改判要點(diǎn)：大福公司作為出賣人應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交付房屋的義務(wù)，根據(jù)合同約定，大福公司應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)將符合條件的案涉房屋交付給小琴，但根據(jù)大福公司的陳述，其逾期才具備交房條件，大福公司的行為亦構(gòu)成違約。大福公司抗辯因小琴逾期付款，其無(wú)需交房。但拒絕交房與是否達(dá)到交房條件屬于兩個(gè)不同的問(wèn)題，即使大福公司確因小琴逾期付款拒絕交付房屋，也應(yīng)按法律規(guī)定及時(shí)告知買受人。因此，鑒于合同履行過(guò)程中雙方均存在違約行為，結(jié)合本案實(shí)際情況和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，基于公平、利益均衡原則，亦考慮到大福公司和其他業(yè)主的類似案件的處理情況，對(duì)雙方提出的違約金主張均不予支持。

案情簡(jiǎn)介：

2013年10月31日，大福公司開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，確認(rèn)向小琴預(yù)收大福麒麟海灣#11房的購(gòu)房款442539元。2014年11月16日，小琴（買受人）與與大福公司（出賣人）簽訂編號(hào)為MF-2007-01的《商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱合同）、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充協(xié)議）等，約定小琴向大福公司購(gòu)買位于平潭縣大福麒麟海灣一期[位于編號(hào)為2011G020地塊]#11房，總價(jià)1292539元。合同第六條約定：買受人應(yīng)在簽訂合同之日向出賣人支付首期房款442539元，余款85萬(wàn)元由買受人辦理銀行按揭貸款。合同第七條約定：買受人未按合同約定時(shí)間付款，按逾期時(shí)間分別處理不作累加，（1）逾期不超過(guò)15日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，買受人在出賣人書面催告3日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的買受人按累計(jì)應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金；本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額，采取分期付款的按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月1日前，將符合約定條件的商品房交付買受人使用。合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任。合同第十條約定：包含變更小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等在內(nèi)的經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更不退房，出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的買受人有權(quán)退房；買受人退房的，出賣人須在買受人書面提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按人民銀行同期活期利率給付利息；買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，因出賣人原因造成買受人損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。合同第二十條約定，本合同確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書送達(dá)的地址，如有變動(dòng)應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書無(wú)法送達(dá)的，將視同已經(jīng)送達(dá)，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承擔(dān)。合同第二十四條約定，合同一式四份，出賣人二份、買受人一份、相關(guān)部門一份。補(bǔ)充協(xié)議第五條約定：“關(guān)于合同第六、第七條付款特別約定……5.3如買受人選擇按揭付款的：5.3.1買受人應(yīng)在下述時(shí)間內(nèi)辦理完畢相關(guān)手續(xù)并提供相關(guān)資料（以銀行規(guī)定為準(zhǔn)，下同），否則買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延遲付款的責(zé)任，出賣人有權(quán)要求買受人在出賣人通知后3日內(nèi)付清全部剩余未付購(gòu)房款項(xiàng)，每逾期一日，買受人應(yīng)按所購(gòu)商品房總價(jià)款未付部分的日萬(wàn)分之三向出賣人承擔(dān)違約金，逾期超過(guò)30日的出賣人有權(quán)解除買賣合同，買受人應(yīng)按購(gòu)房總價(jià)款20%向出賣人承擔(dān)違約金：(1)買受人應(yīng)于雙方簽訂《商品房買賣合同》之日向銀行提供完成相關(guān)按揭材料供銀行審查，如銀行要求買受人補(bǔ)充按揭資料的，買受人應(yīng)于收到銀行或者出賣人發(fā)出的補(bǔ)充材料