工程延期交工會導致開發(fā)商向業(yè)主逾期交房。當開發(fā)商承擔逾期交房損失的，會反過來向施工人追償。開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，往往會約定逾期交房違約責任。那么當因施工人工期延誤，導致開發(fā)商承擔了逾期交房違約責任，其能否向施工人追償已向購房者支付的違約金？

案件情況：

1、2011年11月13日，順利公司和瑞恩公司簽訂《施工協(xié)議》，李某在瑞恩公司委托代理人處簽名。協(xié)議約定順利公司承包駿景灣豪庭一期工程，2012年11月20日前完工。

2、2011年11月15日，瑞恩公司與李某簽訂《瑞恩建設集團有限公司內部管理協(xié)議書》，約定李某為項目負責人。

3、合同簽訂后，瑞恩公司、李某進場施工。順利公司致函瑞恩公司，認為2012年7月以來，工程進度緩慢，2013年6月5日，瑞恩公司和李某出具《承諾書》，保證2013年9月1日前全部完成。

4、2014年1月20日，又簽訂《補充協(xié)議書》約定于2014年7月20日前竣工。

5、2014年6月26日就駿景灣豪庭一期項目召開糾紛調處會議，確認終止施工班組李某后續(xù)施工，余下未完工程由新施工班組施工。

6、順利公司向法院起訴要求瑞恩公司、李某賠償因遲延交房向購房者賠償損失。

法院觀點：

本案的爭議焦點為：案涉工程是否逾期完工以及李某應否賠付順利公司因逾期完工而遭受的經(jīng)濟損失。首先，鑒于建設工程施工合同的特殊性，案涉施工合同及相關補充協(xié)議雖然無效，但在被認定無效之前雙方在履約時仍應遵循誠實信用原則，判斷案涉工程是否逾期完工，仍應參照當事人之間對建設工期的約定來認定。順利公司與瑞恩公司于2014年1月20日簽訂《補充協(xié)議書》對建設工期做了約定，李某與瑞恩公司曾多次向順利公司承諾的完工時間，均早于2014年1月20日《補充協(xié)議書》中約定的完工時間。案涉工程并未能在前述約定期限內完工，李某作為違法借用建筑施工企業(yè)資質一方，其對因案涉工程逾期完工給順利公司造成的損失與瑞恩公司承擔連帶賠償責任。

其次，根據(jù)案涉建設施工合同及補充協(xié)議約定，案涉工程每月進度工程款由發(fā)包方和承包方根據(jù)每月工程實際施工量共同確定。無論順利公司支付工程進度款是否事實上達到了約定比例，各方當時均對每月工程款支付數(shù)額進行了確認。李某關于案涉工程逾期完工是因為順利公司未及時支付進度款造成的主張，缺乏充分依據(jù)。

再次，合同法第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”李某提出順利公司在另案訴訟中已經(jīng)承認是天氣因素和市政道路配套工程未完工導致案涉工程逾期完工，因此主張逾期完工屬于不可抗力造成，李某不應當承擔賠償責任。但順利公司僅是籠統(tǒng)的說明，李某亦未能證明市政道路配套工程未完工因素具備不能預見、不能避免并不能克服的特征，其在本案中以不可抗力為由主張免責的抗辯理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。

對于因工期延誤導致開發(fā)商向購房者逾期交房從而承擔的違約金損失，開發(fā)商能否將向施工人索賠，實務中，大多認為因施工人原因導致工程逾期完工的，開發(fā)商因無法按期交房支付買賣合同中的違約金，施工人應當按照施工合同約定承擔違約責任，因為對于施工人而言，按期完工是主合同義務之一，否則將構成違約。即開發(fā)商在向購房者實際支付后，可以向施工人追償。但在此需注意的是，若發(fā)包人與承包人均對于逾期完工交房均有過錯的，則發(fā)包人不得向承包人主張全部損失，而應按照過錯大小，依據(jù)公平原則確定承包人承擔的損失范圍。