改判要點：購房人僅向開發商榕樹公司支付部份購房款，經開發商兩次催告，余款至今未依約支付，致使榕樹公司收取全部購房款之目的無法實現。依據《合同法》九十四條規定，開發商有權要求解除其與購房人簽訂的訟爭合同,并讓購房人配合辦理注銷《商品房買賣合同》備案及預告登記手續。

案情簡介：

2013年9月10日，榕樹公司與張大明、黃彩彩簽訂《商品房買賣合同》及附件，約定張大明、黃彩彩向榕樹公司購買由其開發的商業房產，房屋總價款248150元。合同第六條約定，買受人應于合同簽訂當日向出賣人支付首付款；余額由買受人向貸款銀行或公積金中心申請按揭貸款等。合同附件六補充協議第八條約定，雙方同意，如因買受人原因導致本合同及本補充協議解除的，買受人應向出賣人支付購房款總額10%的違約賠償金。

合同簽訂后，張大明、黃彩彩向榕樹公司支付了購房首付款，榕樹公司于2013年10月9日向張大明、黃彩彩開具購房首付款的《銷售不動產統一發票》。此后訟爭房屋辦理了辦理預告登記。此后張大明、黃彩彩逾期向榕樹公司支付剩余款項。榕樹公司分別于2015年3月20日、2017年10月19日兩次向張大明、黃彩彩發出催告函。2017年12月8日，榕樹公司按合同約定地址向張大明、黃彩彩發出《解除合同通知書》。張大明、黃彩彩至今未辦理訟爭商品房的按揭貸款手續，也未付清剩余購房款。

一審閩侯法院觀點：

根據合同約定，張大明、黃彩彩應在合同簽訂后45日內自行辦妥所有貸款手續，所貸款項應在合同網絡簽約后60日到達榕樹公司賬戶，但張大明、黃彩彩至今仍未辦妥貸款手續，經催告后仍未付清剩余購房款。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條有關“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”的規定，榕樹公司于2015年3月20日催告張大明、黃彩彩支付購房款，榕樹公司直至2017年12月8日才向張大明、黃彩彩發函要求解除合同，其未在法律規定的期間行使解除權，解除權已消滅，故對榕樹公司有關解除《商品房買賣合同》，并要求張大明、黃彩彩配合辦理訟爭房屋的注銷手續、支付合同解除的違約金以及律師費等訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，判決：駁回福州榕樹城市建設發展有限公司的訴訟請求。

二審福州中院觀點：

案涉《商品房買賣合同》為有效合同，合同簽訂后，張大明、黃彩彩僅向榕樹公司支付了購房首付款128150元，經榕樹公司2015年3月20日、2017年10月19日兩次催告，余款至今未依約支付，致使榕樹公司收取全部購房款之目的無法實現。

根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同”的規定，現榕樹公司要求解除其與張大明、黃彩彩簽訂的《商品房買賣合同》及合同補充協議,并請求判令張大明、黃彩彩配合辦理注銷《商品房買賣合同》備案及預告登記（侯房預YR字第XXXX）手續，符合法律規定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。案涉《商品房買賣合同》及合同補充協議解除后，雙方當事人均有權要求恢復原狀。因案涉房屋未實際交付，故合同解除后應由榕樹公司向張大明、黃彩彩返還購房首付款128150元。

綜上所述，榕樹公司的上訴請求部分成立，本院依法予以改判。

福州律師蔡思斌評析：

購房人與開發商依法成立的合同，具有法律約束力。購房人未足額支付購房款，致使開發商收取全部購房款的目的無法實現。開發商可依據合同約定，多次向購房人確認的送達地址寄送催收文書，可達到預告解除雙方合同之目的。

根據《合同法》規定，合同雙方應按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，另一方可以解除合同。一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

案例索引：(2019)閩01民終253號，以上涉及人名均為化名。