生活中，婚前一方已經購房，婚后為了感情穩定或其他因素，將配偶名字加進房產證的情形不在少數，但卻鮮少有夫妻對加名之后雙方的各類權利義務作出明確約定。一旦感情失和婚姻破裂，“安居”之所的分割就成了令人頭疼的問題。近日，我審理的一起案件中就遇到了這樣的情況。
2017年，離異的董先生用父親的280萬元支付首付款，并貸款320萬元購買了一套房產。房屋登記為董先生與其父親共同共有，貸款則全由董先生負擔。
2020年，董先生與邵女士再婚。再婚當月，董先生向金融機構提交申請，將邵女士名下公積金賬戶與其原有賬戶一并列入還款賬戶。此后，雙方共同與金融機構簽訂《個人借款合同變更協議》，將邵女士加入該房屋的抵押人，但保持董先生借款人身份不變。同日，董先生父子將房屋共有狀態先從共同共有變更為各半按份共有，然后將按份共有的形式變更為董先生父子與邵女士三人按50%、20%、30%的份額共有，即董先生的50%份額分出五分之三給邵女士。
2021年8月，董先生與邵女士因家庭瑣事發生矛盾，在人民法院達成調解協議，自愿離婚。雙方對子女撫養及該房屋以外的財產分割達成一致意見，并約定各自名下債務由各自承擔。
2022年初，董先生提起訴訟，要求對該房產進行分割。審理中，一審法院委托評估公司對房屋的市場價值進行評估，結論為796萬元。
一審法院認為，房屋登記于三人名下，現各方一致認同房屋分割方式為，邵女士接受折價款補償并退出共有人之列。無論從貸款合同、還款情況還是雙方調解離婚時的約定，邵女士均沒有向住房貸款債權人還款的義務，應按其名下房產份額對應的市場價值接受補償。故一審法院判令邵女士獲得796萬元的30%，即238.8萬元，作為其退出共有的折價款補償。
一審判決后，董先生不服，向上海二中院提起上訴，請求重新確定邵女士的房屋折價款數額。
董先生認為，一審確定的邵女士的折價補償過高，導致房屋各共有人之間的利益完全失衡。董先生分析，他的父親在支付280萬元首付款時就完成了對房屋的出資，自然能夠分得房屋市值的一半，即398萬元，其資產增值率尚不足2倍；而邵女士僅以其公積金抵扣20余萬元的房屋貸款，卻分得238萬余元的折價款，增值率高達10倍；而董先生本來僅需負擔320萬元房屋貸款，但卻因給配偶加名，不得不在承擔剩余近300萬元貸款基礎上，另行向邵女士支付238萬元的折價款。房屋的市值明明在增長，但他的資產增值率卻為“負”。
因此，董先生認為，邵女士僅能在50%房產市值扣除全部剩余貸款的基礎上分得30%。
在聽取雙方意見后，我初步判斷，雖然這處房屋有三名權利人，但糾紛的本質是因董先生與邵女士離婚而產生，因此本案并非一般共有房產分割引發的共有物分割糾紛，而是一起典型的因夫妻共同財產涉及夫妻外第三人權益而引發的離婚后財產糾紛。此類案件的審理，除遵循共有物分割的一般法律規則外，還需要兼顧婚姻家庭法的特殊規定。
于是，我嘗試從以下三方面著手對案件進行化解：
一、雙向釋明，拉近預期
仔細分析不難發現，董先生確實從未將邵女士變更為借款人，故該房產的貸款始終在董先生個人名下，且雙方在離婚調解協議中明確約定“各自名下債務由各自負擔”。如果僅從雙方約定的角度解讀，邵女士確實不應承擔貸款還款義務，且有權按照房產登記的份額獲得補償款。我將這一情況向董先生進行了釋明，董先生一方面為自己的疏忽而后悔，另一方面也表示接受在其原預期基礎上增加給邵女士的補償額。
另一方面，邵女士因結婚才成為共有人，讓其僅享有董先生原本享有的產權權利而不分擔董先生的還貸義務，缺乏正當性。即便對金融機構而言，邵女士并未成為借款人，但從雙方離婚財產分割的角度而言，不能不考慮貸款的存在。我以此為突破點與邵女士進行了多次溝通，邵女士終于表示可以接受折價款適度降低。
二、果斷折中，終結試探和拉鋸
由于房產價值較高，雙方原有預期差距較大。經過反復釋明，雙方的態度雖然出現了一定松動，但幾輪溝通之后，雙方的預期仍存一定差距。
于是，我及時調整溝通方式，向雙方提議，不妨以三名登記產權人共同負擔貸款為思路，三方均按照房屋市值扣除貸款總額核算應得價值。這一方案得到了雙方的認可，董先生、邵女士都及時調整預期，最終在上述方案基礎上，確定了邵女士應得的房屋折價款為165萬元。
三、方案精細，確保順利執行
雙方對應付款總額達成一致后，董先生提出因主要資金尚在理財賬戶，故需分兩期付款。邵女士雖同意分期付款，但表達了對拖延履行的擔憂。針對雙方的顧慮，我及時建議雙方可約定在房款結清后辦理產權變更事宜，并引入違約金條款保障折價款的及時到賬。
最終，雙方當庭調解，實現了糾紛的終局解決，徹底結束了這一場時長超過婚姻關系存續期間的“離婚大戰”。
房產作為婚姻家庭中的重要資產，因價值偏高，經常會涉及兩個家庭的資金投入，在夫妻感情破裂面臨財產分割時，極易發生爭議。婚前房產婚后加名，本質上只是一個客觀事實。一般人通常不會就此作出權利義務的明確約定，也不會事先對加名之后房屋貸款歸還作出約定。然而，這樣的含糊不僅不利于婚姻的經營，也更容易增加分手時的財產分割難度。所以，在給房產加名時，無論是給予者還是接受者，不妨都先確保自己清楚知曉加名所帶來的法律后果，以減少今后發生糾紛的可能性。
來源：上海二中院公眾號
