平時(shí)有客戶咨詢拆遷安置房能不能買(mǎi)？我的答案一向是否定的，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)拆遷安置房風(fēng)險(xiǎn)極大。一是可能面臨出售人欠債被他人申請(qǐng)?jiān)V訟保全的風(fēng)險(xiǎn)，二是拆遷安置房權(quán)證辦理時(shí)間較長(zhǎng)，中間如房屋升值的，賣(mài)家很有可能反悔。當(dāng)然，如賣(mài)家資信較佳的，風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下也未嘗不可以撿漏。哈，蔡律師以前就買(mǎi)過(guò)一套拆遷安置房，雖然中間亦有周折，但也算順利交易完畢。
本案也是關(guān)于拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)家膽子可不小了，拆遷安置房本身已經(jīng)存在著風(fēng)險(xiǎn)，還買(mǎi)了不是賣(mài)方本人名下的拆遷安置房，且拆遷安置方還已經(jīng)過(guò)世了。所以雙方毫無(wú)意外就發(fā)生爭(zhēng)議了。
案情簡(jiǎn)介：
2016年4月，姚亮、陳金妹將姚清已過(guò)世父親姚忠誠(chéng)（已逝）名下拆遷房以總價(jià)547208元出售給楊素英，合同約定楊素英向姚亮、陳金妹支付30000元作為購(gòu)房定金，簽訂合同五日內(nèi)，姚亮、陳金妹將《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》原件等交給楊素英，楊素英再支付姚亮、陳金妹487208元作為購(gòu)房及定金；待姚亮、陳金妹配合楊素英辦理完上述安置房房產(chǎn)過(guò)戶、變更并取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證當(dāng)日內(nèi)，楊素英支付剩余購(gòu)房款30000元；姚亮、陳金妹應(yīng)保證上述房地產(chǎn)符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并保證房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚；姚亮、陳金妹依據(jù)國(guó)家政策取得安置房產(chǎn)權(quán)，辦理好房地產(chǎn)權(quán)證后，要在一個(gè)月內(nèi)積極提供相關(guān)資料，無(wú)條件配合楊素英辦理完房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶、變更手續(xù)；楊素英與姚亮、陳金妹雙方房屋移交后，楊素英對(duì)房屋進(jìn)行裝修，此時(shí)若姚亮、陳金妹違約，則應(yīng)雙倍返還購(gòu)房定金460000元和購(gòu)房款317208元并賠償楊素英房屋裝修款100000元，且楊素英有權(quán)解除合同等內(nèi)容。
合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購(gòu)房款共計(jì)526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭(zhēng)房屋。楊素英即對(duì)房屋進(jìn)行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭(zhēng)議，訟爭(zhēng)房屋未能過(guò)戶至姚清名下，導(dǎo)致案涉合同至今無(wú)法繼續(xù)履行。
本案審理期間，訟爭(zhēng)房屋經(jīng)評(píng)估（含裝修）市場(chǎng)價(jià)值為1485300元，評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2021年4月23日。
一審法院觀點(diǎn)：
案涉《拆遷補(bǔ)償安置房轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)合同》是楊素英與姚亮、陳金妹的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。姚亮、陳金妹擅自將其父姚忠義房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給楊素英，雖屬于無(wú)權(quán)處分的行為，但姚亮、陳金妹的無(wú)權(quán)處分案涉房屋的行為，并非合同無(wú)效的法定情形，故姚亮、陳金妹主張案涉合同無(wú)效，一審法院不予支持。現(xiàn)由于姚亮、陳金妹的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，楊素英訴請(qǐng)解除合同符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。合同解除后，已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)相互返還，楊素英應(yīng)將案涉房屋退還姚亮、陳金妹，姚亮、陳金妹也應(yīng)將已經(jīng)收取的購(gòu)房款526300元全部返還給楊素英。
因姚亮、陳金妹的無(wú)權(quán)處分行為導(dǎo)致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應(yīng)由姚亮、陳金妹承擔(dān)。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估訟爭(zhēng)房屋（含裝修）市場(chǎng)價(jià)值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價(jià)部分即938092元（評(píng)估價(jià)1485300元-合同總價(jià)547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時(shí)并無(wú)房屋處分權(quán)，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故一審法院結(jié)合合同履行過(guò)程中雙方的履行程度、過(guò)錯(cuò)程度及在簽訂合同時(shí)雙方對(duì)違約造成損失的可預(yù)見(jiàn)程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。
二審福州中院觀點(diǎn)：
本案中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2010年簽訂后卻至今仍無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，原因在于姚亮、陳金妹的無(wú)權(quán)處分行為，目前姚亮、陳金妹也無(wú)證據(jù)證明其可取得房屋的所有產(chǎn)權(quán)，故一審對(duì)于楊素英關(guān)于解除合同的訴請(qǐng)予以支持并無(wú)不當(dāng)。本案中，姚亮、陳金妹在沒(méi)有處分權(quán)的情況下將案涉房屋出賣(mài)給楊素英，楊素英在簽訂合同時(shí)應(yīng)系知道或應(yīng)當(dāng)知道，故雙方對(duì)于合同至今無(wú)法履行的過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，考慮到出賣(mài)人長(zhǎng)期占用購(gòu)房款及買(mǎi)受人亦相應(yīng)長(zhǎng)期占有使用案涉房屋的情況，本院認(rèn)為根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度及公平原則，姚亮、陳金妹應(yīng)賠償給楊素英損失469046元。一審認(rèn)為鑒定費(fèi)損失應(yīng)由姚亮、陳金妹予以賠償并無(wú)不當(dāng)。姚亮、陳金妹上訴主張楊素英長(zhǎng)期將房屋出租收取租金根本不存在損失，不能成立，本院不予采納。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
這個(gè)案件清晰分析了拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同效力及相應(yīng)的違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。在實(shí)務(wù)中，拆遷安置方無(wú)法過(guò)戶基本上雙方都存在過(guò)錯(cuò)，不可能將板子打在一方身上。而賠償數(shù)額通常會(huì)根據(jù)房屋增值數(shù)額、當(dāng)事人已支付款項(xiàng)、實(shí)際居住期限、違約原因等綜合認(rèn)定。
案例索引：(2021)閩01民終8504號(hào)，以上涉及名字均為化名。
蔡思斌
2022年10月10日
