38元，占總購房款的64.5%，說明陳武、章美顏已履行《商品房買賣合同》的主要付款義務；大金公司亦按約將涉案房屋交付陳武、章美顏使用并將涉案房屋預告登記在陳武、章美顏名下，僅房屋權屬轉移登記尚未履行，雙方之間買賣合同目的已經大部分實現。2.如果解除涉案《商品房買賣合同》并收回涉案房屋將有背公平原則。首先，涉案《商品房買賣合同》簽訂后，涉案房屋已交付使用9年左右，買受人已將房屋裝修后入住，該裝修裝飾部分與房屋主體一般不可分離，開發商要解除合同收回房屋，則該裝修裝飾部分或者房屋因此而增值的部分應如何處理值得斟酌，且涉案房屋目前在福清市這個地段一直處于升值狀態是眾所周知的事實。因此，在無合理處置方法的情況下，更為合理的方法，應允許購房人自行處置變現房屋并返還開發商代墊款，否則必將造成利益失衡有違公平公正。其次，本案中，因第三人黃藥師與陳武、章美顏之間另有民間借款糾紛，涉案房屋已被一審法院查封，第三人黃藥師的債權亦經生效判決所確認，并期待從涉案房屋的拍賣款中受償，若將房屋騰空交還大金公司，而對房屋升值溢價及添附部分未作處理，則可能影響第三人債權的實現。3.在不解除《商品房買賣合同》的情況下，本案當事人利益仍有救濟的渠道，其合法權益仍到法律保護。本案糾紛是因陳武、章美顏斷供而引起的，而斷供是針對擔保借款合同的違約行為，大金公司可以基于擔保借款合同向借款人行使追償權，提出償還貸款、支付違約金及賠償損失等訴訟請求；本案買賣合同雖不予解除，但因案涉房屋已經設定了抵押權預告登記，權利人可以在擔保借款合同法律關系予以解決。但經一審法院釋明后，大金公司不同意基于擔保借款合同法律關系處理，故其與追償相關的訴訟請求不屬于本案審理范圍，當事人可以另案訴請。至于黃藥師雖作為第三人參加本案訴訟，基于合同相對性，在本案中不享有獨立請求權，但其與陳武、章美顏告之間借貸權益維護可通過執行異議或執行異議之訴解決。

二審福州中院觀點：

大金公司自愿放棄要求解除案涉合同并要求陳武、章美顏承擔因合同解除的違約金的訴請，系其對自身權利的處分，本院對此予以照準。因大金公司不再主張解除案涉合同及合同解除的違約金，故對于大金公司要求陳武、章美顏配合辦理案涉房屋預告登記注銷手續及搬離案涉房屋的訴請，本院不予支持。

《最高人民法院關于適用的解釋》第三百二十八條規定：“在第二審程序中，原審原告增加獨立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據當事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進行調解；調解不成的，告知當事人另行起訴。雙方當事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判”。現大金公司在二審程序中新增訴訟請求，陳武，章美顏、黃藥師同意由第二審人民法院一并審理，本院就該訴訟請求一并進行審理。根據一審法院查明的事實，大金公司為陳武、章美顏代墊銀行按揭貸款共計414258.01元，陳武、章美顏應對該代墊款項承擔相應的還款義務。因大金公司放棄主張陳武、章美顏按照代償款的日萬分之五支付違約金，本院予以照準。

對于律師費25000元，因陳武、章美顏未按時返還銀行按揭款，導致大金公司為此支出相應的律師費,該費用系大金公司為實現其債權而產生的損失，陳武、章美顏應對該損失承擔賠償責任，故對該項訴請，本院予以支持。

福州律師蔡思斌評析：

一審法院從多角度對本案進行認定作出裁判。首先其根據購房人居住時間、還貸金額、房屋產權變更情況等因素綜合認定合同目的是否實現，進而確定開發商是否已具備法定解除條件。于此同時，一審法院也考慮到房屋買賣合同解除后，各方矛盾能否有效解決。若由開發商依據合同行使解除權，意味著購房人無法獲得當前房屋溢價的市場紅利，客觀上對購房人而言并不公平，也難以解決矛盾，容易誘發新的糾紛。而在合同不解除的前提下，開發商權益也未受損，其權益仍能通過追償等其他渠道得到保障。據此，一審法院駁回開發商的訴請，對此裁判思維，筆者系較為推崇。但是，值得注意本案中法院對爭議合同條款認定無效的理由是基于顯失公平的事由做出。而合同顯失公平的認定，當前法律并未有相應認定標準，導致在司法審判實踐中認定難度較大，因此，一審法院判決內容尚存爭議。但是，二審法院能通過調解方式解決各方爭議，定分止爭，體現了審判智慧，值得贊賞。

案例索引：(2018)閩01民終9457號，以上涉及人名均為化名。