法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，通俗意義上來說當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)，而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。近年來，由于法拍房優(yōu)惠低價的優(yōu)勢使得前來購房的市民愈演愈多，不免會產(chǎn)生諸多紛爭和爭議，其中以法拍房限售而引發(fā)爭論尤其多。所謂限售指的是：房屋所有權(quán)人在取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿一定年限才可將該房屋進行買賣、贈與、以房抵債、互換等行為，同時各地對于年限的規(guī)定不同且法拍房是否納入限售房的規(guī)定一不一致。

以福州地區(qū)為例，根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權(quán)人若是在限售期內(nèi)通過中介機構(gòu)賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導(dǎo)致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護權(quán)益呢？對此，福建明安律師事務(wù)所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關(guān)于法拍房糾紛案例判定結(jié)果，并圍繞案件做出了詳細的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號

事件經(jīng)過：

被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導(dǎo)致買受人薛某造成經(jīng)濟上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。

案件審判結(jié)果：

一審法院認為，被告邱兵作為房屋的所有權(quán)人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應(yīng)當(dāng)負有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務(wù)。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情形，不構(gòu)成不可抗力。因此，被告邱兵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，就本案合同的實際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標(biāo)準過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關(guān)信息，對合同的解除亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。故一審法院依法對邱兵應(yīng)支付給薛雪梅的違約金數(shù)額酌情予以減少，將違約金數(shù)額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數(shù)額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認為，福州市人民政府在2017年3月28日發(fā)布《福州市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產(chǎn)證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規(guī)定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應(yīng)確認訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產(chǎn)交易的情形”的保證，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實際損失，一審判決將違約金標(biāo)準調(diào)整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對此案件審判結(jié)果，福建明安律師事務(wù)所鄭淑瓊律師表示：根據(jù)《民法典》第九百六十二條“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”房產(chǎn)中介作為專業(yè)從事居間服務(wù)的機構(gòu)，具有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，對于當(dāng)?shù)氐南拶徴咝畔⒎浅Ｇ宄揖哂辛私饬x務(wù)，在買賣過程中應(yīng)當(dāng)嚴格審核相關(guān)信息、完整如實的向買賣雙方披露相關(guān)信息和交易風(fēng)險，應(yīng)充分盡到告知義務(wù)，不得隱瞞任何與交易相關(guān)的信息，否則對于所造成的損害應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

不僅如此，對于出賣方而言，其負有審慎義務(wù)，買房前應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)卣撸谫u房時建立合同關(guān)系之前如實告知出售房產(chǎn)的信息及自身基本情況的責(zé)任，因此在合同無法履行的情況下不能簡單的以“未與買受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責(zé)，而應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。

所以，當(dāng)房屋所有權(quán)人通過中介賣限售房，買受人不知情且發(fā)生無法過戶的情況下，可以向出賣人與中介機構(gòu)追究違約責(zé)任，而未盡到告知義務(wù)的中介機構(gòu)不僅不能收取中介費還要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因為買受人亦未盡到合理的注意義務(wù)，未對訟爭房屋是否允許上市交易進行必要的審查因此也存在過錯，所以法院會綜合考慮雙方的過錯程度與實際損失，一般將違約金標(biāo)準定為合同總價款的3%左右，不大可能完全依據(jù)合同約定違約責(zé)任進行賠償。

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作為福建明安律師事務(wù)所創(chuàng)始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領(lǐng)域10年之久，曾先后在福建省內(nèi)大型律所、全國綜合排名前五律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。從業(yè)期間，代理過一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協(xié)商、爭取孩子撫養(yǎng)權(quán)、遺產(chǎn)繼承、房屋爭議、財富傳承、合同見證等領(lǐng)域擁有豐富的訴訟代理與非訴協(xié)調(diào)經(jīng)驗和扎實高效的辦案技能與實務(wù)經(jīng)驗。

針對本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過“精準普法”方式，以身邊的真實案例讓廣大民眾對法律有更多的認識與了解，增強對法律意識和風(fēng)險防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來保護自身權(quán)益不受損害。