通知書后3日內(nèi)補(bǔ)齊資料；（2）買受人的按揭貸款申請(qǐng)或按揭銀行批準(zhǔn)之后……5.3.2發(fā)生如下情形之一的，買受人應(yīng)在接到按揭銀行或出賣人書面通知后3日內(nèi)無(wú)條件向出賣人補(bǔ)足差額款，否則，每逾期一日買受人應(yīng)按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，逾期超過(guò)30日的出賣人有權(quán)解除本合同，買受人應(yīng)按購(gòu)房總價(jià)款20%向出賣人承擔(dān)違約金，（1）非出賣人原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理按揭或銀行準(zhǔn)予辦理的按揭成數(shù)、年限有所降低……（3）非出賣人原因造成按揭銀行不能在雙方簽訂本合同之日起45日內(nèi)向出賣人賬戶足額發(fā)放全部按揭貸款……”。補(bǔ)充協(xié)議第六條約定，買受人尚未依合同約定繳清全額房款、面積差異房?jī)r(jià)款、因違約產(chǎn)生的全部違約金等情形，出賣人有權(quán)拒絕向買受人交付所購(gòu)商品房，且不承擔(dān)逾期交房責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議第七條約定，合同第十條中“該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)”是指買受人所購(gòu)商品房所在樓宇的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，該商品房所在樓宇之外的本項(xiàng)目范圍內(nèi)其他用地，出賣人可依據(jù)政府部門最終批準(zhǔn)的規(guī)劃和使用功能開(kāi)發(fā)、建設(shè)及使用。補(bǔ)充協(xié)議第十條約定，本合同依約定或者法律規(guī)定解除的，買受人與產(chǎn)權(quán)共有人均必須在一方提出解除合同之日起7日內(nèi)，備齊并簽署申請(qǐng)資料向有關(guān)部門辦妥以下事項(xiàng)的申請(qǐng)手續(xù)，否則每逾期一日買受人應(yīng)每日以房?jī)r(jià)總額的萬(wàn)分之一向出賣人支付違約金，且出賣人有權(quán)不退還全部已付房款：本合同已經(jīng)在房管部門備案的，必須經(jīng)房管部門批準(zhǔn)解除備等；按照本合同約定出賣人享有解除本合同權(quán)利時(shí)，若出賣人選擇解除本合同的，出賣人有權(quán)在買受人已交款項(xiàng)中直接扣除其應(yīng)承擔(dān)之違約金，及出賣人因簽署本合同及本補(bǔ)充協(xié)議而承擔(dān)的全部稅費(fèi)、銷售傭金、簽約律師費(fèi)及因此而產(chǎn)生的其他費(fèi)用均由買受人承擔(dān)，出賣人有權(quán)在退還買受人購(gòu)房款（無(wú)息）前將違約金和上述稅費(fèi)先行予以扣除，買受人購(gòu)房款不足以抵扣違約賠償金和前述稅費(fèi)的，出賣人有權(quán)繼續(xù)向買受人追償?shù)取Ｑa(bǔ)充協(xié)議第十一條約定，除合同約定特殊情形外，出賣人和買受人相互送達(dá)與本合同有關(guān)的文件，均應(yīng)當(dāng)面簽收或以書面形式掛號(hào)郵寄或特快專遞送達(dá)，一方寄出函件之日起的第5日，視為該函件已送達(dá)對(duì)方且生效（包括被退件或他人簽收等），送達(dá)地址以合同記載的通信地址為準(zhǔn)，一方若變更通信地址應(yīng)及時(shí)書面通知另一方，否則應(yīng)自行承擔(dān)由此引起的無(wú)法通知、延遲通知等不利后果等。案涉合同于2014年11月20日辦理合同登記備案（嵐綜實(shí)房地交第（20142678）號(hào)）。2014年11月29日，大福公司通過(guò)郵政快遞向地址為平潭縣城關(guān)臺(tái)亞嵐大風(fēng)車幼兒園的收件人小琴寄送辦理按揭通知書，經(jīng)查詢?yōu)樗耸铡?015年11月27日、2017年2月17日，大福公司二次通過(guò)郵政快遞向地址為“平潭縣萬(wàn)豪匯景城B區(qū)? 林小花收（轉(zhuǎn)小琴）”（《商品房買賣合同》上載明的小琴地址）的收件人小琴寄送通知函，告知小琴其未按《商品房買賣合同》約定辦妥銀行按揭貸款手續(xù)已構(gòu)成違約，要求小琴在收到函件后限期辦妥銀行按揭貸款手續(xù)并完成付款義務(wù)等內(nèi)容，經(jīng)查詢二份郵件分別為本人收（2015年11月29日）、他人收（2017年2月18日）。2017年3月6日，大福公司將案涉合同交予小琴。另查，小琴曾于2014年1月就購(gòu)買大福公司的商品房向中國(guó)工商銀行股份有限公司福建自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)平潭片區(qū)分行申請(qǐng)按揭貸款，但未獲審批通過(guò)。此外，小琴曾就案涉糾紛向一審法院起訴訴訟，請(qǐng)求判令解除案涉《商品房買賣合同》、判令大福公司返還已付購(gòu)房款并支付占用期間利息，一審法院于2017年3月29日立案。期間大福公司提起反訴，請(qǐng)求判令小琴向大福公司支付違約金。2017年6月13日，小琴申請(qǐng)撤訴并獲一審法院準(zhǔn)許，大福公司未撤訴，一審法院作出（2017）閩0128民初X號(hào)民事判決書，以大福公司未訴請(qǐng)解除合同而要求小琴支付違約金，依據(jù)不足為由，駁回大福公司的訴訟請(qǐng)求。大福公司不服該判決，提起上訴，福州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決駁回大福公司的上訴，維持原判。?

