2013年8月23日，購房者與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》，其第五條對于房屋面積差異約定“……2、建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，…；買受人不退房的，按以下方式處理：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，…。但共有分?jǐn)偛糠置娣e增加超過其合同約定面積3%的，買受人不承擔(dān)超出3%部分的房價款。”同時合同補充協(xié)議第二條約定：雙方一致同意將購房合同第五條約定的“商品房交付后，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，雙方同意處理原則第2點”變更為“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”。
2017年11月，開發(fā)商告知購房者訟爭商品房預(yù)測面積為38.59平方米，現(xiàn)實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應(yīng)補交122126元。
另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預(yù)算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。
2017年7月24日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《明發(fā)商業(yè)廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產(chǎn)測繪成果審核備案意見》，上述項目房產(chǎn)實測成果已經(jīng)備案。
購房者認(rèn)為：
開發(fā)商在訟爭《商品房買賣合同》簽訂前已接收漳州市房地產(chǎn)測繪隊交付的訟爭商品房屋建筑面積實地勘丈成果資料，其在訟爭《商品房買賣合同》簽訂前對訟爭商品房的實測面積超出預(yù)測面積高達(dá)3.19平方米且超出部分均為公攤面積的事實是明知的，而房屋價格、面積特別是公攤面積及公攤系數(shù)等則是影響購房人簽約購房的重大因素，本案開發(fā)商本應(yīng)在簽訂訟爭《商品房買賣合同》時如實告知購房者該面積差異，但開發(fā)商卻故意隱瞞，構(gòu)成欺詐行為，導(dǎo)致購房者在違背真實意思的情況下簽署了合同補充協(xié)議第一條、第二條格式條款，購房者請求撤銷所簽訂的合同補充協(xié)議第一條、第二條格式條款，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。
開發(fā)商觀點：
記載商品房實測面積的《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核備案前，開發(fā)商根據(jù)預(yù)測建筑面積與購房者簽訂訟爭合同及補充協(xié)議，不違反法律規(guī)定，不構(gòu)成欺詐。建筑面積差結(jié)算方式可由雙方當(dāng)事人自行約定。雙方在補充協(xié)議中約定面積差異處理規(guī)則，并未不合理地減輕或免除開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，也未不合理的加重購房者的責(zé)任或排除其主要合同權(quán)利，不具有導(dǎo)致格式條款無效的情形等。
一審法院觀點：
購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》系商品房預(yù)售合同。開發(fā)商根據(jù)《漳州市房屋建筑面積預(yù)算成果圖冊》中記載的預(yù)測建筑面積與購房者簽訂訟爭商品房的預(yù)售合同，并不違反法律規(guī)定；雖然記載訟爭商品房實測建筑面積的《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》已于《商品房買賣合同》簽訂之前形成，但并未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核備案，開發(fā)商未以該實測建筑面積與購房者簽訂預(yù)售合同，并不構(gòu)成欺詐。購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及合同補充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行合同義務(wù)。因此，購房者以開發(fā)商故意隱瞞構(gòu)成欺詐為由，要求撤銷合同補充協(xié)議第一條、第二條款的請求，依據(jù)不足，不予支持。
二審法院觀點：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……。”本案中，根據(jù)購房者與開發(fā)商簽訂的《合同補充協(xié)議》第二條約定房屋面積誤差超出3%時，雙方據(jù)實結(jié)算房款，該約定雖為格式合同條款，并非是免除開發(fā)商單方責(zé)任的約定，因此，購房者上訴主張因開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》附件六合同補充協(xié)議第一條、第二條條款時構(gòu)成欺詐請求撤銷該條款上訴理由依據(jù)不足，不予支持。
再審福建高院觀點：
本案爭議焦點為購房者主張開發(fā)商隱瞞房屋面積差異致其簽訂“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”的合同補充條款，是否構(gòu)成欺詐的問題。
根據(jù)購房者一審所舉相關(guān)證據(jù)及再審期間提供的《明發(fā)廣場房屋面積計算情況說明》，可以認(rèn)定開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》前已經(jīng)知曉，經(jīng)漳州市房地產(chǎn)測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預(yù)測面積的情況。雖然該測繪數(shù)據(jù)尚未經(jīng)相關(guān)部門審核，但顯然開發(fā)商對該數(shù)據(jù)差異已經(jīng)預(yù)見，才在《合同補充協(xié)議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”，即開發(fā)商系利用業(yè)主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認(rèn)知并作出同意“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。
福州律師蔡思斌評析：
購房者打官司好不容易喲。開發(fā)商明明已經(jīng)掌握所售商品房的面積，明明知道房屋公攤面積增加已超過3%，明明知道這對購房者權(quán)益肯定有影響，等于購房者多付了十幾萬卻購買了個寂莫，但卻能以測繪數(shù)據(jù)未經(jīng)房管部門備案不能正式生效而否認(rèn)自身行為的欺詐性。還好高院最終挺身而出，沒有作出發(fā)回重審的套路，直接改判作出公平且符合老百姓認(rèn)知邏輯的判決。
案例索引：(2021)閩民再154號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。
蔡思斌
2022年8月26日
