本案債務人膽子挺大的，在2014年用自己一套房屋抵向銀行貸款35萬元。2018年，該抵押房屋被政府征遷并獲得二套安置房。此后債務人將其中一套安置房贈與變更至女兒名下，另外一套房過戶給案外人。另，女兒有用該套房向信用社抵押貸款并辦理了抵押登記。

銀行發現后，即向法院起訴要求債務人立即還款，并主張對原抵押房屋含拆遷安置的二套房均享有優先受償權。

福州中院觀點最終是這樣的：

一、抵押房屋被拆遷后，抵押權效力及于拆遷安置房，無需重新辦理抵押登記（標題系蔡律師根據裁判理由概括，非法院原文，下同）

《物權法》第一百七十四條規定“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。”該條系擔保物權的物上代位權的相關規定，即擔保財產發生毀損、滅失或者被征收等情形時，擔保物權的效力及于擔保財產的替代物，由于替代物與原抵押物具有經濟上的“同一性”，因此擔保物權的物上代位僅是原擔保物權追及效力的體現，而并非是一種新的擔保物權，無需以重新進行抵押登記為要件。

二、安置房已過戶變更至買受人名下，則銀行抵押權不能對抗買受人，優先受償權被阻斷

其中一套安置房已于2020年7月21日因買賣過戶至案外人名下，發生了所有權變動登記，銀行的抵押權效力雖可追及至該安置房，但由于其從未就該安置房進行過抵押登記，即進行過抵押權的公示，為保證物權公示的信賴利益，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。”之規定，銀行的抵押權不能對抗受讓人，優先受償權受阻斷，但銀行可以向抵押人主張相應損害賠償責任。

三、債務人將安置房贈與給女兒，系惡意串通，其贈與行為無效，但考慮到另一抵押權人系善意取得，則銀行抵押權應次于信用社抵押權

另一安置房雖發生物權變動，但系通過贈與方式過戶至債務人女兒名下，債務人與女兒惡意串通損害債權人銀行的利益，根據《民法總則》第一百五十四條：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”之規定，該轉讓行為應當認定為無效。銀行的抵押權可追及至該安置房。

但該房產過戶至債務人女兒后，被女兒抵押于信用社，并辦理抵押登記手續，根據《物權法》第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”之規定，銀行未提供證據證明信用社非善意第三人，信用社的抵押權仍可根據上述善意取得制度依法成立。且該抵押權已經經過登記對外公示，而銀行對該安置未辦理抵押登記手續，根據《物權法》第一百九十九條：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。”之規定，銀行的優先受償順位應當次于信用社抵押權的順位。

福州律師蔡思斌評析：

本案表面上銀行權利最終仍得到保護，但由于一套安置房出售給案外人無法主張優先受償權，另一套安置房雖認定為贈與無效但因已抵押給其他金融機構只能享受次位優先受償權，銀行利益還是受到一定影響。不過，本案借貸金額不大，銀行債權還是可以得到全額實現的。可見，對于辦理抵押登記的債權亦不可疏忽，對于有拆遷可能的房屋抵押權亦應重點關注，及時采取債權保護措施。

索引案例：(2022)閩01民終1381號，以上涉及名字均為化名

蔡思斌

2022年10月12日