一審平潭法院觀點(diǎn)：

一、案涉商品房所在的2011Ｇ020地塊是否存在規(guī)劃變更。小琴主張2011Ｇ020地塊存在規(guī)劃變更而大福公司未履行書面通知，并提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)環(huán)境與國(guó)土資源局關(guān)于批復(fù)的函》、《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃局關(guān)于確認(rèn)平潭大福文化地產(chǎn)有限公司2011Ｇ020地塊和2011Ｇ021地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的函》、《總平規(guī)劃方案變更公示》、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)萬(wàn)北路與平嵐二路交叉口東北側(cè)2011Ｇ020號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的批復(fù)》、《關(guān)于大福公司2011Ｇ020地塊規(guī)劃條件變更事宜的批復(fù)》等一系列證據(jù)，一審法院組織雙方進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證后，鑒于小琴提交的證據(jù)無(wú)法直接證明2011Ｇ020地塊存在規(guī)劃變更，為查明事實(shí)，一審法院向平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃局函詢大福麒麟海灣一期自2013年10月起是否存在規(guī)劃變更情況，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃局于2018年8月3日復(fù)函稱：大福麒麟海灣房地產(chǎn)項(xiàng)目位于平潭嵐城片區(qū)交叉口東北側(cè)，項(xiàng)目分為北地塊、南地塊建設(shè)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）于2013年4月18日批復(fù)，北地塊一、二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證于2013年7月17日核發(fā)。2014年11月12日，該項(xiàng)目業(yè)主平潭大福文化地產(chǎn)有限公司向規(guī)劃局提交《關(guān)于2011Ｇ020地塊方案變更的申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)?jiān)谝?guī)劃條件允許的范圍內(nèi)對(duì)2011Ｇ020地塊方案進(jìn)行相應(yīng)變更，規(guī)劃局收到申請(qǐng)后，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條第二款規(guī)定，于2014年12月17日進(jìn)行《總平規(guī)劃方案變更公示》，征求各利益相關(guān)人及周邊相關(guān)人的意見(jiàn)，公示期間為2014年12月17日至2014年12月26日。因公示期間收到多個(gè)利益相關(guān)人及周邊相關(guān)人的反對(duì)意見(jiàn)，經(jīng)規(guī)劃局研究，決定不同意該變更申請(qǐng)。故大福麒麟海灣一期項(xiàng)目為大福麒麟海灣房地產(chǎn)北地塊項(xiàng)目，自2013年10月起至今，不存在變更規(guī)劃情況。一審法院將規(guī)劃局復(fù)函交原被告雙方進(jìn)行質(zhì)證，大福公司對(duì)該復(fù)函無(wú)異議，小琴仍堅(jiān)持認(rèn)為2011Ｇ020地塊存在規(guī)劃變更而大福公司未履行書面通知。一審法院認(rèn)為，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃局的復(fù)函對(duì)2011Ｇ020地塊是否存在規(guī)劃變更進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，對(duì)大福公司曾申請(qǐng)規(guī)劃變更而未獲批準(zhǔn)的情況亦進(jìn)行了一并說(shuō)明，小琴堅(jiān)稱該地塊存在規(guī)劃變更但已提交的證據(jù)無(wú)法進(jìn)行反駁，一審法院對(duì)2011Ｇ020地塊自2013年10月起未存在規(guī)劃變更的事實(shí)予以確認(rèn)，小琴關(guān)于案涉商品房所在的2011Ｇ020地塊存在規(guī)劃變更而大福公司未履行書面通知的主張，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，不予支持。

二、大福公司是否進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳。小琴主張大福公司進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，違約在先，大福公司則辯稱大福公司并未虛假宣傳，且雙方已在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定廣告不作為合同要約。一審法院認(rèn)為，小琴提交的廣告宣傳冊(cè)等并不能直接認(rèn)定為大福公司虛假宣傳，而且，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十三條約定，買受人已知悉出賣人所作的售樓書、售樓廣告、沙盤、產(chǎn)品模型或其他宣傳資料僅作為展示設(shè)計(jì)思路而設(shè)立或提供，并同意不作為本合同的要約、附件或組成部分，任何一方不得原因任何其他書面的、口頭的或其他形式的承諾、聲明、告示、宣傳資料，買受人與出賣人的權(quán)利義務(wù)以本合同及相關(guān)書面協(xié)議的約定為準(zhǔn)，小琴在補(bǔ)充協(xié)議上簽字認(rèn)可。故小琴主張大福公司進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，一審法院不予支持。

三、小琴關(guān)于行使不安抗辯權(quán)的抗辯能否成立。小琴抗辯大福公司開(kāi)發(fā)的地塊被政府收回、法定代表人去世、降價(jià)售房、公司股份被凍結(jié)，被工商部門處罰等種種經(jīng)營(yíng)異常和危機(jī)狀況另其產(chǎn)生不安，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，首先，小琴辯稱其已辦理銀行按揭貸款手續(xù)且從未要求銀行停止辦理按揭，但卻提出不安抗辯權(quán)，和基于不安抗辯權(quán)的中止履行行為矛盾；其次小琴提交的證據(jù)并不足以證明大福公司經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重異常等有喪失或可能喪失履行職務(wù)情形。作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，降價(jià)售房系企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)行為，并不能直接推導(dǎo)出大福公司經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重異常，小琴主張的開(kāi)發(fā)地塊被收回、公司股份凍結(jié)、拖欠工程款被行政處罰等亦無(wú)法直接認(rèn)定大福公司經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)達(dá)到嚴(yán)重異常程度，況且大福公司股份被凍結(jié)、拖欠工程款被行政處罰等均發(fā)生在2015年年底、2016年，而合同雙方約定小琴應(yīng)在領(lǐng)取合同后45日內(nèi)辦結(jié)銀行按揭，亦不能以事后發(fā)生的行為作為其當(dāng)時(shí)中止履行的依據(jù)。綜上，小琴關(guān)于行使不安抗辯權(quán)的抗辯，不予支持。

四、大福公司是否應(yīng)當(dāng)賠償逾期交房違約金。小琴主張大福公司未按合同約定期限交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，大福公司則辯稱根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，在小琴付清購(gòu)房款之前，其有權(quán)拒絕交房，不存在逾期交房違約金。一審法院認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議第六條約定買受人付清購(gòu)房款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于出賣人的交房義務(wù)履行，小琴逾期支付購(gòu)房余款，本案小琴始終未付清購(gòu)房余款，大福公司主張行使先履行抗辯權(quán)，無(wú)須向小琴交付案涉房產(chǎn)、無(wú)須支付逾期交房違約金，一審法院予以支持。綜上，案涉合同、補(bǔ)充協(xié)議均系大福公司與小琴真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。對(duì)于大福公司要求解除《商品房買賣合同》的主張，一審法院認(rèn)為，根據(jù)合同第七條、補(bǔ)充協(xié)議第五條，非出賣人原因造成按揭銀行不能在《商品房買賣合同》簽訂之日起45日向出賣人賬戶足額發(fā)放全部按揭貸款，買受人在接到按揭銀行或出賣人書面通知后3日內(nèi)未補(bǔ)足差額款的，出賣人有權(quán)解除合同，本案中，小琴既未舉證在簽訂案涉合同（2014年11月16日）后向銀行申請(qǐng)按揭貸款，又未能舉證因大福公司原因致使銀行停止審批按揭貸款，而大福公司向一審法院提交的郵政特快專遞寄件單及查詢結(jié)果證實(shí)大福公司于2015年11月28日、2017年2月17日二次以《商品房買賣合同》所載地址為寄件地址向小琴寄送通知函，告知小琴未按約辦理銀行按揭致使大福公司未在期限內(nèi)收到足額款項(xiàng)，要求小琴及時(shí)辦理銀行按揭，且2015年11月28日郵件顯示為本人收，而小琴并未能舉證其在接到通知后及時(shí)辦理銀行按揭或自行補(bǔ)足款項(xiàng)，反而于2017年3月向一審法院起訴訴訟要求解除合同、撤訴之后亦未采取措施補(bǔ)足余款。因此，一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行……”，本案小琴遲延履行付款義務(wù)，經(jīng)催告后又長(zhǎng)時(shí)間未履行，大福公司訴請(qǐng)解除案涉合同，于法有據(jù)，予以支持。大福公司主張的合同解除違約金，根據(jù)合同第七條約定，小琴逾期付款超過(guò)30日且經(jīng)出賣人書面催告3日內(nèi)仍未支付應(yīng)付款而致使出賣人解除，應(yīng)按累計(jì)應(yīng)付款的20%向大福公司支付違約金，即258407.8元（1292539×20%），但考慮到從合同簽訂之日至今，平潭地區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)漲勢(shì)，解除合同于大福公司有利，亦可彌補(bǔ)部分損失，再按上述約定的20%計(jì)收違約金確屬過(guò)高，應(yīng)予調(diào)整，綜合本案的實(shí)際情況，調(diào)整為按10%計(jì)取違約金即129253.9（1292539×10%）予以支持。對(duì)于大福公司主張的逾期付款違約金，根據(jù)合同第七條約定的按逾期時(shí)間分別處理不作累加，大福公司已主張解除合同的情況下再行要求逾期付款違約金和該條約定相悖，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。合同解除，雙方互負(fù)返還責(zé)任，大福公司要求小琴協(xié)助辦理合同備案登記注銷手續(xù)的同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)履行退還購(gòu)房款的義務(wù)，基于公平原則以及減少不必要的重復(fù)、繁瑣及當(dāng)事人訴累，一審法院一并予以處理，小琴應(yīng)協(xié)助大福公司辦理合同備案登記注銷手續(xù)，而大福公司亦應(yīng)向小琴返還已付購(gòu)房款442539元。對(duì)于大福公司主張的依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十條其有權(quán)從小琴已付的首期房款中直接劃扣合同解除違約金，一審法院認(rèn)為，大福公司對(duì)小琴享有的債權(quán)屬于普通債權(quán)，并無(wú)法定優(yōu)先受償權(quán)，直接抵扣將可能損害小琴其他債權(quán)人的合法權(quán)益，大福公司該主張不予支持。綜上，判決：一、解除平潭大福文化地產(chǎn)有限公司與小琴簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：MF-2007-01）；二、小琴應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助平潭大福文化地產(chǎn)有限公司辦理《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：MF-2007-01）的備案登記注銷手續(xù)；三、小琴應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向平潭大福文化地產(chǎn)有限公司支付合同解除的違約金129253.9元；四、平潭大福文化地產(chǎn)有限公司應(yīng)于小琴履行本判決確定的第二項(xiàng)義務(wù)后向小琴返還購(gòu)房款442539元；五、駁回平潭大福文化地產(chǎn)有限公司、小琴其他訴訟請(qǐng)求。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本案為商品房預(yù)售合同糾紛，基于商品房預(yù)售合同的特性，雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)是：購(gòu)房人按時(shí)支付購(gòu)房款、出賣人按時(shí)交付房屋。本案中，小琴未按合同約定支付購(gòu)房余款，在大福公司兩次向其發(fā)函要求及時(shí)辦理銀行按揭貸款手續(xù)并完成付款義務(wù)后，其至今仍未能履行付款義務(wù)（期間曾提起訴訟要求解除合同、后又撤訴）。一審法院根據(jù)合同約定條款認(rèn)定小琴的行為構(gòu)成違約，對(duì)大福公司要求解除案涉《商品房買賣合同》予以支持符合規(guī)定。關(guān)于小琴主張的大福公司未依約告知規(guī)劃變更事宜、大福公司進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳、小琴可行使不安抗辯權(quán)等問(wèn)題。在一審訴訟中，一審法院向平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃局發(fā)函調(diào)查，規(guī)劃局復(fù)函詳細(xì)說(shuō)明了情況，明確案涉商品房所在2011G020地塊不存在變更規(guī)劃情況；對(duì)于相關(guān)職能部門作出的說(shuō)明，小琴未能提供足以推翻的相反證據(jù)，一審法院采信規(guī)劃局的復(fù)函符合規(guī)定。小琴主張大福公司未依約告知規(guī)劃變更事宜構(gòu)成違約，不能成立。開(kāi)發(fā)商所作的售樓廣告宣傳冊(cè)等資料一般為要約邀請(qǐng)，且大福公司與小琴在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中也約定了大福公司的售樓書等宣傳資料不作為合同要約或組成部分，故小琴主張大福公司進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳構(gòu)成違約，不能成立。一審訴訟中小琴提供的證據(jù)不能充分證明大福公司具有《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)重惡化、喪失商業(yè)信譽(yù)、喪失履行債務(wù)能力等可以令其中止履行合同義務(wù)的情形，故小琴主張其有權(quán)依法行使不安抗辯權(quán)不能成立。如前所述，大福公司作為出賣人應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交付房屋的義務(wù)，根據(jù)合同約定，大福公司本應(yīng)于2015年12月1日前將符合條件的案涉房屋交付給小琴，但根據(jù)大福公司的陳述，其至2017年1月才具備交房條件，大福公司的該行為亦構(gòu)成違約。大福公司抗辯因小琴逾期付款，其無(wú)需交房。但拒絕交房與是否達(dá)到交房條件屬于兩個(gè)不同的問(wèn)題，即使大福公司確因小琴逾期付款拒絕交付房屋，也應(yīng)按法律規(guī)定及時(shí)告知買受人。因此，鑒于合同履行過(guò)程中雙方均存在違約行為，結(jié)合本案實(shí)際情況和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，基于公平、利益均衡原則，亦考慮到大福公司和其他業(yè)主的類似案件的處理情況，對(duì)雙方提出的違約金主張均不予支持。另，大福公司于2017年2月17日發(fā)函小琴要求其履行付款義務(wù)。小琴于2017年3月28日向一審法院起訴要求解除合同、大福公司退還購(gòu)房款等，大福公司于2017年5月24日提起反訴要求小琴支付違約金。后小琴申請(qǐng)撤訴，一審法院對(duì)大福公司的反訴繼續(xù)審理，認(rèn)為大福公司未訴請(qǐng)解除合同，其要求違約金計(jì)算至合同解除之日沒(méi)有依據(jù)，判決駁回大福公司的訴訟請(qǐng)求。本院于2018年3月27日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。此后，大福公司于2018年7月提起本案訴訟要求解除合同等事項(xiàng)。因此，大福公司的合同解除權(quán)并未消滅。小琴主張大福公司無(wú)權(quán)解除合同不能成立，本院不予采納。綜上所述，小琴的上訴請(qǐng)求部分成立，判決如下：一、維持福建省平潭縣人民法院（2018）閩0128民初3669號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)；二、撤銷福建省平潭縣人民法院（2018）閩0128民初3669號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第五項(xiàng)；三、駁回小琴的一審其他訴訟請(qǐng)求和二審其他上訴請(qǐng)求。四、駁回平潭大福文化地產(chǎn)有限公司的一審其他訴訟請(qǐng)求。本判決為終審判決。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告可能存在夸大成分，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意查心儀房屋的實(shí)際情況，并關(guān)注所簽合同的具體內(nèi)容。購(gòu)房人草率簽署《商品房買賣合同》的后果，便是日后發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋與開(kāi)發(fā)商宣傳廣告內(nèi)容不符，并以此訴至法院要求解除合同，可能難獲支持。

此外，購(gòu)房人需結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)狀況予以購(gòu)房。若購(gòu)房人出現(xiàn)逾期還貸的情形，通常開(kāi)發(fā)商需為購(gòu)房人承擔(dān)擔(dān)保還款責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商會(huì)按照其與購(gòu)房人的《商品房買賣合同》，要求購(gòu)房人承擔(dān)返還所購(gòu)房屋、支付違約金的違約責(zé)任。基于當(dāng)前房?jī)r(jià)普遍溢價(jià)的客觀實(shí)際，這對(duì)逾期還貸的購(gòu)房人而言是明顯不利的。但是，若開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中確有逾期交房、房屋質(zhì)量瑕疵等過(guò)錯(cuò)，購(gòu)房人亦可積極收集證據(jù)提交法院進(jìn)行抗辯，法院會(huì)依據(jù)公平、利益均衡原則作出依法判決。

案例索引：(2019)閩01民終1479號(hào)，以上涉及人名均為化名。